近幾年，隨著房地產(chǎn)持續(xù)升溫，物業(yè)糾紛成了曝光率直線攀升的名詞并愈演愈烈。由于涉及面廣，業(yè)主維權(quán)成本和難度較大，不穩(wěn)定因素多，部分小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的關(guān)系高度緊張、形同水火，糾紛對(duì)抗形式也由拒交物業(yè)管理費(fèi)、拉條幅、貼標(biāo)語、群體性上訪發(fā)展到堵路、暴力沖突事件不斷發(fā)生，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患和城市發(fā)展突出的矛盾。

　　看似小事的物業(yè)糾紛，正越來越成為和諧社區(qū)治理樂章中的不和諧音符，亟待引起重視加以破解，讓百姓安居的小區(qū)不再“硝煙彌漫”。

　　物業(yè)糾紛數(shù)量大、群體性強(qiáng)成維穩(wěn)新患

　　隨著我國住房市場化改革發(fā)展，特別是近幾年新房成交數(shù)量急劇增加，此起彼伏的業(yè)主維權(quán)事件一次次將人們的目光聚焦到高發(fā)的物業(yè)糾紛身上。

　　2008年11月3日，已入住約6000戶的天津“陽光100國際新城”數(shù)百業(yè)主，因認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司侵權(quán)，將天津市區(qū)通往外環(huán)線的重要主干道紅旗南路延長線用私家車和人墻封堵約4個(gè)小時(shí)，造成該條道路交通癱瘓，現(xiàn)場拉起的一條橫幅上面寫著：“懇請(qǐng)政府為民做主，確保我們?nèi)松戆踩�和生活環(huán)境。”據(jù)當(dāng)時(shí)現(xiàn)場的居民介紹，因業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司侵權(quán)，這個(gè)小區(qū)已多次發(fā)生群體性事件，也曾發(fā)生過多起維權(quán)過程中保安或不明身份人員毆打業(yè)主的事件。記者僅最近一年就已多次碰到因物業(yè)糾紛引發(fā)的業(yè)主群訪集訪、封堵城市主干道、暴力沖突等突發(fā)事件，這一現(xiàn)象在全國各地也普遍存在。

　　天津師范大學(xué)法學(xué)院教授賈邦俊說，開發(fā)商和物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，弱勢(shì)的業(yè)主不具有對(duì)等談判的能力，不僅購房和物業(yè)服務(wù)合同中夾雜著開發(fā)商和物業(yè)公司為擴(kuò)張自身利益設(shè)立的“霸王條款”，而且一旦合同正式簽訂后違反約定的現(xiàn)象也成了家常便飯，勢(shì)必造成矛盾糾紛。

　　據(jù)天津一些基層法院統(tǒng)計(jì)，近幾年法院受理物業(yè)糾紛案件不僅總量持續(xù)大幅增長，而且占民商事案件的比例也大幅提高，大部分是由業(yè)主認(rèn)為自身權(quán)益被侵害而引發(fā)不滿造成的。造成群體性物業(yè)糾紛原因多種多樣，如開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后未依法經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，物業(yè)企業(yè)在綠化、清潔衛(wèi)生、安全保障、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等方面未盡到職責(zé)，擅自改變物業(yè)用房、共用部位用途，物業(yè)收費(fèi)不透明等。由于新建小區(qū)前期物業(yè)往往由開發(fā)商指定或與開發(fā)商存在隸屬關(guān)系，圍繞公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不完善、綠化不到位等設(shè)施權(quán)屬爭議、開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾問題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛也比比皆是。

　　表象下隱藏深層次的共性問題

　　中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心對(duì)2797人進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，79.6%的人說“小區(qū)物業(yè)收支情況從未公示”，67.1%的人首選“政府主管部門職能缺失”，65.4%的人認(rèn)為“相關(guān)法律

　　法規(guī)不健全”，61.3%的人認(rèn)為物業(yè)糾紛產(chǎn)生的重要原因是“物業(yè)公司由開發(fā)商指定”，53.7%的人認(rèn)為“業(yè)主維權(quán)成本過高”，35.1%的人表示小區(qū)“沒有成立業(yè)委會(huì)”。

　　這項(xiàng)調(diào)查結(jié)果一定程度上反映出，大部分物業(yè)糾紛表面上看起來是開發(fā)商或物業(yè)公司侵犯業(yè)主集體利益造成的，具體原因也呈多種多樣，但實(shí)際上，不同小區(qū)糾紛背后有著普遍性的深層次原因。

　　“現(xiàn)有很多住宅小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，一些開發(fā)商片面追求投資效益，壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目造成配套設(shè)施不全等，都在把物業(yè)公司推向業(yè)主的對(duì)立面。天津市高級(jí)法院副院長劉建國說，開發(fā)商根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定可以“包辦婚姻”，有權(quán)單方面指定物業(yè)公司、確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同也由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主根本沒有討價(jià)還價(jià)的可能。而且，相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商有著“血緣”關(guān)系，“建管”不分現(xiàn)象較為普遍。

