鎖定90平方米以下住房剛性需求部分的樓市組合政策，不應(yīng)導(dǎo)致新一輪房地產(chǎn)業(yè)畸形擴(kuò)張

　　10月22日，財(cái)政部和央行對(duì)樓市出臺(tái)了關(guān)于契稅、印花稅、個(gè)人購(gòu)房貸款利率和首付款比例等組合拳：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅；央行同時(shí)決定自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　這是繼兩次下調(diào)利率、10月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”后，有關(guān)部門(mén)針對(duì)樓市出臺(tái)的更為系統(tǒng)且具體的一攬子部署，其更深層的背景是，隨著國(guó)際金融形勢(shì)動(dòng)蕩及全球經(jīng)濟(jì)放緩，我國(guó)已將宏觀調(diào)控的主攻方向瞄準(zhǔn)“保增長(zhǎng)”，一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃正在密集出臺(tái)。而在房地產(chǎn)“救市”政策上，此前已有十幾個(gè)地方政府出臺(tái)了旨在刺激低迷市場(chǎng)的政策舉措。

　　此次出臺(tái)的房地產(chǎn)政策組合拳，結(jié)束了此前“是否該救市”的爭(zhēng)論，但接受采訪(fǎng)的專(zhuān)家指出，此“救”不一定是彼“救”，鎖定90平方米以下住房剛性需求部分的樓市寬松政策，并非畸形房地產(chǎn)業(yè)的第二個(gè)春天。

　　救市并非維持暴利

　　往年樓市的金“九”銀“十”，在今年卻顯得無(wú)比冷清。以北京、上海、深圳和廣州四大城市為例，9月份以來(lái)的成交量仍低位徘徊，還不及去年的一半�！笆�一”黃金周期間，四大城市的交易量同時(shí)降至歷史新低。

　　全國(guó)的情況也不樂(lè)觀。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1～9月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅逐月下降，同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%。

　　一些城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格繼環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)之后，8月份開(kāi)始出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的情況，如深圳-4.1%、廣州-3.3%和惠州-0.4%三個(gè)城市，這意味著這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回一年之前。

　　樓市的低迷不僅導(dǎo)致一手房成交量的萎縮，二手房行業(yè)也很不景氣。有廣州的媒體報(bào)道，目前深圳已有40%的房產(chǎn)中介關(guān)門(mén)歇業(yè)。遼寧省近半年來(lái)，房產(chǎn)中介關(guān)門(mén)的達(dá)到300多家。自去年底至今，中大恒基已經(jīng)關(guān)掉了200多家門(mén)店，這家曾經(jīng)在京城首屈一指的著名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)高峰時(shí)期門(mén)店數(shù)量曾經(jīng)多達(dá)580家，現(xiàn)在僅剩300多家。中介門(mén)店關(guān)閉或轉(zhuǎn)讓的風(fēng)潮也在浙江刮起。我愛(ài)我家、財(cái)富置業(yè)、盛世管家等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)皆采取了不同程度的“瘦身”策略。

　　面對(duì)樓市持續(xù)走低，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為是“理性回歸，因而不存在救市問(wèn)題”；華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)新開(kāi)工面積和投資下降局面若得不到改變，可能就沒(méi)有供應(yīng)量，而一旦投資掉下來(lái)，短時(shí)間內(nèi)很難恢復(fù)”；北京科技大學(xué)教授趙曉則從中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩個(gè)引擎角度，認(rèn)為在房地產(chǎn)政策上不應(yīng)無(wú)所作為：“受全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和我國(guó)人民幣升值等因素影響，出口這一拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要引擎已呈疲態(tài)，如果另一臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)，即與房地產(chǎn)有關(guān)的城市化再熄火，我們的經(jīng)濟(jì)如何推進(jìn)？”中國(guó)管理科學(xué)研究院李開(kāi)發(fā)研究員則認(rèn)為樓市現(xiàn)狀有被開(kāi)發(fā)商和輿論放大之嫌，盡管其并不反對(duì)出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部主任楊家才在回應(yīng)房?jī)r(jià)下行會(huì)否危及金融安全時(shí)，佐證了李開(kāi)發(fā)的觀點(diǎn)。楊家才指出問(wèn)題的關(guān)鍵是“房?jī)r(jià)下行多少”：從目前的總量來(lái)看，住房信貸占整個(gè)貸款的9%，還不到10%。即使是這些都成為比較大的風(fēng)險(xiǎn)，也只有9%的影響。

