中國樓市限購令瞄準(zhǔn)國際熱錢

日前，住建部和外管局聯(lián)合發(fā)出外資“限購令”，分別對境外個(gè)人和機(jī)構(gòu)在華購樓置業(yè)做出明確限制。此舉無疑將中國樓市的調(diào)控態(tài)勢進(jìn)一步拉高。

　　早在２００６年７月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布過“限外令”，次年，房地產(chǎn)被列為外商投資的“限制”行業(yè)。此次“限外令”的推出，則對外資的具體套數(shù)和置業(yè)領(lǐng)域做出明確限制。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，中國金融機(jī)構(gòu)９月外匯占款新增２８９６億元，創(chuàng)下近八個(gè)月以來的新高。近期，熱錢通過外資企業(yè)的形式流入地產(chǎn)市場的規(guī)模有所放大。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年１至１０月，全國房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比猛增４８．０４％，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。外商投資以普通住宅為主，旅游地產(chǎn)增長較快，對國內(nèi)樓市的介入正在向二、三線城市蔓延。

　　在某種情況下，資本控制往往成為一國管理流入資金的政策工具。上世紀(jì)９０年代巴西、智利等都實(shí)施過資本管制措施，今年以來，印尼、韓國和泰國等國已對熱錢的涌入實(shí)施了一些限制性措施。

　　從外資目前在一線城市整體置業(yè)的微弱占比來看，此次限外令對整體需求應(yīng)該影響不大，更多是在顯示政府堅(jiān)定調(diào)控的姿態(tài)，以及對國際熱錢的警示作用。問題是境外基金現(xiàn)在一般不會(huì)直接在境內(nèi)購房，而是通過收購企業(yè)股權(quán)的形式間接購買物業(yè)，對以開發(fā)和投資參股形式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。

　　事實(shí)上，限外令是將國際熱錢當(dāng)作“購買”環(huán)節(jié)的買家來規(guī)管，但不少外資仍可潛行入境，如采用項(xiàng)目收購，甚至通過地下錢莊等途徑進(jìn)入中國樓市的“開發(fā)”環(huán)節(jié)，而這又剛好不在“限外令”的限制范圍之內(nèi)。

　　外資還可以利用離岸交易等方式輕而易舉進(jìn)入內(nèi)地樓市。新版限外令發(fā)布不到一周，一宗境外機(jī)構(gòu)收購上海大宗物業(yè)的交易就以離岸交易的方式成交。交易雙方均為境外公司，據(jù)稱標(biāo)的金額在９億元人民幣，不僅不受國內(nèi)限外令的限制，還可以合理避稅。

　　如此看來，境外資金以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、離岸交易、向二三線城市滲透，包括以各種“曲徑通幽”的方式向中國樓市的“開發(fā)”環(huán)節(jié)“嵌入”，顯然就是在與新版“限外令”的監(jiān)管方向和范圍反向而行，也在考驗(yàn)有關(guān)部門的監(jiān)管應(yīng)變能力。（為知名財(cái)經(jīng)專欄作家 鐘 林）