在住宅小區(qū)內(nèi)，哪些是收費(fèi)廣告？廣告收益究竟有多少？廣告收入又如何分配？隨著物權(quán)法的實(shí)施，包括小區(qū)戶(hù)外廣告、電梯廣告在內(nèi)的共有部分的權(quán)益權(quán)逐漸成為小區(qū)物業(yè)管理公司以及業(yè)主爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

　　調(diào)查：

　　一個(gè)2萬(wàn)平方米的小區(qū)年廣告收入可達(dá)10萬(wàn)

　　小楊住在榮成路近浦東大道某大廈2號(hào)樓，在他們樓的電梯里，最近貼上去的是一家大型家電賣(mài)場(chǎng)的促銷(xiāo)廣告。據(jù)他介紹，由于小區(qū)靠近陸家嘴，因此地段比較好，他們小區(qū)的電梯廣告好象一直都沒(méi)停過(guò)。據(jù)小楊回憶，中秋節(jié)前后幾個(gè)月投放的是一款月餅廣告，夏天是上海通用一款新車(chē)的廣告，去年因?yàn)槿鹤獗容^多，電梯里還有一種IP長(zhǎng)途電話(huà)的廣告，說(shuō)是打長(zhǎng)途只需兩毛錢(qián)。

　　但對(duì)于這些廣告收益以及分配，小楊從來(lái)沒(méi)關(guān)心過(guò)，后來(lái)隨著社會(huì)對(duì)類(lèi)似問(wèn)題討論多了，對(duì)于廣告收入的歸屬，他只是隱隱約約感覺(jué)到應(yīng)該歸業(yè)主所有，至于現(xiàn)在這筆收入的具體去向、數(shù)額和使用情況，小楊表示，他自己的確沒(méi)有問(wèn)過(guò)而且也沒(méi)人對(duì)他講過(guò)，況且這樓里很多業(yè)主都是外地人，很少來(lái)這里，所以這筆收入根本就沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

　　昨天，記者以計(jì)劃發(fā)布戶(hù)外廣告的企業(yè)的名義，撥通了某廣告公司的廣告招商電話(huà)。其工作人員介紹說(shuō)，世紀(jì)大道、浦東大道一帶，每個(gè)“媒體位”即每個(gè)電梯鏡框廣告的報(bào)價(jià)是800元-1000/月，而位置較差的則便宜一點(diǎn)，最低為每月300元/個(gè)。代理小區(qū)戶(hù)外廣告的上海江河廣告有限公司一負(fù)責(zé)人陳锫瀧昨天向記者表示，一個(gè)2萬(wàn)平米的高檔小區(qū)差不多可以放下6-8個(gè)2平米的廣告宣傳欄，而這些廣告宣傳欄廣告報(bào)價(jià)在1000-500元/月，他就曾經(jīng)代理過(guò)這樣一個(gè)小區(qū)的戶(hù)外廣告，花費(fèi)近10萬(wàn)。

　　據(jù)他介紹，電梯廣告的價(jià)位總體上比廣告宣傳欄廣告低，但其中也有奧妙，如果小區(qū)業(yè)主層次比較高，收費(fèi)也會(huì)高一些；如果某部電梯涉及的樓層多，收費(fèi)也會(huì)高一些；小區(qū)通行口的宣傳欄廣告比其他部位的宣傳欄廣告高。

　　現(xiàn)實(shí)：

　　多數(shù)受訪業(yè)主不知廣告收入如何分配

　　居住在徐匯四季園的一位業(yè)主表示，曾在小區(qū)電梯和公共部位看到過(guò)一些廣告。但作為普通業(yè)主，她并不知道這些出租廣告位的具體收入是多少，也不知物業(yè)公司是否回報(bào)給了業(yè)主們。

　　在采訪中記者還注意到，廣告公司報(bào)價(jià)與物業(yè)管理公司報(bào)價(jià)上還存在巨大差異，幾乎大多數(shù)業(yè)主都不知情。據(jù)另一位代理戶(hù)外廣告人士透露，一般真正跟物業(yè)談的時(shí)候，他們會(huì)把價(jià)格壓低，一般能降低20%～30%，如果遇到不了解市場(chǎng)的物業(yè)他們還會(huì)壓得更低。

　　而這些損失實(shí)際上都是業(yè)主的，采訪中一些業(yè)主還表示，他們對(duì)自己擁有的物業(yè)上所附著的廣告的收入狀況并不了解，且不談分其一杯羹了，甚至還不知道自己的收益受到損失�！靶�區(qū)會(huì)定期公布物業(yè)管理的收支情況，不過(guò)廣告收入這一塊從來(lái)沒(méi)有列出來(lái)，我們也就無(wú)從了解�！毙靺R某樓盤(pán)小業(yè)主的說(shuō)法很有代表性，“我們不知道這些錢(qián)有多少，更加不知道這些錢(qián)用到什么地方去了。”

　　曾代理過(guò)相關(guān)案件的上海普若律師事務(wù)所陳若波律師表示，出租小區(qū)電梯和其他公共部位廣告位的收入，其實(shí)是物業(yè)公司掙錢(qián)的一個(gè)主要來(lái)源，因此物業(yè)公司很少把這部分賬目向業(yè)主公開(kāi)。

　　觀點(diǎn)：

　　業(yè)主權(quán)利不能忽視不管

　　按照今年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主所有權(quán)包括共有部分的使用權(quán)和收益權(quán)，共有部分的收益權(quán)是指如果共有部分被出租、出售而取得收益時(shí)，業(yè)主可以取得相應(yīng)份額的利益所得�！段餀�(quán)法》第八十條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。該權(quán)利是業(yè)主從共有所有權(quán)中取得利益的最大化體現(xiàn)。

　　“建筑物共有部分及其附屬設(shè)施不僅存在養(yǎng)護(hù)、維修的問(wèn)題，還存在著經(jīng)營(yíng)收益如何分配的問(wèn)題。隨著物權(quán)法逐漸普及，廣大業(yè)主更應(yīng)該維護(hù)自己這方面的權(quán)利。例如業(yè)主大會(huì)決定，將建筑物樓頂出租給企業(yè)做廣告，廣告收入如何分配，是居住頂層的業(yè)主多拿些，還是業(yè)主平均分配；是作為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)還是作為維修資金用于建筑物及其附屬設(shè)施的維修，這些都是業(yè)主的權(quán)利，不能忽視不管�！�

　　上海市躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平介紹，根據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。(何勇）