國是訪問|寫字樓過剩了嗎?商業(yè)地產(chǎn)還有吸引力嗎?
在需求疲軟和大量供應(yīng)集中入市的雙重作用下,今年以來多地寫字樓空置率上升。
根據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至三季度,北京甲|級(jí)辦公樓市場空置率為11.1%,上海為21.6%,廣州為22.3%,深圳為23.4%。武漢、沈陽、青島、天津等二線城市辦公樓空置率超過30%。而且,未來3年,各城市還將迎來大量的新增供應(yīng)。
核心城市寫字樓過剩了嗎?
仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩近日在接受中新社國是直通車記者采訪時(shí)表示,中國辦公樓資產(chǎn)作為最成熟的投資標(biāo)的,其價(jià)值依舊不可替代。隨著市場進(jìn)入新的發(fā)展周期,抓住新機(jī)遇以及重塑核心競爭力將是市場各方參與者的著力點(diǎn)。
從需求角度來看,即使是辦公樓市場最為成熟的北京和上海,也仍有大量潛在需求尚未被激發(fā)。特別是從第三產(chǎn)業(yè)人均甲級(jí)辦公樓面積這一數(shù)值就可以看出,北京和上海還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于紐約等世界上主要成熟市場的水平,中國的辦公樓市場仍然具備極強(qiáng)的需求潛力。
采訪實(shí)錄摘要如下:
國是直通車:商業(yè)地產(chǎn),特別是寫字樓租戶構(gòu)成可以被視為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表,從今年的市場情況來看,您觀察到哪些新變化?
張瑩:根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)三季度全國重點(diǎn)城市辦公樓市場的統(tǒng)計(jì),需求端整體仍處于修復(fù)通道,但增量需求不同帶來各行業(yè)在不同城市的分化。
金融行業(yè)在全國大部分主要城市占據(jù)辦公樓租賃市場的主導(dǎo)地位,在2023年前三季度,北京和深圳金融行業(yè)的寫字樓成交占比分別達(dá)到30%和40%的高水平。銀行、保險(xiǎn)、基金公司等租戶長期維持著較為穩(wěn)健的市場需求。其中,內(nèi)資保險(xiǎn)企業(yè)三季度搬遷、整合需求尤為顯著。
科技互聯(lián)網(wǎng)在深圳、杭州、武漢等部分頭部科技中心城市呈現(xiàn)租賃需求走低的特征,但在廣州仍錄得前三季度40%的租賃成交占比。此外,該行業(yè)中的電商和新媒體等細(xì)分行業(yè)也在青島、佛山、南昌、長春、石家莊、哈爾濱和烏魯木齊等城市釋放出活躍的中小面積段需求。
值得注意的是,部分主要城市中來自于生命科學(xué)與能源行業(yè)的辦公樓增量需求顯著。南京今年第三季度需求中有20%來自于醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè),其中醫(yī)療服務(wù)類貢獻(xiàn)較大面積成交。西安的能源類企業(yè)仍作為全市主要的需求支柱之一。隨著陜西省加速布局新能源產(chǎn)業(yè)版圖,新能源企業(yè)的租賃需求逐步趕超以煤、油為首的傳統(tǒng)能源類企業(yè)需求,在新增需求中占據(jù)主導(dǎo)。
總體而言,中國主要城市辦公樓市場仍處于恢復(fù)過渡期,空置面積的去化速度趨緩,大多城市需面對(duì)“存量”與“增量”并存競爭的局面。當(dāng)前企業(yè)多采取成本節(jié)約型租賃策略,多數(shù)擁有搬遷需求的租戶仍持觀望態(tài)度,整體市場租金持續(xù)承壓,市場正在摸索中尋求發(fā)展路徑。
國是直通車:從物業(yè)投資市場來看,今年以來趨勢如何?
張瑩:2023年全國商業(yè)地產(chǎn)大宗成交量有所減弱,投資者考量決策時(shí)普遍受全球經(jīng)濟(jì)不確定性和利率波動(dòng)的影響。目前多數(shù)交易的買賣價(jià)差收窄,賣家愿意降低價(jià)格來促進(jìn)交易。資產(chǎn)的重新定價(jià)和買賣價(jià)差縮小等因素,有望在中期帶來整體投資市場活躍度的回暖。
根據(jù)仲量聯(lián)行此前的數(shù)據(jù),從投資人類型的變化來看,2008年以前,中國的物業(yè)投資市場上,境外私募基金是主力。2008年以后,物業(yè)投資市場陸續(xù)有包括保險(xiǎn)公司、國內(nèi)私募基金、民營企業(yè)、主權(quán)和養(yǎng)老基金、境外REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等新加入者進(jìn)入。從2022年到現(xiàn)在,有不少人民幣私募基金和終端用戶參與法拍。
從交易數(shù)量上看,過去3年,全國范圍內(nèi)辦公類物業(yè)的占比從2020年的49%,逐年下降并降低至32%。工業(yè)園區(qū)和物流從2020年的占比33%,逐年上升到43%。除此之外,逐年占比升高的投資物業(yè)類型還包括酒店,疫情后酒店投資有明顯的復(fù)蘇,交易呈翻倍增長;長租公寓的增長勢頭更為明顯,占比份額大幅增加。
國是直通車:目前對(duì)外資企業(yè)來說,哪些類別的中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)比較有吸引力?
