該如何看待這些稅收政策及其可能給市場帶來的影響？我們需要同時(shí)從改革和調(diào)控兩個(gè)方面出發(fā)來進(jìn)行分析。以對房地產(chǎn)土地增值稅的征收為例，政府將其由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”，并配套其他稅費(fèi)政策，真正目的并不僅僅是直接影響房價(jià)，至少還應(yīng)包含以下幾個(gè)方面的意圖。
首先意在規(guī)范稅制，將包括土地增值稅等各項(xiàng)稅種合并為物業(yè)稅。目前我國的房地產(chǎn)稅制存在較多問題，突出矛盾是稅種過多、征稅面過窄、計(jì)稅依據(jù)不合理等等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前各種稅收名目有幾十種之多，稅收約占購房成本的40%。對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合重組，統(tǒng)一多類雜稅為物業(yè)稅的改革一直是討論的熱點(diǎn)問題。通過調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種，建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅種體系，為順利實(shí)現(xiàn)中央的宏觀調(diào)控目標(biāo)服務(wù)。
其次意在推進(jìn)資源價(jià)格改革，完善土地價(jià)格形成機(jī)制，使土地價(jià)格真實(shí)反映土地市場供求關(guān)系和土地價(jià)值，從而有利于全面構(gòu)建資源節(jié)約型、產(chǎn)業(yè)集約型和諧社會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。長期以來，我國土地出讓中的非市場化方式，致使用地成本超低和土地?zé)o序、低效配置，土地價(jià)格并沒有真實(shí)地反映其稀缺程度。土地增值稅的征收可以促進(jìn)集約用地。以累進(jìn)稅率的方式征收土地稅，將在一定程度上遏制房地產(chǎn)開發(fā)商盲目囤積土地和爆炒地價(jià)，使其經(jīng)營行為更加理性和規(guī)范化，進(jìn)而規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序。
最后意在對地方政府土地收入進(jìn)行補(bǔ)償，彌補(bǔ)此前地方政府低價(jià)出賣土地造成的財(cái)政損失，以及因?qū)嵤┫迌r(jià)地、限價(jià)房政策而在土地出讓金方面所導(dǎo)致的損失。此前，很多地方政府未實(shí)行或未嚴(yán)格實(shí)行土地的招拍掛政策，使得一些有關(guān)系的開發(fā)商獲得土地的成本極低，造成嚴(yán)重的國有資產(chǎn)流失。通過清算土地增值稅，地方政府可以得到一定的土地收入補(bǔ)償。
毫無疑問，一系列房地產(chǎn)稅收開征政策的出臺(tái)，肯定會(huì)在一定程度上抑制炒房的投機(jī)風(fēng)氣，但是對房價(jià)具體會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響則還存在著一定的不確定性。
前一段時(shí)期，從提高契稅、調(diào)整營業(yè)稅、到征收個(gè)人所得稅，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直新政不斷，但市場并沒完全向政策所預(yù)期的方向發(fā)展，房價(jià)依然不斷上漲。現(xiàn)在，我們同樣不能期待抑制房價(jià)之重任會(huì)由土地增值稅來完成。雖然決定房價(jià)水平的是市場總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒有直接關(guān)系，但該項(xiàng)成本的增加對于未來的房價(jià)制定肯定會(huì)有一定影響。從證券市場的反映來看，滬深股市漲勢強(qiáng)勁的房地產(chǎn)股票受到通知的影響急劇下跌；1月17日出現(xiàn)了大面積跌停的罕有現(xiàn)象，近30只房地產(chǎn)股票以跌停板報(bào)收。如果土地增值稅的“清算”可以帶來房價(jià)的增加，提升房地產(chǎn)商的利潤，證券市場怎么可能有如此過度的反映呢？
很顯然，如果開發(fā)商將增加的成本不是通過其內(nèi)部進(jìn)行消化，而是再次轉(zhuǎn)嫁到購房者的頭上，稅改政策對宏觀控制就會(huì)起到負(fù)面作用。
首先要看地方政府是否切實(shí)增加住宅市場的有效供應(yīng)量。從道理上講，政府應(yīng)優(yōu)化土地資源配置，確保土地供給。只有供需平衡才能真正有效抑制房價(jià)上漲，否則的話，增加的成本完全有可能再轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。不過，從目前的情況看，事情顯然正在向好的方向發(fā)展，各地經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的建設(shè)力度明顯在加大。比如北京市還專門成立了住房保障辦公室，負(fù)責(zé)保障性住房的管理和政策制定，并確保3年2個(gè)1000萬平方米的供應(yīng)量。
其次要看地方政府的責(zé)任感和執(zhí)行力度。近幾年來，我國房價(jià)越調(diào)越高，同地方政府宏觀調(diào)控的執(zhí)行力度不夠有直接關(guān)系。土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)的高利潤究竟能有多大沖擊，關(guān)鍵也在執(zhí)行環(huán)節(jié)，其中“扣除項(xiàng)目”如何界定是一個(gè)需要重點(diǎn)把關(guān)之處。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，一些地方政府為了自身的利益，執(zhí)行起來會(huì)適當(dāng)放寬政策。因而，為了保障今年有關(guān)政策的貫徹落實(shí)，地方相關(guān)職能部門要切實(shí)負(fù)起責(zé)任來，否則極易造成國有稅收的流失，也極易造成行政權(quán)力的尋租行為。
當(dāng)然，在筆者看來，今后政府還應(yīng)在以下兩個(gè)方面施力：一方面加大監(jiān)督力度和懲罰力度，好的政策制定出來后，關(guān)鍵在于執(zhí)行。我們不能再讓對房地產(chǎn)市場的政策停在半空，不落地面。另一方面應(yīng)進(jìn)一步加大力度完善資本市場，為大量游離資本尋找獲利出路。只要有了更好的資本增值空間，它們就會(huì)自然地從房地產(chǎn)市場中抽離出去，房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)資金才會(huì)減少，從而換來房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。(郝彥菲)
