今年來(lái)，投資類(lèi)房產(chǎn)品隨著投資客的淡出在平淡的樓市中表現(xiàn)得越加落寞�？墒�，近日一則酒店式公寓的廣告頻頻在報(bào)紙上露面，吸引了大家的眼球：

　　武林CBD首席酒店式公寓——華潤(rùn)西子中心，投資性業(yè)主可帶租約購(gòu)買(mǎi)，年收益率6%(含稅)。按照這個(gè)年收益率測(cè)算，一間四五十平方米的酒店式公寓，月租金可達(dá)到近1萬(wàn)元。

 　　近兩年，酒店式公寓一路走紅，成為一種新興房產(chǎn)投資品種�？墒牵�到底是怎樣的酒店式公寓，月租金可以高達(dá)1萬(wàn)元？這是個(gè)例還是普遍現(xiàn)象，杭州酒店式公寓的投資回報(bào)率真有那么高嗎？記者前往華潤(rùn)西子中心一探究竟。

　　“臻鉆19席”，起價(jià)4萬(wàn)元/平方米，承諾月租達(dá)萬(wàn)元

　　號(hào)稱(chēng)月租金達(dá)1萬(wàn)元的華潤(rùn)西子中心地處體育場(chǎng)路，單幢樓體共24層高，規(guī)模并不宏偉，門(mén)口，世貿(mào)君亭廣場(chǎng)酒店的金屬字體很顯目。

　　實(shí)際上，世貿(mào)君亭廣場(chǎng)酒店是華潤(rùn)西子中心的組成部分之一。華潤(rùn)西子中心的3~14層為世貿(mào)君亭廣場(chǎng)酒店，15~24層為酒店服務(wù)式公寓。今年十一黃金周，世貿(mào)君亭廣場(chǎng)酒店開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。

　　華潤(rùn)西子中心，去年1月開(kāi)盤(pán)后均價(jià)18000元/平方米。近來(lái)，華潤(rùn)西子中心在媒體上頻頻拋出“臻鉆19席”的消息，承諾業(yè)主可享受由世貿(mào)酒店提供的長(zhǎng)達(dá)5年的穩(wěn)定養(yǎng)租服務(wù)，投資型業(yè)主可帶租約購(gòu)買(mǎi)，保證租金年收益6%(含稅)。

　　據(jù)廣告宣稱(chēng)，最后的“臻鉆19席”，主力戶(hù)型44~48平方米，購(gòu)房者每年可獲得高達(dá)10萬(wàn)~14萬(wàn)元的租金收入。

　　華潤(rùn)西子中心的售樓處隱藏在西子中心后面。記者去時(shí)，只有兩個(gè)售樓人員在當(dāng)班。據(jù)售樓人員介紹，該樓盤(pán)自去年初開(kāi)盤(pán)后，已基本售罄。目前，440多套房源只剩下10多套尾房，基本處于18層以上，都可以享受世貿(mào)的養(yǎng)租服務(wù)。

　　售樓小姐說(shuō)，這10余套尾房起價(jià)在40000元/平方米以上。之所以和開(kāi)盤(pán)價(jià)差距如此之大，主要因?yàn)闃菍虞^高。售樓小姐帶記者去看了一套面積為48.04平方米的酒店式公寓，地處20層，精裝修，單價(jià)為42270元/平方米，總價(jià)高達(dá)2030651元。

　　記者暗自算了一下，以這套房為例，以6%的年收益(含稅)計(jì)算，年租金回報(bào)可達(dá)到121839元左右，折合成每個(gè)月約為10153元。

　　這樣的房子，如何保證每月1萬(wàn)元的收益？銷(xiāo)售人員表示，如果個(gè)人出租不但很難租高價(jià)，也很難保證長(zhǎng)期有客源，而華潤(rùn)西子中心的酒店式公寓統(tǒng)一由世貿(mào)酒店管理，酒店擁有相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的客源，也就保證了可觀的租金收益。

　　在世貿(mào)君亭廣場(chǎng)酒店前臺(tái)，記者看到，差不多面積的標(biāo)準(zhǔn)房，掛牌房?jī)r(jià)在430元/天以上。以這樣的房?jī)r(jià)計(jì)算，一間客房，不打折，且一年的入住率起碼達(dá)到80%以上，則全年能收益125560元，才能保證年6%的收益。這還不算世貿(mào)酒店其他的經(jīng)營(yíng)成本，比如人員開(kāi)支等。

　　而據(jù)2008年8月浙江省旅游局的公報(bào)數(shù)據(jù)，杭州四星級(jí)酒店8月份的出租率為58.4%，1~8月份累計(jì)65.4%，平均房?jī)r(jià)379元/間。

　　據(jù)一家熟知酒店式公寓內(nèi)情的開(kāi)發(fā)商介紹，其實(shí)，開(kāi)頭幾年，開(kāi)發(fā)商出于促銷(xiāo)需要，會(huì)將6%的收益率補(bǔ)貼給酒店經(jīng)營(yíng)方，而且前期如裝修投入都由開(kāi)發(fā)商支出，酒店做的是只賺不賠的生意，又可以壯大品牌，何樂(lè)而不為？購(gòu)房者并不用多擔(dān)心前幾年的投資回報(bào)，關(guān)鍵是5年之后怎么辦。

