廣州首個(gè)引用《物權(quán)法》提起上訴的案例——獵德“釘子戶”案昨日終審判決。市中級(jí)人民法院判決：獵德僅剩的4“釘子戶”的房子還是要拆。

　　法院認(rèn)為，獵德的“釘子戶”影響了村集體利益和其他村民的合法權(quán)益；其土地歸集體所有，村里有權(quán)收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也應(yīng)該一并交付拆除；至于補(bǔ)償，則按村里股東大會(huì)通過(guò)的補(bǔ)償方案規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　緣起

　　研究《物權(quán)法》

　　“釘子戶”死守獵德村

　　去年10月16日，獵德村開(kāi)拆。

　　曾經(jīng)密密麻麻蓋滿了“握手樓”的獵德村，迅速成為一片空曠的大工地，村屋幾被拆完。然而，殘?jiān)珨啾谥�，一棟樓房依然聳立，從高處看去很是顯眼。

　　事情始發(fā)于去年11月，獵德拆遷接近尾聲，在東二區(qū)的拆遷工地中，一棟樓房矗立在拆遷工地中央。據(jù)了解，像這棟房子一樣，獵德村共計(jì)尚有4戶村民未與獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽訂拆遷協(xié)議，這四戶也就成了俗稱的“釘子戶”。

　　事實(shí)上，在去年10月底，原本有5戶村民拒絕簽署拆遷安置協(xié)議而被獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“村集體”)起訴至天河區(qū)人民法院；其后，1戶村民在法庭的調(diào)解下與村集體達(dá)成協(xié)議，最后真正成為“釘子戶”的共有4名：李應(yīng)開(kāi)、李應(yīng)光、李澤民及盧燕生。

　　在該案訴訟過(guò)程中，村集體要求4“釘子戶”立刻清空房屋，遷出。

　　這期間，李澤民專門買了《物權(quán)法》、《憲法》、《土地管理法》等書籍，幾戶“釘子戶”經(jīng)常坐在一起研究，以維護(hù)自己的權(quán)益。李澤民還每天巡查一遍，確保自己的房子沒(méi)有被動(dòng)過(guò)。

　　一審

　　一審判拆沒(méi)提怎補(bǔ)償

　　“釘子戶”不服上訴

　　去年11月16日，村集體告4戶“釘子戶”案開(kāi)庭。

　　村集體方面訴稱：獵德村的拆遷改造作為廣州市政府解決城中村改造的第一步，是為完成廣州市作為國(guó)際化大都市建造而進(jìn)行的試點(diǎn)工程，納入了政府重點(diǎn)工程范圍，在整個(gè)城市改造中有著舉足輕重的作用。

　　同時(shí)，基于市政建設(shè)需要，作為新光快速路北延線過(guò)江橋梁的獵德大橋?qū)�橫穿獵德村，直接產(chǎn)生了包括被告使用的房屋在內(nèi)的大量的拆遷任務(wù)。對(duì)此，廣州市各級(jí)政府經(jīng)過(guò)8年的醞釀最終確定了“以政府主導(dǎo)，村為實(shí)施主體”的整體改造原則。

　　村集體分別在2007年5月和7月兩次召開(kāi)股東代表大會(huì)，經(jīng)全體股東代表表決，以98.6%的高得票率最終通過(guò)了《拆遷補(bǔ)償安置方案》。4釘子戶以種種理由拒絕簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拒絕交付房屋，拖慢了整個(gè)拆遷過(guò)程，侵害了公共利益，也給全體村民造成了損失。

　　天河區(qū)法院審理此案后，判決“釘子戶”3日內(nèi)騰空房屋，交給村集體�！搬斪討簟苯圆环�，繼續(xù)上訴�！搬斪討簟碧岢�，一審法院的判決光說(shuō)“要拆”，怎么補(bǔ)償卻沒(méi)提，“私人房產(chǎn)被沒(méi)收，難道要屋主睡大街？”

　　　終審

　　案件存在兩大焦點(diǎn)

