開發(fā)商將房子交付后，新小區(qū)的業(yè)主大會(huì)怎么召開？種種利益牽扯之下，誰來牽頭成立業(yè)主大會(huì)？拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，該不該限制其相關(guān)權(quán)利？……針對(duì)南京小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的種種疑難雜癥，南京市房管局昨日出臺(tái)了《南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，給出了多達(dá)50條的指導(dǎo)性意見。南京市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)人表示，對(duì)比2003年版的《南京市業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，新《指導(dǎo)規(guī)則》更具操作性，對(duì)以往矛盾、糾紛較集中的問題都給出了明確“答案”。但也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，指導(dǎo)規(guī)則畢竟缺乏強(qiáng)制性，能起到多大效果還存在疑問。

　　新規(guī)一 業(yè)主大會(huì)由街道牽頭召開

　　《指導(dǎo)規(guī)則》：各街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府，負(fù)責(zé)牽頭組織召開本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作。在第十一條中還寫明：街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面告知或業(yè)主書面要求的30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組�；I備組組長由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

　　解讀：南京市物業(yè)辦負(fù)責(zé)人表示，目前由于小區(qū)業(yè)主的主動(dòng)參與性不強(qiáng)，造成召開業(yè)主大會(huì)的難度相當(dāng)大，有的小區(qū)甚至在交付了一年后，還沒有召開過一次業(yè)主大會(huì)�！坝械男�區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)后，一些業(yè)主還不知道，常常引發(fā)業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間的矛盾�！边@位負(fù)責(zé)人說，此次新的《指導(dǎo)規(guī)則》中首次明確，將由街道辦事處作為業(yè)主大會(huì)的牽頭組織主體，并進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。他告訴記者，北京、天津、深圳、成都、蘇州等城市，也采取了類似的做法。

　　南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王中寧認(rèn)為，與過去由業(yè)主自發(fā)牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)相比，明確了街道的職責(zé)有助于業(yè)主盡快地行使權(quán)利。“但是街道也不能完全替代業(yè)主，首先你不能指定誰進(jìn)入業(yè)委會(huì)，誰是業(yè)委會(huì)主任，其次日常管理工作還是應(yīng)該交給業(yè)主自己去做，街道代表的公權(quán)力與業(yè)主代表的私權(quán)利應(yīng)該截然分開”。江蘇鐘山明鏡律師事務(wù)所蔣德軍律師則認(rèn)為，《指導(dǎo)規(guī)則》畢竟不是法律條文，因此對(duì)街道有無約束力仍是個(gè)疑問。

　　新規(guī)二 首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商支付

　　《指導(dǎo)規(guī)則》：開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)，有告知和配合的責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)督促開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支持、配合業(yè)主大會(huì)召開，同時(shí)解決籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的費(fèi)用。

　　解讀：“這也就是說，召開首次業(yè)主大會(huì)所必須的費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商埋單”，南京市物業(yè)辦負(fù)責(zé)人說。按照《指導(dǎo)規(guī)則》，如果有半數(shù)以上的房屋面積交付，同時(shí)有半數(shù)以上的業(yè)主都已入住，就有理由召開首次業(yè)主大會(huì)�！斑^去召開首次業(yè)主大會(huì)都是從物業(yè)公司頭上扒錢，現(xiàn)在規(guī)定讓開發(fā)商掏錢，心里舒服多了”，南京一家物業(yè)企業(yè)老總說�？墒�，他也承認(rèn)，今后到底有多少開發(fā)商愿意出這個(gè)錢，真的很難說�！伴_發(fā)商死活不肯掏錢，業(yè)主最后還是找到我們，你說物業(yè)公司能怎么辦？恐怕還是要埋單了�！�

　　新規(guī)三 業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主埋單

　　《指導(dǎo)規(guī)則》：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；費(fèi)用的籌集、管理、使用等具體內(nèi)容由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

　　解讀：蔣德軍律師告訴記者，之前老的“業(yè)主大會(huì)導(dǎo)則”表述為“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)”，而“活動(dòng)經(jīng)費(fèi)”和現(xiàn)在的“開展工作的經(jīng)費(fèi)”是有明顯區(qū)別的。

　　“我們可以理解為業(yè)委會(huì)成員為小區(qū)事宜奔波的來回路費(fèi)以及花費(fèi)時(shí)間和精力上的補(bǔ)償，但是不能等同于工資。具體補(bǔ)償多少，還是交由業(yè)主大會(huì)決定吧。”蔣律師表示。

　　新規(guī)四 不交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主權(quán)利受限制

　　《指導(dǎo)規(guī)則》：管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，可以對(duì)欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，或有其他侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，在物業(yè)管理中表決權(quán)的行使，予以限制。南京物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)人介紹說，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人利益的行為，有權(quán)要求行為人停止侵害，賠償損失。