　　在全球經(jīng)濟(jì)下行、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨較多不利因素的背景下，一方面是事關(guān)50多個(gè)行業(yè)、3000多萬(wàn)人就業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)走低，另一方面則是大量有住房剛性需求的人仍買(mǎi)不起房；與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)高峰時(shí)形成的諸多產(chǎn)業(yè)畸形問(wèn)題，尚未得到必要調(diào)整——針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，則必須在上述種種問(wèn)題間“走鋼絲”，或者說(shuō)“統(tǒng)籌兼顧”。

　　在李開(kāi)發(fā)看來(lái)，如果通過(guò)政策調(diào)控能夠把房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)引導(dǎo)到健康發(fā)展的軌道上來(lái)，這樣的“救市”他是贊同的：“救樓市不是救開(kāi)發(fā)商，更不是維護(hù)高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)行業(yè)暴利，而是讓樓市回到正常發(fā)展的軌道�！�

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華指出，樓市組合拳及中央提出的“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”，對(duì)當(dāng)前房市有穩(wěn)定的作用，也是有利于中等及中下收入者購(gòu)房的政策。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中等、中下和低收入者占居民的多數(shù)，如能增加其住房消費(fèi)能力和擴(kuò)大供應(yīng)量，也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)不能過(guò)度倚重房地產(chǎn)業(yè)

　　值得關(guān)注的是，在中央出臺(tái)樓市組合拳之前，全國(guó)已有18個(gè)城市先后出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激舉措。南京、西安、沈陽(yáng)、福州等一些城市甚至還針對(duì)購(gòu)房者出臺(tái)了補(bǔ)貼舉措。

　　對(duì)此，受訪(fǎng)專(zhuān)家指出，其背后是地方政府對(duì)土地財(cái)政的渴求。由于成交量下滑，開(kāi)發(fā)商對(duì)于儲(chǔ)備土地愈發(fā)謹(jǐn)慎，土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這令十分依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府極度不安。

　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，房?jī)r(jià)問(wèn)題牽涉了太多的利益訴求，政府決策必須混合很多的考量，既要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保障地方財(cái)源，又要考慮民生和諧。在我國(guó)，房?jī)r(jià)不僅僅是高低的問(wèn)題，還包括房?jī)r(jià)如何走才能理性還原市場(chǎng)面目，對(duì)低收入者如何保障，對(duì)富人消費(fèi)如何進(jìn)行稅收引導(dǎo)，對(duì)投機(jī)與投資如何通過(guò)產(chǎn)品供應(yīng)來(lái)引導(dǎo)等。如果房?jī)r(jià)最終不能進(jìn)入市場(chǎng)體系，那就無(wú)法達(dá)到理想的市場(chǎng)建設(shè)的目標(biāo)。

　　早在今年8月底開(kāi)始，國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)多個(gè)樓盤(pán)打折促銷(xiāo)，此舉在為消費(fèi)者稱(chēng)道的同時(shí)也引起了老業(yè)主的不滿(mǎn)。有專(zhuān)家表示，“樓市無(wú)論漲跌都有人不高興。”房地產(chǎn)業(yè)涉及群體廣泛，利益關(guān)系復(fù)雜，每一個(gè)民意表達(dá)都是出于自身的利益關(guān)系考慮，而真正解決多方利益紛爭(zhēng)的手段還在于市場(chǎng)的“無(wú)形之手”。

　　“地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)倚重太深，這是不健康的”，早些時(shí)候接受采訪(fǎng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣曾這樣告訴記者；而在李開(kāi)發(fā)看來(lái)，“更讓人擔(dān)心的是，目前房地產(chǎn)業(yè)已成為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中各行業(yè)的老大”，李開(kāi)發(fā)說(shuō)，“社會(huì)上40%左右的資金都流入了房地產(chǎn)行業(yè)，在一些大城市，這個(gè)比例還更大�！�

　　在李開(kāi)發(fā)看來(lái)，一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)，全社會(huì)的流動(dòng)資金是在各產(chǎn)業(yè)合理分布的，房地產(chǎn)業(yè)的比重應(yīng)該穩(wěn)定在10%到15%之間。而且，制造業(yè)平均利潤(rùn)率應(yīng)該等同或超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的回報(bào)率，否則不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　“工業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)進(jìn)行技術(shù)改造的物質(zhì)基礎(chǔ)”，李開(kāi)發(fā)認(rèn)為，“一個(gè)國(guó)家的工業(yè)發(fā)展水平，直接決定著這個(gè)國(guó)家的技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。要實(shí)現(xiàn)我國(guó)的現(xiàn)代化，必須始終不渝地保持工業(yè)經(jīng)濟(jì)旺盛的發(fā)展，而不是把房地產(chǎn)業(yè)作為如此重要的經(jīng)濟(jì)支柱。”

