今年年初，房地產(chǎn)業(yè)界多家調(diào)研機(jī)構(gòu)根據(jù)北京去年土地的現(xiàn)實(shí)放量以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工數(shù)量作出樂觀的預(yù)計(jì)，即進(jìn)入2007年，北京一手房的供量將增加50%。今春，中大恒基也根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研曾預(yù)計(jì)，今年二三月份，受2006年“90／70”、“未封頂樓盤禁貸令”政策影響延期入市的房地產(chǎn)項(xiàng)目將在春節(jié)后至上半年集中放量，預(yù)計(jì)北京一季度開盤項(xiàng)目總數(shù)量將達(dá)到140個(gè)左右，其中逾80個(gè)項(xiàng)目在春節(jié)后入市。各家機(jī)構(gòu)預(yù)言，隨著供量的增加，房?jī)r(jià)的增幅將有所下降。然而，今年一季度人們的期待落空了，北京市場(chǎng)的供量并未如預(yù)期增加，房?jī)r(jià)的漲幅高達(dá)9.9%。
為何大量樓盤未能上市？是信息不夠真實(shí)，還是有其他原因？
記者從中大恒基方面了解到，該機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)自于市場(chǎng)一線已經(jīng)取得開工證的各個(gè)樓盤，其中，除了有少部分項(xiàng)目尚沒有拿到預(yù)售證，大多項(xiàng)目已具備上市銷售條件。而據(jù)該機(jī)構(gòu)最新調(diào)查，北京樓市5月份預(yù)計(jì)將有51個(gè)項(xiàng)目入市，其中純新盤項(xiàng)目入市22個(gè)，占5月開盤總數(shù)的43.1%，其余為老項(xiàng)目后期。5月份開盤的項(xiàng)目中，普通住宅約占47.1%，其中有75.0%分布于四環(huán)外區(qū)域。
中大恒基方面表示，該機(jī)構(gòu)的信息來(lái)源是真實(shí)的。其各項(xiàng)目的上市時(shí)間是開發(fā)商自己提供的，但許多項(xiàng)目也確實(shí)在一再推遲開盤，有的項(xiàng)目本應(yīng)在春節(jié)上市銷售的，但至今沒有動(dòng)作。
“與以往相比，近半年，北京房?jī)r(jià)上漲的速度最快，根本原因是開發(fā)商捂盤�！币粚I(yè)人士坦陳。很顯然，北京雖然確定了經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房?jī)蓚�(gè)“一千萬(wàn)”的目標(biāo)，但建設(shè)周期決定其實(shí)際供量需要一定時(shí)間，眼下樓市價(jià)格的調(diào)節(jié)取決于一手商品房和二手房的入市速度。
從北京各房產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的數(shù)據(jù)看，北京商品房的供量是存在的，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前，開發(fā)商的捂盤行為比大家想象的嚴(yán)重得多。由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的向好及人們對(duì)奧運(yùn)會(huì)的良好預(yù)期，使北京房?jī)r(jià)沒有下跌的理由。此外，需求存在，房子的供量可以預(yù)見，但是如果從時(shí)間上晚半年出售，當(dāng)前的短缺效應(yīng)會(huì)更強(qiáng)，其帶來(lái)的是更為豐厚的利潤(rùn)。
有開發(fā)商也承認(rèn)，北京的房?jī)r(jià)漲到這個(gè)份上，早晚會(huì)“爆破”，但當(dāng)前這半年時(shí)間非常緊要，在整個(gè)預(yù)期高漲時(shí)，最有可能將利潤(rùn)空間做大。不用多算，如果一個(gè)30萬(wàn)平方米的開發(fā)項(xiàng)目在半年時(shí)間里，一平方米能長(zhǎng)1000元，即可多得3個(gè)億的純利。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于限價(jià)房?jī)r(jià)格是在其周邊商品房?jī)r(jià)格基礎(chǔ)上降低10%-15%計(jì)算出來(lái)的，這種“水漲船高”的定價(jià)方式的確定，實(shí)際上確認(rèn)了目前含有很高利潤(rùn)的商品房?jī)r(jià)格的合理性。開發(fā)商捂盤帶來(lái)的房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)進(jìn)而也使新推的限價(jià)房房?jī)r(jià)基礎(chǔ)高企，使限價(jià)房從一開始就失去抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，與政策調(diào)控的初衷有所背離。
去年，政府針對(duì)開發(fā)商捂盤行為出臺(tái)了一些措施，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅靠加快土地放量、網(wǎng)上簽約等措施還是不夠的。應(yīng)該盡快打破開發(fā)商的控盤局面，關(guān)建須對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制度進(jìn)一步加以改革。政府在這個(gè)問題上再不動(dòng)“真格”，將使政府的公信力降低。最近，有消息人士透露，目前，有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商的捂盤行為已有動(dòng)議，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工4個(gè)月后必須上市銷售。否則，將到封頂后才能允許進(jìn)入市場(chǎng)。這是一場(chǎng)利益的博弈，但愿這一動(dòng)議能盡快形成決議并付諸實(shí)施。(陸昀)