　　記者在采訪中多次聽到不同小區(qū)居民反映，業(yè)主委員會(huì)成立難、業(yè)主維權(quán)難問題普遍存在。由于雙方信息資源不對(duì)稱、取證能力嚴(yán)重失衡，當(dāng)業(yè)主集體利益受到侵害時(shí)，單靠業(yè)主個(gè)人能力和精力去維權(quán)十分困難，而被業(yè)主寄予希望的業(yè)主自治組織不僅成立難，而且缺乏明確的訴訟主體資格，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難上加難。

　　天津市和平區(qū)法院民二庭庭長邱益笙表示，行政管理部門監(jiān)管、指導(dǎo)不到位，未能及時(shí)有效地以行政手段保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治的合法權(quán)益，現(xiàn)行法律條款規(guī)定不明確，可操作性不強(qiáng)是重要原因。

　　和平區(qū)法院副院長楊建援、南開大學(xué)法學(xué)院教授何紅鋒等認(rèn)為，一方面，由于現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)的召集人、業(yè)主資格如何確認(rèn)和不召開業(yè)主大會(huì)選任業(yè)主委員會(huì)的法律后果及承擔(dān)責(zé)任主體，有關(guān)業(yè)主大會(huì)選舉的規(guī)則和程序也相當(dāng)籠統(tǒng)、模糊，操作性不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)成立存在困難，部分已成立的也不健全，客觀上使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的約束和監(jiān)督權(quán)利失控，無法有效溝通。

　　另一方面，相關(guān)法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具有起訴和應(yīng)訴資格缺乏明確規(guī)定和操作細(xì)則，業(yè)主委員會(huì)出面起訴維權(quán)往往被法院以不具備訴訟主體資格而駁回，導(dǎo)致業(yè)主及自治組織對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司違約侵權(quán)制止不力。

　　多管齊下破解棘手難題，建設(shè)和諧社區(qū)

　　物業(yè)糾紛矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，具有發(fā)生頻率高、涉及面廣、群體性強(qiáng)的特征，極易造成局部區(qū)域不安定，而預(yù)防和化解這一矛盾需要系統(tǒng)的、多方位的努力。

　　圍繞這個(gè)問題，民革天津市委員會(huì)進(jìn)行了大量調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，一方面，物業(yè)管理中存在的問題往往涉及環(huán)衛(wèi)、城管、公安等多個(gè)職能部門，應(yīng)建立由主管部門、街道辦事處、居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，以及多層次、多部門組成的社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制和機(jī)構(gòu)；另一方面，由于業(yè)主多采取拒繳物業(yè)費(fèi)形式對(duì)抗物業(yè)糾紛，多數(shù)物業(yè)管理糾紛案件中被告方多為多個(gè)業(yè)主，如果一味機(jī)械判決，對(duì)眾多敗訴業(yè)主一同實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，容易造成業(yè)主同物業(yè)公司的對(duì)立加劇，嚴(yán)重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定，因此法院也應(yīng)依法加大糾紛調(diào)解力度。

　　何紅鋒認(rèn)為，政府有關(guān)部門應(yīng)構(gòu)建多檔次的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)體系，嚴(yán)格物業(yè)企業(yè)市場準(zhǔn)入和資質(zhì)管理，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴(yán)密、完備的物業(yè)服務(wù)合同，并加大對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司行為的監(jiān)管力度，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、規(guī)劃改變等問題的源頭監(jiān)管，避免物業(yè)管理公司后期與業(yè)主的矛盾。

　　目前反對(duì)業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體地位的理由主要在于其沒有獨(dú)立享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，不具備完全責(zé)任能力。這種認(rèn)識(shí)顯然將業(yè)主委員會(huì)與其代表的利益最終歸屬主體——業(yè)主割裂開來。南開大學(xué)法學(xué)院教授陳耀東認(rèn)為，目前，賦予業(yè)主更為便捷的法律救濟(jì)方式十分必要，應(yīng)盡早明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，這對(duì)于業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益至關(guān)重要，但在訴訟活動(dòng)中應(yīng)進(jìn)行必要的合法性審查，以防止發(fā)生少數(shù)人操控業(yè)主委員會(huì)，濫用訴權(quán)使業(yè)主共同利益受損的情形。

　　劉建國建議，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)程序的規(guī)范和監(jiān)管。在條件成熟情況下可規(guī)定實(shí)行開發(fā)商回避制度，限制關(guān)聯(lián)企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標(biāo)活動(dòng)，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益聯(lián)系，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)自身的激勵(lì)機(jī)制。(記者　劉元旭)