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開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本清單曝光

2006年09月27日 09:06

 

   開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本清單曝光,回報(bào)率接近100%。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  中新網(wǎng)9月27日電  26日,一位杭州的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《上海證券報(bào)》記者傳遞了一份房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本清單(表一)。從這份清單上看出,該開(kāi)發(fā)商憑借該項(xiàng)目共賺取了5.8億元的毛利潤(rùn),相對(duì)其6億的成本來(lái)說(shuō),回報(bào)率近100%。

  據(jù)了解,這位業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)從事于南都房產(chǎn),后來(lái)離職獨(dú)自創(chuàng)業(yè),并以咨詢(xún)公司的名義繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。但是該人士拒絕透露這個(gè)成本清單屬于杭州哪個(gè)房產(chǎn)樓盤(pán)。

  從這份成本清單可以看出,開(kāi)發(fā)商的拿地成本只有區(qū)區(qū)165萬(wàn)/畝。專(zhuān)家表示,按照這樣的拿地成本推算,該開(kāi)發(fā)商是在2001年左右拿到的土地,折合成地面價(jià)格是每平方米2475元。

  而當(dāng)該樓盤(pán)于兩三年后建成時(shí),樓價(jià)已經(jīng)飛漲至7000元至8000元。在其銷(xiāo)售一欄里可看到,其多層公寓銷(xiāo)售價(jià)格為7800元/平方米以上,高層公寓則賣(mài)到了8000元/平方米以上,加上商鋪與車(chē)位的銷(xiāo)售,回報(bào)率驚人。

  與此同時(shí),《上海證券報(bào)》記者還從有關(guān)渠道獲得了兩家開(kāi)發(fā)商對(duì)各自項(xiàng)目的預(yù)算規(guī)劃。這兩家開(kāi)發(fā)商,一家是上海的ZH房產(chǎn)(表二),一家是杭州的ZT房產(chǎn)。從這兩家開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目預(yù)算中,可以看出房產(chǎn)成本與利潤(rùn)之間的懸殊差距。

  上海的ZH開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,位于上海市閘北區(qū)某街道,項(xiàng)目總面積103畝,項(xiàng)目總建筑面積20.6萬(wàn)平方米(商鋪及配套3.05萬(wàn)平方米),一期47畝、建筑面積10.25萬(wàn)平方米,目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊,將分步拆遷并開(kāi)發(fā)。

  在ZH的“如意算盤(pán)”中,A區(qū)的動(dòng)遷成本、建安成本、配套費(fèi)用加一起,總成本是4.284億,折合每平方米的成本是8400元,而該開(kāi)發(fā)商的預(yù)計(jì)賣(mài)價(jià)則是住宅1.5萬(wàn)元/平方米、商鋪3萬(wàn)元/平方米。從成本到售價(jià)翻了一倍,該開(kāi)發(fā)商的理由是,周邊的樓盤(pán)售價(jià),綠洲雅賓利一期:2006年4月開(kāi)盤(pán),均價(jià)18000元/㎡,已售75%;蒙特利名都城:2006年下半年開(kāi)盤(pán),均價(jià)16000元/㎡。

  如果項(xiàng)目建成并成功銷(xiāo)售,該開(kāi)發(fā)商的毛利將達(dá)4.416億元,項(xiàng)目的毛利回報(bào)率超過(guò)100%。

  杭州ZT房產(chǎn)的項(xiàng)目雖是拆遷安置用房,但該項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的話,開(kāi)發(fā)商將得到14.6億的收入,相對(duì)于其11億元的成本,毛利回報(bào)達(dá)30%以上。

  表1:杭州某樓盤(pán)成本清單

  項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算式 金額(萬(wàn)元)

  一 土地面積(出讓面積) 141.19畝(94133平方米)

  二 可建房面積(主要部分)

     多層公寓 94560平方米 占62.78%

     小高層公寓 40000平方米 占26.56%

     沿街商鋪 4000平方米 占2.66%

     半地下汽車(chē)庫(kù) 17280平方米

     小計(jì) 167890平方米

  三 容積率 1.6

  四 銷(xiāo)售額

     多層公寓 7800*94560 73756.8

     小高層公寓 8000*40000 32000

     沿街商鋪 12000*4000 4800

     汽車(chē)庫(kù) 8100

     小計(jì) 118656.8

  五 項(xiàng)目成本 (萬(wàn)元)

     1、地價(jià) 投標(biāo)價(jià)165萬(wàn)/畝 24136

     2、配套費(fèi) 3793

     3、建安工程造價(jià) 17198

     4、建設(shè)與準(zhǔn)備費(fèi) 1962

     5、財(cái)務(wù)費(fèi)用 2688

     6、銷(xiāo)售廣告費(fèi) 118656.8*2.5% 2966.42

     7、營(yíng)業(yè)稅 118656.8*5.85% 6941.42

     8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 54831*1% 548.31

     項(xiàng)目成本合計(jì) 60232.84

  六 利潤(rùn) 118656.8-60232.84 58423.96

  七 所得稅 58423.96*33% -19279.9

  八 凈利潤(rùn) 58423.96-19279.9 39144.05

  表2:上海ZH房產(chǎn)成本清單

  一期A塊利潤(rùn)測(cè)算:

  一期A塊建筑面積5.1萬(wàn)元/㎡:商鋪7000㎡,住宅:44000㎡

  (1)成本:動(dòng)遷成本:2.5億元,樓面價(jià)4900元/㎡;

  建安成本 2000元/㎡

  配套費(fèi)用 1500元/㎡(組成:規(guī)費(fèi):300元/㎡、設(shè)計(jì)、環(huán)境費(fèi):100元/㎡、管理費(fèi)用:200元/㎡、廣告費(fèi)用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區(qū)配套100元/㎡、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 100元/㎡)

  成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1萬(wàn)元/㎡=4.284億元

  (2)銷(xiāo)售收入:商鋪售價(jià)3萬(wàn)元/㎡;住宅售價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡.

  銷(xiāo)售收入=7000㎡×3萬(wàn)元/㎡+44000㎡×1.5萬(wàn)元/㎡=8.7億元

  (3)毛利:8.7億元 - 4.284億元 = 4.416億元

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