2007年10月24日 星期三
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房貸新政正在"發(fā)酵" 樓市能否在調(diào)控中"變臉"?
2007年10月24日 09:46 來源:市場報(bào)

    圖為北京新建商品房住宅樓盤。2007年10月12日,根據(jù)央行、銀監(jiān)會國慶節(jié)前發(fā)布的相關(guān)通知,貸款購買第二套(含)以上的住房首付款將提高至40%,利率不得低于同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高!渡虾WC券報(bào)·地產(chǎn)投資》與知名房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“搜房網(wǎng)”聯(lián)合進(jìn)行相關(guān)調(diào)查顯示,基于房貸新政,過半受訪者個人購房計(jì)劃受到房貸新政影響。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  貸款買房門檻提高

  市場觀望氣氛濃郁

  “如果你在工行有貸款沒還完,首付要付房屋總價的40%。”《市場報(bào)》記者以欲購買第二套房的名義致電位于北京東部一個叫做“星河皓月”的樓盤,售房小姐何女士這樣告訴記者。

  何女士稱,此次開盤的全部為期房,明年10月入住。購房者可以選擇在北京做貸款,也可以選擇在河北做貸款。“你可以用家庭其他成員作按揭,只要沒貸款買房都行;或者選擇其他銀行作貸款,你先來吧,我們會幫你想辦法貸到款!甭牭接浾擢q豫時,何女士趕緊做工作。

  房貸新政引發(fā)的爭論未止,但人們切身感到貸款買房的門檻已在提高。一些購房者反映,貸款買房時,售樓方咨詢的問題多了;還有,一些樓盤也相繼出現(xiàn)購房者交了定金而“退房”的現(xiàn)象。

  另外一個不爭的事實(shí)是,商品房的交易量也在下降。記者登錄北京市房地產(chǎn)管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn),10月21日,北京市住宅現(xiàn)房銷售網(wǎng)上簽約只有37套;去年同期的簽約數(shù)是59套;今年9月21日即上月同期的簽約數(shù)是64套。

  此前有統(tǒng)計(jì),國慶一周,北京商品住宅成交量環(huán)比降56%,深圳7天長假一手房成交量只有82套。市場觀望氣氛濃郁。

  調(diào)控思路出現(xiàn)變化

  商業(yè)銀行主動發(fā)力

  有專家表示,市場的這些反應(yīng)是“第二套房”界定塵埃落定后,銀行已自身發(fā)力控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

  房貸新政傳出的最新消息是,監(jiān)管層為第二套房定下了幾項(xiàng)“基調(diào)”:公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng),已結(jié)清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者,夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的,再貸款購房需算作第二套住房。各銀行必須將自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)到銀監(jiān)會報(bào)備。

  “隨著這些規(guī)則的細(xì)化,房貸新政將會產(chǎn)生積極的影響!敝袊鐣茖W(xué)院金融研究所研究員易憲容接受《市場報(bào)》記者采訪時說,“從信貸著手進(jìn)行調(diào)控,這表明管理層調(diào)控思路有了新的變化,也抓住了要害!

  易憲容說,就目前的情況來看,銀行住房消費(fèi)信貸估計(jì)已經(jīng)上升到5.5萬億貸款,2005年末只有2.27萬億。在一年多增長了一倍以上,而房價則以每月7%左右的平均漲幅持續(xù)上升!翱梢,房地產(chǎn)市場消費(fèi)信貸大量的增長,正是各地房價飚升的根源所在!

  業(yè)內(nèi)人士表示,促使商業(yè)銀行主動發(fā)力的主要原因是央行年內(nèi)第8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,與此同時,銀行的年內(nèi)貸款額度已大大透支,不得不“緊縮銀根!

  央行10月12日公布的數(shù)據(jù)顯示,年內(nèi)前9個月金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款新增3.36萬億元,這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了央行全年2.9萬億元的預(yù)定目標(biāo)。央行10月13日宣布,將從10月25日起上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)至13%,達(dá)到近10年來的歷史高點(diǎn)。專家估計(jì),央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將會一次性凍結(jié)1800億元左右的資金,抑制貨幣信貸過快增長。

  樓市在調(diào)控中變臉

  新政效果尚待驗(yàn)證

  “銀行的這些措施,已傳遞出了非常明確的信號!敝醒胴(cái)經(jīng)大學(xué)金融管理學(xué)院副教授蔡如海接受《市場報(bào)》記者采訪時說,“那就是銀行主動控制房貸風(fēng)險(xiǎn)升溫,從信貸入手,對住房需求的細(xì)化和區(qū)分,有助于破解當(dāng)前房價加速上漲的迷局,一改過去一刀切的做法,既保障居民的基本自住需求,又能真正抑制投機(jī)需求!

  對于城市居民的住房消費(fèi),房貸新政是采取保護(hù)及鼓勵的方式;對于購買第二套以上住房的信貸,首付比例要上升到40%以上,而且利率也是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。

  有人測算這相當(dāng)于房價漲了10%。

  不光是對消費(fèi)者嚴(yán)格限制,一直是貸款優(yōu)質(zhì)客戶的開發(fā)商也不能例外。記者注意到,以往每次房產(chǎn)調(diào)控政策出臺后,很快發(fā)表見解的某些開發(fā)商,這次也都三緘其口。有人稱,最近開發(fā)商日子不好過,如果新政發(fā)力,沒有銀行以外融資渠道的中小房地產(chǎn)開發(fā)商會舉步維艱。

  “新政對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,也有一系列規(guī)定。比如對空置3年以上的商品房,商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求等,這些政策都表明管理層對房地產(chǎn)市場的信貸全面收縮!币讘椚菡f,政府已經(jīng)開始通過市場化工具來遏制過度的房地產(chǎn)市場投資。

  種種跡象表明,房貸新政正在“發(fā)酵”,積極地影響著樓市。

  據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示:10月8日—14日,投資買房的比例有所下降,從占總購房比例的18%左右下降到了13%,熱點(diǎn)地區(qū)的下降幅度更為明顯;個人購買第二套以上貸款僅占住房總按揭貸款比例8%左右,同比9月份同期下降10%左右。

  “第二套房不論是按戶還是按個人,只要執(zhí)行提高首付到40%及以上,就會有明顯效果。”蔡如海博士接受記者采訪時表示,“調(diào)控會改變部分投資者的心理預(yù)期,投機(jī)性和投資性需求被進(jìn)一步遏制,市場有效供給將會增大,這有助于緩和供不應(yīng)求的矛盾,進(jìn)而抑制房價過快上漲!

  “如果銀行都明確規(guī)定以戶為單位認(rèn)定第二套房,并嚴(yán)格執(zhí)行,調(diào)控效果將非常明顯。”蔡博士說。 4年來,房價在多輪宏觀調(diào)控中且調(diào)且高。緊縮銀根,樓市變臉,這次新政能否“釜底抽薪”,能否帶來理想的效果尚待市場進(jìn)一步驗(yàn)證。(李忠峰)

編輯:王菲】
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