　　正因如此，李開(kāi)發(fā)認(rèn)為“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，除了價(jià)格向理性回歸、向市場(chǎng)靠攏外，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的比例也有待調(diào)整”。在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速膨脹，已經(jīng)導(dǎo)致了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的不平衡。而現(xiàn)在正是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整的時(shí)機(jī)，房?jī)r(jià)調(diào)整，有利于緩解通脹壓力，可讓更多人買(mǎi)得起房。

　　仍要瞄準(zhǔn)保障性住房

　　經(jīng)過(guò)暴漲的房?jī)r(jià)適度下行，有利于擠壓市場(chǎng)泡沫和行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但接受采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家也表示，若降速過(guò)猛，降幅過(guò)大，則有損于宏觀經(jīng)濟(jì)，同樣也會(huì)影響民生。

　　權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)著50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)率為1:2.86，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力達(dá)到30%，近年來(lái)鋼鐵、水泥、家居、建材等諸多行業(yè)的快速發(fā)展，即與房地產(chǎn)業(yè)密不可分。這一背景下，如果市場(chǎng)持續(xù)降溫，就會(huì)引發(fā)行業(yè)連鎖反應(yīng)，進(jìn)而影響居民收入和就業(yè)，并造成低收入者購(gòu)房難及還貸難，并再次反映到市場(chǎng)上，形成房地產(chǎn)業(yè)非良性循環(huán)。

　　“在過(guò)去幾年，房地產(chǎn)對(duì)每年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一般直接貢獻(xiàn)在1個(gè)多點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)高達(dá)2～3個(gè)點(diǎn)”，在趙曉看來(lái)，本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，即始于房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上，近年房地產(chǎn)業(yè)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重一直在三成左右。

　　也因之，包宗華認(rèn)為在房地產(chǎn)政策方面，中央應(yīng)當(dāng)有統(tǒng)籌考慮和科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)。如什么情況下救市，用什么方式救市最有效，著力點(diǎn)在哪里等，住房問(wèn)題涉及面廣，與居民切身利益相關(guān)，因此政策必須有一致性，而不能“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”，治標(biāo)不治本，更不能“頭痛醫(yī)腳”，造成再一輪的行業(yè)畸形發(fā)展。

　　“房?jī)r(jià)的調(diào)控，除了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展外，一切的實(shí)質(zhì)應(yīng)該回歸到人民利益上來(lái)。應(yīng)該讓人民分享改革帶來(lái)的成果，讓老百姓買(mǎi)得起房、租得起房�！�

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步發(fā)展走向，李開(kāi)發(fā)認(rèn)為仍要大力發(fā)展保障性住房。在其看來(lái)，完善住房保障體系，建立“成本價(jià)住房”是一條有效途徑�！俺杀緝r(jià)住房比商品房成本少兩大塊，一是土地出讓金，二是暴利。按照資源公平占有的原則，城市居民從土地制度上來(lái)解決住房保障問(wèn)題。即所有以住宅土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的購(gòu)房只應(yīng)當(dāng)包括拆遷費(fèi)、配套費(fèi)與建筑成本，這與農(nóng)民的宅基地是一樣的道理”。但是，李開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)，“一人一生只能享受一次保障性住房的權(quán)利，假如有其他的需求，可以根據(jù)自身的條件購(gòu)買(mǎi)商品房。保障性住房如果出售，只能賣(mài)給政府�！�

　　國(guó)務(wù)院研究室的郭克莎認(rèn)為，新出臺(tái)的政策組合有助于吸引自主性需求入市購(gòu)房，這樣既有利于民生，又可穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)不會(huì)讓不合理體制再次復(fù)歸。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的張立群同意上述看法，認(rèn)為政策出臺(tái)可避免在房?jī)r(jià)調(diào)整期買(mǎi)房需求積壓得過(guò)多，“需求長(zhǎng)期積壓后，一旦爆發(fā)又會(huì)導(dǎo)致房屋供給跟不上，從而造成新一輪房?jī)r(jià)波動(dòng)”。在張立群看來(lái)，房?jī)r(jià)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上保持穩(wěn)定更為重要，“穩(wěn)定的房?jī)r(jià)可防止投機(jī)性的買(mǎi)房需求進(jìn)入，可以為解決剛性住房需求提供好的供需環(huán)境�！�(文/記者王仁貴)