張瑩:中國辦公樓資產(chǎn)作為最成熟的投資標(biāo)的,其價(jià)值依舊不可替代。從全國總需求角度來看,即使是辦公樓市場最為成熟的北京和上海,也仍有大量的辦公樓市場潛在需求尚未被激發(fā)。
從第三產(chǎn)業(yè)人均甲級(jí)辦公樓面積這一數(shù)值就可以看出,北京和上海還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于紐約等世界上主要成熟市場水平,中國的辦公樓市場仍然具備極強(qiáng)的需求潛力。
2023年是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入中國REITs可發(fā)行資產(chǎn)范圍的元年,百貨商場、購物中心可以發(fā)行REITs的消息不僅對(duì)零售業(yè)態(tài)有重大利好,也為商業(yè)地產(chǎn)市場信心回暖注入了一針強(qiáng)心劑。
從其他物業(yè)類型來看,物流、長租公寓以及存在公寓改建可能的物業(yè)資產(chǎn)仍受主流關(guān)注,尤其是物流和長租公寓資產(chǎn)上的投資展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。
全球大環(huán)境的波動(dòng)導(dǎo)致投資者調(diào)整投資策略和風(fēng)險(xiǎn)承受能力,而中國經(jīng)濟(jì)的增長潛力有效促使境外投資者在中國房地產(chǎn)市場中積極配置資本,保持對(duì)新興、另類資產(chǎn)的高度關(guān)注。
國是直通車:在仲量聯(lián)行看來,中國經(jīng)濟(jì)過去5-10年最大的變化是什么?公司是否相應(yīng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和布局?
張瑩:一是中國城市化發(fā)展進(jìn)程的改變。從傳統(tǒng)的大拆大建模式,轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴叭恕睘楹诵牡某鞘杏袡C(jī)體自我生長迭代發(fā)展,通過新產(chǎn)業(yè)、新功能、新業(yè)態(tài)導(dǎo)入,優(yōu)化符合現(xiàn)代生活品質(zhì)要求的功能載體,提高存量資源利用效率。
城市更新被列入“十四五”規(guī)劃,2021年底住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部決定在21個(gè)城市(區(qū))開展第一批城市更新試點(diǎn)工作。
二是中國的商業(yè)地產(chǎn)市場板塊更加多元。從原本單一的辦公樓,逐步涵蓋之倉儲(chǔ)物流、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等,向更加成熟的市場方向發(fā)展;在商業(yè)地產(chǎn)市場,政府從原先的主導(dǎo)者轉(zhuǎn)變?yōu)橥苿?dòng)者,邀請(qǐng)更多的專業(yè)機(jī)構(gòu)參與市場決策。
這兩方面,仲量聯(lián)行都可以深度參與,是新的發(fā)展機(jī)遇。
國是直通車:放眼未來,仲量聯(lián)行在中國的發(fā)展重點(diǎn)會(huì)放在什么方面?
張瑩:一個(gè)重點(diǎn)是在房地產(chǎn)科技領(lǐng)域。
目前如遠(yuǎn)程辦公、公共健康和“非接觸式”服務(wù)已經(jīng)開始顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式,倒逼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,目前全球房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)量已達(dá)到約8000家,是2010年的3倍以上,僅2021年上半年,房地產(chǎn)科技行業(yè)就吸納了97億美元投資,創(chuàng)歷史新高。自2010年以來,中國已經(jīng)募集超過160億美元的房地產(chǎn)科技資金,成為全球第二大房地產(chǎn)科技市場。
仲量聯(lián)行于2019年聯(lián)合行業(yè)領(lǐng)袖,發(fā)起了首個(gè)專注房地產(chǎn)科技創(chuàng)新的企業(yè)聯(lián)盟“城越UrbanLab”,以培養(yǎng)和發(fā)展有潛力的科技企業(yè)。
另一個(gè)重點(diǎn)是可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),全球40%的碳排放來自于與建筑相關(guān)的行業(yè)。建筑物作為碳排放大戶,在“雙碳”進(jìn)程中肩負(fù)重大使命。
隨著中國2030年碳達(dá)峰目標(biāo)的日益迫近,中國房地產(chǎn)行業(yè)的雙碳管理已經(jīng)邁入了新的階段,能源管理、碳運(yùn)營和碳中和已是樓宇持有和運(yùn)營者的必修課,而非可選項(xiàng)。仲量聯(lián)行已承諾將在2040年前實(shí)現(xiàn)凈零碳排放目標(biāo),其中包括所有代表客戶管理的空間。(文/龐無忌)
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