今年10月、11月注定是中國樓市不平凡的時期。
北京、上海、廣州、深圳和武漢等大城市的樓市，不同幅度地出現(xiàn)了成交量和價格的“雙降”局面，部分城市甚至降價幅度高達(dá)20%，一時間，部分媒體和專業(yè)人士中的“拐點說”迅速流傳開來。
與此同時，據(jù)新華社報道，11月份在新加坡訪問的國務(wù)院總理溫家寶發(fā)表演講稱：“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中產(chǎn)階層�！辈⑻岬剑骸罢穆氊�(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房住得上房�！睖乜偫淼闹v話擲地有聲，立刻引發(fā)了各方的關(guān)注和熱烈討論。
近年來，中央政府出臺了一系列的調(diào)控措施，試圖打壓一路暴漲的房價，最近兩個月，樓市“拐點”的跡象似乎顯示著調(diào)控措施的見效。而就在這個時候，溫總理關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的講話更是招致各方的關(guān)注。
這是否意味著，政府主導(dǎo)的雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等未來幾年將持續(xù)加大供應(yīng)？這對目前僵持中的房價會帶來何種沖擊？高收入階層(投資者和炒房者)、中產(chǎn)階層(中等收入者)和低收入階層目前在中國樓市中分別扮演著什么角色？他們對未來樓市持有何種心態(tài)？為了理清上述問題，本報記者分赴北京、上海、廣州、深圳和武漢等城市采訪，結(jié)合溫總理新加坡講話的精神，全面解讀目前初現(xiàn)“拐點”跡象的樓市現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)如果過度市場化，偏重營利性，忽略保障性，瘋狂漲價就會成為一個必然結(jié)果。專家認(rèn)為，讓政府責(zé)任歸政府，讓市場規(guī)律歸市場將是一個“完美狀態(tài)”。在整組特別報道中，我們將一一加以深入剖析。
熙熙攘攘的北京三環(huán)主路上，初冬暖陽打在馬路兩旁華貴耀眼的樓盤玻璃幕墻上，反射進(jìn)“房子”和妻子的眼睛里，似乎在拷問著，“你什么時候買我？”
讓人氣短、胸悶——家庭年收入8萬的“房子”，捏著工作5年來僅有的8萬元人民幣存折，手心的汗意甚濃。
僅一周后，夫婦倆嗅到了變化。
11月末，溫家寶總理在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講說，經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中產(chǎn)階層，戶均九十平方米。
一對“中產(chǎn)”夫婦的購房尷尬
“房子”是北京中關(guān)村一家電子有限公司員工陳睿的網(wǎng)名，妻子徐慧是另外一間電子配件公司的普通職員。夫婦倆年入8萬，最大夢想是在北京有一套自己的房。
今年11月5日，北京確定城八區(qū)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭收入、住房、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》說，購買經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)為：1人戶、2人戶、3人戶、4人戶、5人戶家庭年收入分別低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。
陳�？扌Σ坏�，“我們看商品房自卑得要死，看了規(guī)定，又恨不得工資少點�！�
經(jīng)濟(jì)適用房沒戲，只能考慮商品房了。但五環(huán)內(nèi)開盤的樓越來越少，開盤價格越來越高，即使想在四環(huán)內(nèi)購買一套性價比高些的二手房也不容易，“就算每平方米1萬元，70平方米也得70多萬元，首付后剩下的60多萬元，月供4000元可讓我怎么活？”
不斷奔波看房，讓陳睿嘴巴上起的膿包，消了又腫，腫了又消，徐慧的體重也從105斤直線下降到95斤。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司東部片區(qū)一位范姓負(fù)責(zé)人告訴記者，北京二手房上漲趨勢依然明顯，其中，尤以CBD核心區(qū)房價上漲勢頭強勁�！爸苓叺亩謽蔷鶅r目前為15000到16000元，高則18000到23000元。從8月開始一直到10月，每個月平均漲速為15%�！彼f。
地產(chǎn)專家、北發(fā)投總裁杜猛則說，“北京房價漲勢強勁，二環(huán)周邊均價已達(dá)3萬元，三環(huán)周邊達(dá)2.5萬元，五環(huán)內(nèi)已突破萬元，上月北京房價增幅依然保持10%以上�！�
把城鎮(zhèn)居民從高房價中解脫？
據(jù)悉，11月18日至21日，溫家寶總理訪問新加坡期間，對中國住房建設(shè)提出了“四點考慮”：加大廉租房建設(shè)力度；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房；在政府宏觀調(diào)控下由市場提供高檔住房；政府要在守住18億畝耕地“紅線”的同時統(tǒng)籌兼顧，對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，“政府應(yīng)提供和保障土地供應(yīng)”。
溫總理說：“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階層的�！边@句話被認(rèn)為是近些年中央領(lǐng)導(dǎo)第一次把中等收入群體納入社會保障住房的范疇。
中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部副主任趙振華說，以前更多地關(guān)注低收入群體，現(xiàn)在不但要保障低收入者的住房，而且要擴大到中等收入者�！彼f，現(xiàn)在的方向是逐步將政府和市場的功能分開，中低收入者由政府來“管”，高收入者當(dāng)然是由市場來調(diào)節(jié)。
