捂盤(pán)銷售囤積房源這一行為，在去年年中已經(jīng)被建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工商總局三部門(mén)列入六類需要重點(diǎn)整治的房地產(chǎn)交易行為之一。三部門(mén)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)必須開(kāi)始銷售商品房，一旦發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)厲查處。然而，目前廣州市場(chǎng)仍然存在涉嫌捂盤(pán)銷售的項(xiàng)目。
華悅山莊供不應(yīng)求？
記者踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，位于世界大觀旁的華悅山莊(半山溪谷E墅)最新一期——淺水灣(自編A5-A8、A9-A11棟)目前正在進(jìn)行“誠(chéng)意登記”，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，這一組團(tuán)將在4月中旬開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售，均價(jià)12000元/平方米。而且被告知該項(xiàng)目前兩次推出的A1-A4棟和G1-G4、B1、B2棟兩批單位僅剩少量單位，可選擇的不多。
日前，記者再次撥通現(xiàn)場(chǎng)售樓部電話，接線人員表示，目前“準(zhǔn)備”推的淺水灣組團(tuán)(也就是華悅山莊自編A5-A8、A9-A11棟)樣板房還沒(méi)出來(lái)，但格局跟前期的差不多，并奉勸記者有意向的話可以過(guò)來(lái)看看，并進(jìn)行“善意”的提示：目前，E墅前期推出的產(chǎn)品已經(jīng)基本賣(mài)完，而淺水灣的樣板房還有一段時(shí)間才能出來(lái)，如果等到那個(gè)時(shí)候再過(guò)來(lái)，價(jià)錢(qián)肯定會(huì)提升�！岸�，現(xiàn)在二沙島的美國(guó)人學(xué)校也將在今年搬遷到科學(xué)城，到時(shí)候肯定會(huì)帶動(dòng)這里的房?jī)r(jià)，升值是肯定的�，F(xiàn)在這個(gè)市道，當(dāng)然是越早買(mǎi)價(jià)錢(qián)就越便宜，遲了就未必有貨，價(jià)錢(qián)也不會(huì)像現(xiàn)在這么便宜了�！�
去年12月已拿預(yù)售證
事實(shí)是否就是如此？記者經(jīng)過(guò)調(diào)查所得知的信息，除了價(jià)格方面(該項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)時(shí)候的銷售均價(jià)10000元/平方米，目前已經(jīng)上升至12000元/平方米)之外，其他的跟現(xiàn)場(chǎng)銷售人員所說(shuō)的卻并不一樣。首先，記者從廣州房管局的陽(yáng)光家緣網(wǎng)站查詢得知，華悅山莊淺水灣組團(tuán)(也就是A5-A8、A9-A11棟)在2006年12月25日已經(jīng)拿到預(yù)售證，也就是說(shuō)當(dāng)時(shí)就已經(jīng)達(dá)到銷售資格，卻遲遲沒(méi)有對(duì)外發(fā)售，存在捂盤(pán)的嫌疑。
其次，關(guān)于前兩次推出產(chǎn)品的銷售情況，記者在陽(yáng)光家緣看到的情況同樣有所不同。陽(yáng)光家緣系統(tǒng)顯示，截至2007年3月17日，華悅山莊的住宅銷售方面，A1-A4棟只售出24套單位，尚有8套未售；而G1-G4、B1、B2棟這批單位則只售出39套，還有41套未售。在貨源還如此充足的情況下，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員卻告知記者目前除了“尚未推出市場(chǎng)”的淺水灣組團(tuán)(A5-A8、A9-A11棟)，之前拿了預(yù)售證的單位貨量已經(jīng)不多。這一“不多”不知是何概念？
銷售經(jīng)理：處在調(diào)整期
記者也向華悅山莊銷售經(jīng)理招禮雯請(qǐng)教項(xiàng)目為何拿了預(yù)售證這么久還沒(méi)推出市場(chǎng)。她承認(rèn)華悅山莊淺水灣這一期產(chǎn)品是在去年年底已經(jīng)拿到預(yù)售證，目前尚未推出市場(chǎng)。她表示，之所以沒(méi)有推出市場(chǎng)是因?yàn)槿A悅山莊目前正在處于一個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整期，他們將對(duì)產(chǎn)品重新作出定位，以符合市場(chǎng)發(fā)展及周邊附近的一個(gè)實(shí)際情況�！皽\水灣可能會(huì)在下個(gè)月推出市場(chǎng)，但具體時(shí)間還沒(méi)最終確定。目前，消費(fèi)者如果想購(gòu)買(mǎi)，只能買(mǎi)到前期產(chǎn)品剩下的一些單位了�！�
