“68畝土地拍出了5540萬元的天價!”——2007年6月,一樁普通的土地競拍讓平靜的湖南省衡陽縣城西渡鎮(zhèn)沸騰起來。不少市民在驚訝之余,紛紛表示懷疑,“比衡陽市的地價還高?開發(fā)商還有利潤嗎?”
事實上,“天價”競拍早已不是發(fā)達地區(qū)和沿海城市的“專利”。2007年3月,安徽臨泉縣1.02畝地拍出了655萬元,是省城合肥最高地價的兩倍。2007年7月,陜西延安寶塔區(qū)5.04畝土地創(chuàng)下了畝平1030萬元的“天價”。
那么,在這些三線甚至四線小縣城屢屢創(chuàng)出“天價”的背后,究竟是房地產(chǎn)商在“發(fā)燒”,還是另有隱情?“天價”土地會不會加重消費者的負擔?看不懂的土地市場表現(xiàn),讓人疑惑多多。
“開發(fā)商就像喝了興奮劑”
2007年6月17日,衡陽縣國土資源局決定掛牌出讓衡陽華岳動力機械總廠(原衡陽柴油機廠)共約68畝國有土地使用權(quán)及其他相關(guān)國有資產(chǎn),土地規(guī)劃用途為商業(yè)和居住?紤]到職工安置成本,國土局將掛牌起價定為2080萬元。“我們估計能拍到3500萬就頂?shù)教炝!必撠煵駲C廠改制工作的衡陽縣縣長助理胡隆友說。
然而,在掛牌之后的11天內(nèi),情況的發(fā)展令胡隆友大跌眼鏡。參與競買的10家房地產(chǎn)企業(yè)競價不斷刷新,衡陽縣國土資源局不得不決定于6月28日轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競拍。
“如果說掛牌后競標者的出價還算理性的話,到了現(xiàn)場競拍時,大家‘就像喝了興奮劑一樣’”競相抬價!
據(jù)胡隆友介紹,開拍后在短短時間內(nèi),這塊土地價格就已沖到了4000多萬元。這時,主持拍賣的衡陽縣國土局局長有些急了,他不斷提醒競拍者“保持冷靜”。然而,在不斷上升的數(shù)字刺激下,競拍者的熱情仍舊一浪高過一浪。最后,來自湖南鴻麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位股東,從同伴手中搶過牌子高高舉起——“5540萬元!”隨著槌音下落,這樁衡陽縣歷史上最高的土地出讓終于塵埃落定。
“這個價格肯定是有些高了!焙∮迅嬖V記者,目前衡陽縣城人口不過10萬,最黃金地段的土地價格也只有約40萬元/畝,住宅樓均價為800元至1000元。鑒于衡陽縣城的實際,此次拍出的價格在當?shù)乜芍^是不折不扣的“天價”了。
“只要拿到地就等于贏了一半”
小縣城的“天價”競拍之后余波未了。按照衡陽縣國土局規(guī)定,競價中標企業(yè)必須中標后的五個工作日內(nèi)將余款付齊,而此次以5540萬元競拍成功的湖南鴻麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,在成交后并沒有在規(guī)定時間內(nèi)付齊剩余款項,原因很簡單:沒錢!
據(jù)記者調(diào)查了解,此次參與競標的企業(yè)大多是由一些小股東臨時拼湊起來的。“每家企業(yè)背后至少有10個股東!焙∮迅嬖V記者,這些小股東大多是近幾年搞小房產(chǎn)開發(fā)賺了一點錢,本身并沒有多大的資本實力。為了湊足本錢參與競標,有的公司的一些股東甚至到了“砸鍋賣鐵”的地步!爱?shù)弥荒苋缙诘娇罡倶吮WC金將被沒收時,鴻麒公司一位股東當場心肌梗塞發(fā)作。”胡隆友搖著頭告訴記者。
那么,如此實力不足的公司為何敢鋌而走險開出天價?一些業(yè)內(nèi)人士的分析或許有其道理。
據(jù)了解,此次出讓的土地分為兩塊,均處于衡陽縣黃金地段,與繁華商業(yè)街相鄰,規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮蟆R晃辉鴱氖逻^房地產(chǎn)經(jīng)營的人士給記者算了一筆賬:按照衡陽縣目前繁華地段的門面房價格8000元至10000元/平方米推算,該地段建成后每平方米至少可賣5000元。如果開發(fā)兩層,僅門面房的收入就有一億多元進賬。只要策劃、營銷到位,三年內(nèi)獲利至少5000萬元。
“實際上,按照目前房地產(chǎn)市場狀況,只要拿到了地就等于成功了一半!边@位開發(fā)商告訴記者,隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度加大,土地資源的緊缺性將越來越突出,而目前不斷上漲的房價無疑使手中有地的開發(fā)商更大的利潤預(yù)期,“這就是天價競標屢見不鮮的根本原因。”
“森林法則”與“惡性循環(huán)”
對于衡陽縣城“天價”競拍,最著急的還是縣城的普通居民。在衡陽機關(guān)工作的孫先生告訴記者,近三年來衡陽縣的房價幾乎翻了一翻。不久前,縣城的房地產(chǎn)開發(fā)商們又聯(lián)合在一起,將縣城電梯房的價格從1260元每平方米提高到了1360元每平方米。“這次拍出天價土地對于普通消費者來說絕不是一個好消息,縣城的房價肯定會隨之水漲船高!睂O先生滿臉無奈。
湖南省社會科學院經(jīng)濟研究所所長肖毅敏認為,盡管衡陽縣拍出“天價地”有開發(fā)商沖動的因素,但當前土地價格越來越高則是比較普遍的現(xiàn)象。這主要是地價和房價相互影響的結(jié)果。肖毅敏說,近幾年大幅上漲的房價和國家對土地的宏觀調(diào)控,一方面刺激了地價的上漲。另一方面,地價成本的提高,又造成了房價的節(jié)節(jié)攀升。
記者采訪中,一些房地產(chǎn)開發(fā)商認為,屢屢出現(xiàn)的“天價”競拍其實正凸顯出當前房地產(chǎn)市場的“森林法則”——越是資本雄厚的開發(fā)商越能拿到日益稀缺的土地資源;而大量的普通開發(fā)商只能望洋興嘆。而“森林法則”導(dǎo)致的最終結(jié)果是房地產(chǎn)市場被少數(shù)“寡頭”所壟斷。
“一線城市的土地資源已幾乎被實力雄厚的大集團瓜分殆盡,在二線三線城市復(fù)制這種掠地模式自然也是情理之中的事。”長沙市房地產(chǎn)商張先生說。
一些專家認為,面對房地產(chǎn)市場的“森林法則”,在由政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者組成的“生態(tài)鏈”中。處于鏈條最末端的消費者其實是最無辜也最弱勢的。通過“天價”競拍,政府收獲的是真金白銀,房地產(chǎn)商獲得的是緊缺資源;而普通消費者除了坐等房價上漲之外別無他法!暗貎r上了天,房價上漲還會遠嗎?”(蘇海萍 譚劍)