“政府管的人會越來越多了，更多人被劃入住房保障的領(lǐng)域�！壁w振華表示，因為在我國中低收入者占多數(shù)，高收入者所占比例很少，不過不能據(jù)此就認(rèn)為會弱化市場，一定還有相當(dāng)部分人需要通過市場買房，政府的責(zé)任更重了。
“總理的話意味著會有三個突破�！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，“廉租房比例將會加大；經(jīng)濟(jì)適用房面向中等收入者的比例會大大增加，這意味著商品房的比例要大大壓縮；把高檔房建設(shè)交給市場調(diào)節(jié)�！�
他說，從經(jīng)濟(jì)適用房被異化成低收入者的“窮人專利”，到大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房要“面向中產(chǎn)階層”，標(biāo)志著我國住房政策正在發(fā)生根本性變化，該政策取向有可能把大多數(shù)城鎮(zhèn)居民從高房價當(dāng)中解脫出來。
“保障”概念具有極大彈性
“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中產(chǎn)階層”首次將中等收入者納入保障范疇，此前似乎并無太多預(yù)示。什么樣的收入能夠被納入“中產(chǎn)階層”收入的范疇，事實上并無明晰界定。趙振華說，“此前被廣泛提起的一個說法是年收入6萬元到20萬元之間的群體�！�
一位不愿意透露姓名的專家說：“此前1998年23號文件中，經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入家庭，現(xiàn)在國務(wù)院文件中經(jīng)濟(jì)適用房是面向低收入家庭，關(guān)于這個，我們自己也在討論�！�
曹建海則說，1998年中國的房地產(chǎn)改革方案模式，和新加坡模式很相似，是以“經(jīng)濟(jì)適用房為供給主體的供給體系，那時候把房子賣給老百姓是個巨大的突破�！�
被稱為房改綱領(lǐng)性文件的國務(wù)院23號文件，于1998年公布實施。文件中明確規(guī)定“對不同收人家庭實行不同的住房供應(yīng)政策”。其中包括“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房�！�
建設(shè)部曾對城鎮(zhèn)“最低收入、中低收入和高收入”有大概的算法——城鎮(zhèn)居民中高收入者和最低收入者各為10%左右，其余80%的家庭都屬于“中低收入者”。23號文件公布后，在成本加微利的基礎(chǔ)上，政府建造了質(zhì)量非常好的“安居房”，即后來的“經(jīng)濟(jì)適用房”。
另一位專家透露，“當(dāng)時曾經(jīng)提出這樣的主張：安居房要占房屋供給的85%，廉租房占5%，商品房占10%左右，這是1998年方案設(shè)計，應(yīng)該說這個方案到目前為止來看都是非常完美的，不足之處是取消了實物分房、單位建房等�！蹦菚r候單位建房往往交單位“基建辦”運作，除牟利外，單位基建辦的功能和開發(fā)商幾乎一致�？上�，單位建房被暴利性的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)取代。
對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，經(jīng)濟(jì)適用房只是微利的，商品房才是有利可圖的。后來很多學(xué)者甚至是官員也認(rèn)為，土地必須作價，房地產(chǎn)改革的方向是市場化。
2003年，國務(wù)院下發(fā)了另一個對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展影響重大的文件。此后，經(jīng)濟(jì)適用房不再成為供給主體，而和廉租房一同成為保障性住房。 “保障是個有彈性的詞語，可以理解為是針對收入特低、因拆遷等無居所者的。”專家說，由于“保障”概念的巨大彈性，經(jīng)濟(jì)適用房在政府眼中基本變?yōu)椤包c綴”。
在2003年后，經(jīng)濟(jì)適用房供給逐漸減少。據(jù)統(tǒng)計，1998年，全國經(jīng)濟(jì)適用房的供給面積為3466.40萬平方米，到2003年增加到5330.58萬平方米；之后逐年減少，到2005年僅為3513.45萬平方米，2006年又增加到4379.03萬平方米。
距離實現(xiàn)還有多遠(yuǎn)？
在新加坡期間，溫家寶不但聽取了新加坡國家發(fā)展部部長馬寶山介紹新加坡提供住房保障的經(jīng)驗和政策，還帶著建設(shè)部部長汪光燾專程前往大巴窯組屋區(qū)，了解新加坡提供公共住屋的政策和經(jīng)驗。
曹建海說，“我國1998年的模式以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，這和新加坡的組屋政策相似�！碑�(dāng)?shù)鼐用袢绻徺I了組屋還居住在另外購買的商品房內(nèi)，將會觸犯法律。結(jié)果85%的新加坡居民都居住在組屋中，約有10%的人居住在商品房中，購買組屋的居民只需用薪金的20%來償還貸款就夠了。
“在十七大報告出臺前，政府看到了房地產(chǎn)業(yè)的贏利性和對于GDP的帶動作用，卻忽視了負(fù)面因素。十七大后我們欣喜地看到，住房越來越被作為一個民生問題受到關(guān)注�！�
“政府有更多工作要做，關(guān)于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步健全，如何解決財力的問題，如何引導(dǎo)好老百姓的購房愿望等�！�
趙振華說，現(xiàn)在要求相關(guān)部門盡快制定相關(guān)政策，變?yōu)楝F(xiàn)實，這樣的轉(zhuǎn)變肯定面臨很多阻力，比如，在低收入者住房問題都沒有解決好的情況下，還要同時解決中等收入者的住房問題，要求我們的政策、財力都要能跟上，這需要一個過程，不可能立即實現(xiàn)。(趙琳琳 柯學(xué)東)
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