這一說(shuō)法是否能讓人信服呢？業(yè)內(nèi)專家表示，開(kāi)發(fā)商所謂的戰(zhàn)略調(diào)整、重新定位，無(wú)非也是為了更好地去包裝、銷售，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)并沒(méi)有什么實(shí)際的好處，房子該是怎樣的還是怎樣的。因此，華悅山莊的這一說(shuō)法對(duì)消費(fèi)者并沒(méi)有說(shuō)服力，拿了預(yù)售證超過(guò)10天不賣(mài)產(chǎn)品，就是一個(gè)問(wèn)題�；蛘吣撤康禺a(chǎn)網(wǎng)站華悅山莊業(yè)主論壇的一位網(wǎng)友的觀點(diǎn)更具有代表性：“近來(lái)和半山溪谷的銷售人員接觸，發(fā)現(xiàn)他們都是幾套幾套地放出來(lái)，讓來(lái)看樓的沒(méi)有多少選擇的空間，人為制造一種銷售火爆的景象。雖然這種做法已經(jīng)不再新鮮，但卻100%搞定房奴，唉！苦��！”
專家：捂盤(pán)易滋生樓市泡沫
業(yè)內(nèi)專家指出，捂盤(pán)、囤房等違規(guī)行為對(duì)樓市的持續(xù)健康發(fā)展極度不利，容易助長(zhǎng)房?jī)r(jià)和滋生樓市泡沫，是一種人為造成的虛假繁榮現(xiàn)象。這是以往不少開(kāi)發(fā)商慣用的營(yíng)銷手法，他們往往會(huì)利用捂盤(pán)這一手段，分階段分批推出產(chǎn)品，利用控制銷售來(lái)假造一種供不應(yīng)求的現(xiàn)象，讓消費(fèi)者為避免房?jī)r(jià)上漲而匆忙入市購(gòu)房，進(jìn)而不斷推高房地產(chǎn)價(jià)格。目前，雖然三部門(mén)硬性規(guī)定了“拿到預(yù)售許可證10天后必須開(kāi)盤(pán)”，但仍有開(kāi)發(fā)商以變相捂盤(pán)的方式來(lái)規(guī)避政策。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)上有一些捂盤(pán)開(kāi)發(fā)商所追求的并不是價(jià)格的上漲，而是采用這一方式來(lái)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)捂盤(pán)，開(kāi)發(fā)商可以主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的銷售節(jié)奏，政策一有變動(dòng)就可調(diào)整銷售價(jià)格，隨變化滿足市場(chǎng)需求。然而，不管出于何種目的，捂盤(pán)銷售就已經(jīng)違反了政府部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，這無(wú)論是對(duì)廣大消費(fèi)者的利益，還是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展都是無(wú)利的。
四種主要捂盤(pán)手法
1.故意晚領(lǐng)證分批拿
開(kāi)發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批地拿證，這是開(kāi)發(fā)商想拉長(zhǎng)銷售周期最直接的方法，一般來(lái)說(shuō)這種手段只能用在短期捂盤(pán)上。分次分批拿證，開(kāi)發(fā)商可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，待市道轉(zhuǎn)好后再拿出自己的精品房源賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。
2.惡意抬高開(kāi)盤(pán)價(jià)
開(kāi)發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià)，大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人應(yīng)價(jià)，變相拉長(zhǎng)銷售周期，這是最典型的惡意捂盤(pán)行為。
3.后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租
開(kāi)發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租(一般都限制租賃期限)，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線投資客。這種變相捂盤(pán)方式不但可以延長(zhǎng)銷售周期，而且還可以拿租金來(lái)償還銀行利息。
4.謊稱進(jìn)入尾盤(pán)期
有些樓盤(pán)，如果你親自去售樓處詢問(wèn)，工作人員會(huì)告訴你只剩幾套大房型，前提是你要買(mǎi)小房型；如果你要買(mǎi)大房型，他則會(huì)告訴你只有幾套小房型可以選擇。但是如果你查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)，則會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目還有兩三百套未售出。這些樓盤(pán)一般會(huì)分批分次低調(diào)開(kāi)盤(pán)，不做媒體宣傳。（李東元）
