目前，因?yàn)榫唧w認(rèn)定細(xì)則并未統(tǒng)一，各銀行關(guān)于二套房的界定各不相同，有的認(rèn)房有的認(rèn)貸，莫衷一是。(5月19日《新京報(bào)》)

　　國(guó)務(wù)院10號(hào)文之所以被認(rèn)為“嚴(yán)厲”，關(guān)鍵在于大大提高了二套及以上住房的首付比例和貸款利率：購(gòu)買(mǎi)二套住房的首付不得低于50%，而利率則為1.1倍。而根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，該政策的成敗關(guān)鍵，取決于“二套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　在10號(hào)文出臺(tái)前，銀行對(duì)二套房的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的原則。但如果貸款者之前購(gòu)買(mǎi)房屋是全款支付，再買(mǎi)房就不算第二套房。這種“認(rèn)貸不認(rèn)房”的缺陷顯而易見(jiàn)，炒房者對(duì)每一套住房都可以在全款支付后，再用該房產(chǎn)做抵押，去銀行以其他名義貸款炒房，而在銀行看來(lái)，他并不存在房貸。

　　10號(hào)文出臺(tái)后，對(duì)二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，至今并沒(méi)有明確的政策，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上流傳的比較權(quán)威的“標(biāo)準(zhǔn)”有兩個(gè)：

　　第一個(gè)是銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管一部主任楊家才在4月21日表示：住房套數(shù)的認(rèn)定不以是否發(fā)生過(guò)貸款為標(biāo)準(zhǔn)，即使首套住房沒(méi)有貸款，再次購(gòu)房同樣會(huì)被認(rèn)定為二套住房，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)比以前的“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格，被視為二套房認(rèn)定政策的重大轉(zhuǎn)變。

　　第二個(gè)是5月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥提出的“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)：一是認(rèn)房，對(duì)借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如果在房屋登記系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套及以上住房的，再貸款購(gòu)買(mǎi)的住房一定是第二套及以上住房；二是認(rèn)貸，借款人已經(jīng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套及以上住房，又申請(qǐng)貸款買(mǎi)房，也認(rèn)定是第二套及以上住房。簡(jiǎn)單地說(shuō)，買(mǎi)房人名下有房，或者是曾用過(guò)房貸，再貸款買(mǎi)房都算“二套房”，這是目前最嚴(yán)厲的二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　但“認(rèn)房”的難度在于，全國(guó)的住房交易和產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)并不健全，很多地方并沒(méi)有和銀行聯(lián)網(wǎng)，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)更是遙遙無(wú)期。在這種情況下，通過(guò)“認(rèn)房”認(rèn)定是否屬于二套住房存在技術(shù)難度。但最大的難度并不在于此，而在于無(wú)論是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，沒(méi)有任何部門(mén)出臺(tái)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，官員的解釋并不能作為法律依據(jù)。

　　在沒(méi)出臺(tái)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，各銀行在具體執(zhí)行時(shí)，自然標(biāo)準(zhǔn)混亂，各行其是。普通情況的認(rèn)定已經(jīng)混亂，如果再摻雜上夫妻離異等情況，則更讓人云里霧里。比如，對(duì)“夫妻共同申請(qǐng)過(guò)貸款買(mǎi)房、兩人離異后無(wú)房戶(hù)一方再買(mǎi)”，“之前貸款買(mǎi)的房已經(jīng)出售、再申請(qǐng)貸款買(mǎi)房”等情形，是按首套還是二套計(jì)算，不同銀行給出的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都不相同。此外，什么時(shí)候開(kāi)始執(zhí)行新的二套房貸政策，各大銀行的標(biāo)準(zhǔn)則更是五花八門(mén)，有的以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，有的以批貸時(shí)間為準(zhǔn)。

　　嚴(yán)格的信貸政策是“10號(hào)文”的靈魂，而“10號(hào)文”有無(wú)調(diào)控力的關(guān)鍵，則在于是否嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸。但目前無(wú)論是住建部，還是銀監(jiān)會(huì)，都沒(méi)出臺(tái)具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，給各大銀行如何執(zhí)行造成了難度，長(zhǎng)此以往，貸款人就會(huì)利用標(biāo)準(zhǔn)缺失的空子打政策擦邊球，最終使二套房貸流于形式。建議有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)二套房的具體認(rèn)定細(xì)則，并要求各大銀行統(tǒng)一執(zhí)行，結(jié)束二套房認(rèn)定和執(zhí)行上的混亂，呵護(hù)政策的公信力。