業(yè)主：開發(fā)商在交房時(shí)代收這些費(fèi)用，相當(dāng)于間接融到一筆資金。繳來(lái)的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動(dòng)資金，還可以產(chǎn)生利息。
開發(fā)商：房地產(chǎn)公司是有實(shí)力的，根本不需要賺取這點(diǎn)利息，而且，公司也向業(yè)主承諾，這筆資金存在銀行所產(chǎn)生的利息將如數(shù)退還給業(yè)主。
盡管國(guó)家稅務(wù)總局明確規(guī)定契稅要由征收機(jī)關(guān)直接征收，不得委托其他單位代征，但由于目前相關(guān)文件對(duì)開發(fā)商能否代收專項(xiàng)維修基金沒(méi)有作出明確的規(guī)定，不少開發(fā)商借機(jī)將代收這兩項(xiàng)費(fèi)用與交房入住進(jìn)行強(qiáng)行捆綁，業(yè)主與開發(fā)商為此矛盾不斷。法律界人士呼吁：相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)進(jìn)一步明確、完善，對(duì)開發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應(yīng)懲罰措施也應(yīng)有所明確。惟有如此，才能避免業(yè)主與開發(fā)商的矛盾越鬧越大。
緣起：鼓樓庭院部分業(yè)主拒絕收房
日前，在福州市鼓樓區(qū)鼓樓庭院購(gòu)買了一套價(jià)值35萬(wàn)多元樓房的李先生高高興興地來(lái)到售樓部準(zhǔn)備收房。然而，工作人員的一席話讓李先生的情緒一下子跌到了谷底。原來(lái)，在開發(fā)商福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司送達(dá)的《入伙通知書》中，開發(fā)商提出了一些讓辦理按揭付款的業(yè)主不能接受的條件，包括：入伙時(shí)應(yīng)在開發(fā)商財(cái)務(wù)部交付房屋專項(xiàng)維修基金6014元，房產(chǎn)證契稅4770元，還有煤氣初裝費(fèi)3140元/戶，合計(jì)13924元。開發(fā)商在確認(rèn)業(yè)主身份以后，要求業(yè)主必須先繳納這些費(fèi)用，才能接著辦理后面的收房手續(xù)。
“開發(fā)商在業(yè)主收房時(shí)強(qiáng)行代收維修基金和契稅，明顯不符合國(guó)家規(guī)定�！崩钕壬榷辔晦k理按揭付款的業(yè)主當(dāng)即對(duì)此提出質(zhì)疑，“只有到辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，才需要業(yè)主提供維修基金繳納證明，而開發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾還有近兩年時(shí)間，開發(fā)商為何急著讓業(yè)主交納這筆錢呢？另外，開發(fā)商讓業(yè)主將錢匯入企業(yè)賬戶，資金的安全怎能得到保障？”
面對(duì)開發(fā)商的要求，鼓樓庭院部分業(yè)主表示拒絕收房。
癥結(jié)：法律空白致不合理收費(fèi)頻發(fā)
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》中明確規(guī)定：各級(jí)征收機(jī)關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅，契稅要由征收機(jī)關(guān)直接征收。對(duì)此，福建省財(cái)政廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)也表示：“開發(fā)商無(wú)權(quán)代收契稅，我們沒(méi)有、也不能委托他們代收。業(yè)主應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)自己到交易部門交納。如果開發(fā)商強(qiáng)制收取，業(yè)主可以上告到法院�！痹撠�(fù)責(zé)人同時(shí)坦言，對(duì)開發(fā)商的這一行為，目前財(cái)政部門沒(méi)辦法制止。
至于專項(xiàng)維修資金，福州市房地產(chǎn)管理局向記者出示了一份榕房物[2005]45號(hào)文件，文件第二條第二項(xiàng)規(guī)定：“買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前，應(yīng)持《商品房買賣合同》與購(gòu)房發(fā)票，到福州市房地產(chǎn)管理局核定物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳齊金額后，到福州市房地產(chǎn)管理局指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶代管銀行辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金開戶及繳存手續(xù)”。由于文件對(duì)開發(fā)商能否代收專項(xiàng)維修資金沒(méi)有作出明確的規(guī)定，因此，不少開發(fā)商便將代收這兩項(xiàng)費(fèi)用與交房入住進(jìn)行強(qiáng)行捆綁。
律師：開發(fā)商向業(yè)主收費(fèi)不合理
面對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，開發(fā)商這樣做實(shí)屬“無(wú)奈”。據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，購(gòu)房者在貸款手續(xù)的辦理過(guò)程中，應(yīng)銀行的要求，開發(fā)商需要為買房人提供階段性擔(dān)保，簽訂相關(guān)協(xié)議，并押給銀行一定的擔(dān)保金。開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的時(shí)間是從銀行放貸至樓盤的所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦妥為止，因此開發(fā)商的擔(dān)保金只有在所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦好后才能拿回。如果買房人不按時(shí)繳納契稅、專項(xiàng)維修資金，產(chǎn)權(quán)證不能及時(shí)辦理，開發(fā)商就不能及時(shí)拿回那筆擔(dān)保金�！拔覀兙团龅竭^(guò)這么一位業(yè)主，3年多了都不辦理產(chǎn)權(quán)證，作為開發(fā)商，我們這樣做也是在維護(hù)自己的利益。”
這位負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商這么做也是為業(yè)主著想，統(tǒng)一由開發(fā)商代收這兩筆費(fèi)用，到時(shí)再由開發(fā)商統(tǒng)一代辦產(chǎn)權(quán)證，可為業(yè)主省時(shí)省力。他強(qiáng)調(diào)，對(duì)這一收房要求，業(yè)主是清楚的，因?yàn)樵谫?gòu)房合同附件中已明確約定：買受人應(yīng)于交房前將這兩項(xiàng)費(fèi)用預(yù)交給出賣人。至于資金安全，該負(fù)責(zé)人稱，這筆資金是�？顚簦静⒉荒軇�(dòng)用該筆資金。
對(duì)開發(fā)商的這一做法，福建凱峰律師事務(wù)所陳錦卿律師認(rèn)為，在交房時(shí)要求業(yè)主交納這些費(fèi)用不合理。即使在購(gòu)房合同中約定由開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)當(dāng)是在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納這些費(fèi)用。