　　市場(chǎng)實(shí)際月租金4000~6000元

　　如果自己出租的話，如此高價(jià)的酒店式公寓一個(gè)月能租多少錢(qián)？租的人多么？從最近的租賃市場(chǎng)情況看，華潤(rùn)西子中心的出租情況并不是很好。

　　“現(xiàn)在剛交付不久，還沒(méi)什么人氣�！敝性�地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人這樣解釋。從掛牌出租的信息可以看出，不少房東都是置有數(shù)套房產(chǎn)的投資客，受市場(chǎng)環(huán)境影響，近來(lái)在租金上有所放松�！胺凑�空著也空著，不如便宜些租出去�！币晃环繓|原打算將她44平方米左右的酒店式公寓出租6500元/月，而如今則表示5000元/月就可以接受。

　　10月交付后，華潤(rùn)西子中心的房源大量進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，僅我愛(ài)我家一家就有60套華潤(rùn)西子中心的房源掛牌出租，40多套出售。至今只有兩套出租房源成交，一套月租金5000元，一套月租金4200元。

　　其實(shí)，武林廣場(chǎng)一帶有不少酒店式公寓，如深藍(lán)廣場(chǎng)、元豐鈦合國(guó)際。從深藍(lán)廣場(chǎng)的成交紀(jì)錄看，今年5月份成交的一套35平方米的酒店式公寓，也是精裝全配，月租金不過(guò)3800元。

　　一位開(kāi)發(fā)商表示，對(duì)于這類(lèi)承諾投資回報(bào)的酒店式公寓，購(gòu)房者更應(yīng)關(guān)注養(yǎng)租期之后的實(shí)際市場(chǎng)回報(bào)，因?yàn)槟遣攀钦鎸?shí)的回報(bào)。以西子中心為例，假如5年后，業(yè)主還要和酒店簽約，按照一般酒店裝修5年更新一次的原則，可能還要重新投入裝修；假如不和酒店簽約，實(shí)際租金回報(bào)并不特別高。這些可變因素，投資前都要考慮清楚。

　　酒店式公寓投資，沒(méi)有想象的美好

　　目前，在很多小戶(hù)型房產(chǎn)的業(yè)主中，投資客的比例都超過(guò)了一半，一些短線炒作者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)熱門(mén)的酒店式公寓然后快速轉(zhuǎn)手賺差價(jià)。但由于今年來(lái)樓市低迷，高價(jià)的酒店式公寓今年的銷(xiāo)售情況同樣不理想。

　　如本月開(kāi)盤(pán)的濱江酒店式公寓視界之窗，推出400多套房源，但銷(xiāo)售情況卻不是很理想，僅售18套。城東某酒店式公寓5月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)18500元/平方米，銷(xiāo)售也不理想。相比周邊住宅來(lái)說(shuō)，酒店式公寓的銷(xiāo)售狀況在樓市低潮期似乎更差一些。

　　由于銷(xiāo)售不暢，杭州市場(chǎng)上也留下了數(shù)量龐大的積壓房源，目前有2000多套主打“酒店式公寓”概念的房源尚未有買(mǎi)家，且銷(xiāo)售率非常低，如上月開(kāi)盤(pán)的城東某樓盤(pán)，246套房源至今仍無(wú)一套成交記錄。

　　回想2006年，酒店式公寓這一新名詞剛剛亮相杭州樓市時(shí)，人們?cè)鵀樗�的投資藍(lán)圖歡呼雀躍，它也曾被視為最好的投資性房產(chǎn)品�？墒�，2年過(guò)去了，當(dāng)這批酒店式公寓陸續(xù)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，其投資回報(bào)的真相顯然沒(méi)有想像的那么美好。

　　武林廣場(chǎng)某剛交付的酒店式公寓開(kāi)發(fā)商向記者大吐苦水：低迷市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓的沖擊遠(yuǎn)大于住宅。以他這個(gè)項(xiàng)目為例，原先預(yù)估的月租金，一間30～40平方米的房子，大約在4000元左右，但交付后才發(fā)現(xiàn)，實(shí)際成交的月租金不過(guò)3000元左右。很多人買(mǎi)酒店式公寓沖著出租回報(bào)，可是，酒店式公寓定價(jià)一般高于周邊住宅，而出租回報(bào)率實(shí)際上和住宅小戶(hù)型差不多。

　　中原地產(chǎn)荊海燕分析說(shuō)，酒店式公寓月租金是比周邊普通小戶(hù)型高出1000元左右，但由于高檔客戶(hù)稀少，空置期也比普通住宅高得多。普通小戶(hù)型一般掛牌最多半個(gè)月就可成交，而酒店式公寓起碼兩三個(gè)月才租得出去。（張曉霞 張卉卉）