　　解讀：“照我的理解，你不交物業(yè)費(fèi)，肯定是不能進(jìn)入業(yè)委會(huì)的，這是個(gè)最起碼的要求，”南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王中寧說，至于限制“逃票”業(yè)主的表決權(quán)，他認(rèn)為有人可能根本就不在乎，但總體而言，對(duì)業(yè)主還是有威懾力的。如果有的業(yè)主實(shí)在不像話，他認(rèn)為可以讓其他業(yè)主或是業(yè)委會(huì)直接起訴，因?yàn)楫吘箓�(gè)人不交費(fèi)影響了整個(gè)小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，雖然這樣的操作“成本太大”。

　　蔣德軍律師認(rèn)為，欠交物業(yè)費(fèi)和表決小區(qū)事務(wù)的權(quán)利是兩碼事，欠物業(yè)費(fèi)是業(yè)主和物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)糾紛，表決權(quán)是業(yè)主的人身權(quán)，不應(yīng)該混為一談�！斑@種限制是否合法值得商榷，如果這位欠費(fèi)的業(yè)主就是受到廣大業(yè)主愛戴的，并被選為業(yè)委會(huì)主任，是否就要停權(quán)呢？”他認(rèn)為對(duì)不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主如何處置，還應(yīng)該有更進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)定。

　　新規(guī)五 業(yè)委會(huì)擅做決定，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任

　　《指導(dǎo)規(guī)則》：業(yè)主委員會(huì)擅自作出的決定造成他人經(jīng)濟(jì)損失的，由簽字同意該決定的委員承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)或同意并公告的決定、辦理事項(xiàng)，造成他人經(jīng)濟(jì)損失的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　解讀：南京市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)規(guī)定意味著以往存在的業(yè)主委員會(huì)蓋章之后無法問責(zé)的問題將得以解決。

　　“業(yè)委會(huì)在簽訂合同、收益分配等工作時(shí)，需要委員的簽名，從而防止個(gè)人利用集體的名義做出不負(fù)責(zé)任的行為�！边@位負(fù)責(zé)人說，如果業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行后造成侵害的，還要由做出決議的相關(guān)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。

　　“比如說經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，小區(qū)里新添了一塊廣告牌，后來因?yàn)槭Щ穑�造成了比較大的損失，那么這個(gè)損失就不能讓所有業(yè)主埋單，而是由業(yè)委會(huì)成員承擔(dān)賠償責(zé)任。”一位房產(chǎn)律師說，這一規(guī)定明確了責(zé)任主體，對(duì)今后的小區(qū)管理提供了保障。

　　聲音 缺乏強(qiáng)制性，效果恐打折

　　記者在《指導(dǎo)規(guī)則》中還了解到，原業(yè)主委員會(huì)委員阻撓換屆選舉的，將不再列入新一屆委員候選人名單；業(yè)委會(huì)直系親屬不得在小區(qū)物業(yè)任職等等。平心而論，新的《規(guī)則》確實(shí)比老《規(guī)則》更具操作性，明確了業(yè)委會(huì)的作用，也“摸清”了開發(fā)商、街道、物業(yè)以及業(yè)主之間的關(guān)系。不過，這份由南京市物業(yè)管理辦公室出臺(tái)的《指導(dǎo)規(guī)則》還是留下了遺憾�！斑@只是指導(dǎo)性的文件，沒有很強(qiáng)的約束力，如果開發(fā)商、業(yè)主不去執(zhí)行，對(duì)我們物業(yè)公司說，也只是一紙空文”，南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王中寧建議，南京應(yīng)該盡快出臺(tái)地方性的法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，比如《南京物業(yè)管理?xiàng)l例》，并配套相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，讓關(guān)系到千家萬戶的物業(yè)管理工作有法可依，僅僅出臺(tái)一部《指導(dǎo)規(guī)則》恐怕還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 馬祚波

　　鏈接

　　物管創(chuàng)新試點(diǎn) 鎖金村成立“物管辦”

　　在有物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，街道的物業(yè)管理辦公室將定期對(duì)他們進(jìn)行檢查、指導(dǎo)、考核，進(jìn)行年度初審，依法查處物業(yè)管理公司的違法行為；在沒有物業(yè)管理的小區(qū)中，街道將推廣花錢買服務(wù)的嘗試。昨天下午，南京市房產(chǎn)局在玄武區(qū)鎖金村街道舉行住宅小區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新試點(diǎn)會(huì)。

　　據(jù)悉，街道除成立物業(yè)管理辦公室外，還成立了應(yīng)急維修服務(wù)中心，在轄區(qū)內(nèi)選擇1—2個(gè)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或區(qū)房產(chǎn)維修中心、街道物業(yè)服務(wù)中心等單位，設(shè)置24小時(shí)專用報(bào)修電話，承諾服務(wù)時(shí)限，實(shí)行有償服務(wù)。該項(xiàng)服務(wù)也較好地鎖定了居民上繳物業(yè)管理費(fèi)用。 張琪 董婉愉