昨天,《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》提交省人大常委會(huì)“三審”。根據(jù)本月初舉行的立法聽證會(huì)意見,最新的修訂草案針對(duì)物業(yè)管理中的焦點(diǎn)問題作出了多處修改。

　　居委會(huì)不再推薦業(yè)委會(huì)候選人

　　修訂草案對(duì)基層政府基層組織的物管責(zé)任作出多處修改:刪除居委會(huì)協(xié)助街道開展物業(yè)管理工作,受街道委托辦理物業(yè)管理有關(guān)事務(wù)的規(guī)定；原草案中居委會(huì)推薦業(yè)委會(huì)委員候選人的規(guī)定,在新草案中也被刪除。

　　草案修改了基層政府介入業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定,規(guī)定只有在業(yè)委會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,或者業(yè)委會(huì)委員集體辭職、業(yè)委會(huì)任期屆滿需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)委會(huì)的特殊情況下,經(jīng)業(yè)主要求才給予協(xié)助和救濟(jì)。

　　業(yè)委會(huì)由5至15名單數(shù)委員組成

　　對(duì)業(yè)委會(huì)委員人數(shù)、任期、產(chǎn)生辦法和職務(wù)終止的規(guī)定,聽證會(huì)上意見分歧。

　　新草案提出,百分之二十以上業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求；已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的,業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

　　業(yè)主委員會(huì)一般由五至十五人的單數(shù)委員組成,每屆任期不超過(guò)五年,可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

　　限制開發(fā)商“一票獨(dú)大”

　　新草案增加了有關(guān)投票權(quán)的規(guī)定,防止開發(fā)商“一票獨(dú)大”的現(xiàn)象。根據(jù)新規(guī)定,小區(qū)業(yè)主大會(huì)在決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施時(shí),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；在決定其他小區(qū)重大事項(xiàng)時(shí),至少也要一半以上同意。

　　如何根據(jù)面積和業(yè)主人數(shù)確定票數(shù)?根據(jù)新規(guī)定,專有部分面積,按照建筑面積計(jì)算,建筑物的總面積,按專有部分面積之和計(jì)算。業(yè)主人數(shù),開發(fā)商已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù),一戶按一人計(jì)算；未出售的部分,按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)按兩者之和計(jì)算。

　　車位有權(quán)屬方能租售

　　車位、車庫(kù)如何優(yōu)先滿足業(yè)主需要,是立法聽證會(huì)上的焦點(diǎn)議題之一。

　　省人大法委表示,關(guān)于車位、車庫(kù)出售出租的規(guī)定,條例旨在對(duì)物權(quán)法優(yōu)先滿足業(yè)主需要規(guī)定的細(xì)化,而車位、車庫(kù)的權(quán)屬問題不是條例規(guī)范的范疇,因此條例只對(duì)建設(shè)單位依法取得權(quán)屬登記的車位、車庫(kù)如何優(yōu)先出售給本區(qū)域業(yè)主,以及如何優(yōu)先出租給業(yè)主和物業(yè)使用人作出具體規(guī)定。

　　據(jù)此,新草案補(bǔ)充規(guī)定,“建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售、出租”,刪除“在確定滿足本區(qū)域所有業(yè)主需求前,不得將車位、車庫(kù)出售給其他人”的規(guī)定。

　　禁“住改商”不搞一刀切

　　對(duì)于“住改商”,聽證會(huì)大多數(shù)意見贊成禁止擅自“住改商”,但不應(yīng)該一刀切。在一定條件下,比如根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定且經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意下應(yīng)允許“住改商”。

　　根據(jù)聽證會(huì)意見,為避免將原有關(guān)禁止“住改商”的規(guī)定理解為一刀切,相關(guān)草案修改為“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房”。

　　“房中房”完全禁止,違者罰款

　　由于“房中房”給相關(guān)業(yè)主帶來(lái)的危害極大,存在嚴(yán)重安全隱患,人大代表多次呼吁禁止“房中房”。聽證會(huì)上多數(shù)意見也表示認(rèn)可。省人大環(huán)資委近期專程前往廣州市天河區(qū)實(shí)地考察,結(jié)果認(rèn)為應(yīng)當(dāng)盡快禁止“房中房”,并進(jìn)一步明確執(zhí)法主體,加大懲罰力度。新草案保留了原來(lái)的禁止性規(guī)定,且增加了懲罰規(guī)定。

　　根據(jù)草案規(guī)定,損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),由建設(shè)行政部門責(zé)令限期改正,處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、廚房等上方,由建設(shè)部門責(zé)令限期拆除,并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處1000元以上5000元以下的罰款,對(duì)裝飾裝修企業(yè)處5000元以上5萬(wàn)元以下罰款；逾期未拆除的,可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　-名詞解釋

　　專有部分面積

　　業(yè)主“專有部分面積”按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載或者屋銷(預(yù))售合同確定的建筑面積計(jì)算,不包括停車位建筑面積。建設(shè)單位作為業(yè)主,其“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積,不包括依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)、停車庫(kù)、配電房、垃圾房以及不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)的建筑面積。