質(zhì)疑：代收是開發(fā)商牟利的幌子
對(duì)開發(fā)商為買房人提供階段性擔(dān)保一事，中國(guó)銀行福州分行一工作人員稱，開發(fā)商押給銀行擔(dān)保金那是幾年前的事了。由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，現(xiàn)在除為客戶辦理公積金貸款的開發(fā)商需押擔(dān)保金，進(jìn)行商業(yè)貸款的開發(fā)商基本不需要押給銀行擔(dān)保金了。但擔(dān)保協(xié)議依然需要簽，這是因?yàn)樵诜课莓a(chǎn)權(quán)證辦好前，購(gòu)房者若惡意不還貸，銀行可向購(gòu)房者追討，也可向開發(fā)商追討。“但對(duì)于一些規(guī)模較大的企業(yè)，銀行與之簽訂的協(xié)議也只是一種形式�！�
既然開發(fā)商不需要交擔(dān)保金了，階段性擔(dān)保協(xié)議也流于形式，那么，開發(fā)商關(guān)于代收契稅、專項(xiàng)維修資金的理由已經(jīng)站不住腳了。因此，在業(yè)主們看來(lái)，福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司是打著“維護(hù)自身利益，為業(yè)主提供方便”的幌子為自己牟利。
業(yè)主李先生直言不諱：開發(fā)商在交房時(shí)代收這些費(fèi)用，相當(dāng)于間接融到一筆資金。假設(shè)一套總價(jià)30萬(wàn)元的普通商品房，需交納的契稅(1.5%)為4500元，專項(xiàng)維修資金(2%)為6000元，共10500元。一個(gè)樓盤假設(shè)有300套住房，均以10500元計(jì)算，就有315萬(wàn)元的資金。如果房屋總價(jià)高，樓盤規(guī)模大，資金數(shù)額將更可觀。由于從交房至辦理產(chǎn)權(quán)證中間間隔1年左右時(shí)間，這個(gè)時(shí)間差容易受開發(fā)商控制，繳來(lái)的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動(dòng)資金，還可以產(chǎn)生利息。
對(duì)李先生的這種說(shuō)法，華事達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，華事達(dá)是一家有實(shí)力的公司，根本不需要賺取這點(diǎn)利息，而且。公司也向業(yè)主承諾，這筆資金存在銀行所產(chǎn)生的利息將如數(shù)退還給業(yè)主。記者發(fā)稿時(shí)，李先生等人打來(lái)電話稱，經(jīng)消委會(huì)的協(xié)調(diào)，目前開發(fā)商已不再收取維修基金了，前提是業(yè)主必須寫一份承諾，保證準(zhǔn)時(shí)交納該筆費(fèi)用。
“契稅、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納問(wèn)題，是當(dāng)前業(yè)主與開發(fā)商交房沖突中的主要問(wèn)題之一。因此，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)進(jìn)一步明確、完善，此外，對(duì)開發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應(yīng)懲罰措施也應(yīng)有所明確，否則，類似鼓樓庭院業(yè)主與開發(fā)商這樣的矛盾將不會(huì)終止�！狈山缛耸亢粲跽f(shuō)。
契稅與專項(xiàng)維修資金(相關(guān)鏈接)
什么是契稅？
契稅,是指以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。
如何計(jì)算契稅？
各類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價(jià)方法也各有差異。契稅的計(jì)稅，歸結(jié)起來(lái)有3種：
一、是按成交價(jià)格計(jì)算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。
二、是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。土地、房屋價(jià)格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運(yùn)會(huì)主辦城市后，奧運(yùn)村地價(jià)立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈(zèng)送、房屋贈(zèng)送時(shí)，定價(jià)依據(jù)只能是市場(chǎng)價(jià)格，而不是土地或房屋原值。
三、是依據(jù)土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著二手房市場(chǎng)興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房?jī)r(jià)格30萬(wàn)元，B房?jī)r(jià)格40萬(wàn)元，A、B兩房交換，契稅的計(jì)算，自然是兩房差額，即10萬(wàn)元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時(shí)，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。
什么是專項(xiàng)維修資金？
專項(xiàng)維修資金，是指物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。
為什么要建立專項(xiàng)維修
資金？
根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。設(shè)立專項(xiàng)維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新和改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的必要措施。建立專項(xiàng)維修資金，將有利于提高和保持房屋完好率，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，有利于城市統(tǒng)一規(guī)劃，美化市容市貌，為廣大業(yè)主提供舒適的生活環(huán)境，進(jìn)而達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。
專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)繳交？
專項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳交。但商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日后核發(fā)、且購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日前的，由建設(shè)單位繳交。合同另有約定的除外。
專項(xiàng)維修資金繳交的標(biāo)準(zhǔn)如何？
標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房款的2%，首期為住宅(含別墅)建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2。不足購(gòu)房款2%部分，按業(yè)主大會(huì)決定的方案交納。(俞鳳瓊 徐志南)