　　●宅基地上房子屬誰(shuí)？

　　●按照何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？

　　前日，該案在廣州市中級(jí)人民法院二審開(kāi)庭，村集體和“釘子戶”的爭(zhēng)議集中在兩大方面。

　　首先是關(guān)于房屋的所有權(quán)問(wèn)題。

　　獵德公司方面認(rèn)為，宅基地是集體所有，村集體有權(quán)收回，房子是建在宅基地之上的，4“釘子戶”對(duì)宅基地上的房屋沒(méi)有所有權(quán)、只有使用權(quán)，現(xiàn)在要收回宅基地，宅基地上的房屋也應(yīng)一并收回。

　　“釘子戶”李應(yīng)開(kāi)則引用《物權(quán)法》上訴。據(jù)悉，這是《物權(quán)法》正式實(shí)施后，廣州首個(gè)引用《物權(quán)法》提起上訴的案例。

　　李應(yīng)開(kāi)表示，《物權(quán)法》規(guī)定：“私人對(duì)其合法的收入、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”，“私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞”，房屋屬于私人財(cái)產(chǎn)，李應(yīng)開(kāi)應(yīng)對(duì)此享有無(wú)可爭(zhēng)辯的物權(quán)。

　　按照相關(guān)規(guī)定，村集體收回宅基地，必須進(jìn)行補(bǔ)償。另一方面的爭(zhēng)議則是補(bǔ)償問(wèn)題。村集體要求，按照股東大會(huì)通過(guò)的《補(bǔ)償安置方案》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　但4名釘子戶表示，補(bǔ)償協(xié)議屬于“霸王條款”。4“釘子戶”的情況各不一樣：1“釘子戶”認(rèn)為，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)該按照回遷面積補(bǔ)償；1“釘子戶”認(rèn)為，房屋內(nèi)的水井和天井應(yīng)給予補(bǔ)償；1“釘子戶”認(rèn)為，房子的第5層也應(yīng)該補(bǔ)償(原方案只補(bǔ)4層)；還有1“釘子戶”是冼村村民，他要求按照獵德村的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

　　代理律師則認(rèn)為，獵德公司拆遷補(bǔ)償方案的條款是不完善的，將來(lái)會(huì)產(chǎn)生很大矛盾。每個(gè)人的房屋都有特殊性，必須根據(jù)具體房屋來(lái)具體討論。

　　影響集體利益有責(zé)服從大局

　　法院：“釘子戶”應(yīng)配合拆遷

　　廣州市中級(jí)人民法院終審此案后，最終確認(rèn)了三大觀點(diǎn)：

　　房子在土地上應(yīng)拆除

　　首先，法院認(rèn)為，本案涉訟宅基地屬獵德村農(nóng)民集體所有土地，依法由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。獵德公司為實(shí)現(xiàn)村民得到實(shí)惠、村集體經(jīng)濟(jì)得到壯大、改造區(qū)域環(huán)境面貌得到提升、歷史人文景觀得到保護(hù)的目的，經(jīng)天河區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意由其收回涉訟的宅基地，用于實(shí)施舊村整體改造，合法有理。因土地與地上建筑物是不可分割的，涉訟宅基地使用權(quán)被收回后，幾名上訴人所建設(shè)的房子也應(yīng)一并交給獵德公司，故獵德公司要去4人騰空房子、交付拆除合法有理。

　　拆遷補(bǔ)償按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

　　第二，補(bǔ)償問(wèn)題。獵德公司已經(jīng)依法召開(kāi)了股東代表大會(huì)，審議通過(guò)了《拆遷補(bǔ)償安置方案》，該方案是村民股東選舉的股東代表經(jīng)民主討論后確定的，是在這次整體改造過(guò)程中實(shí)施拆遷安置補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。獵德公司也已經(jīng)明確表示，拆除房屋后會(huì)按該方案對(duì)4人給予補(bǔ)償，獵德公司的行為符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》關(guān)于收回集體土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

　　4人作為集體土地的使用人之一，該方案理所當(dāng)然對(duì)其產(chǎn)生約束力。

　　“釘子戶”影響集體利益

　　第三，這次舊村改造是惠及獵德村全體村民的重大事項(xiàng)，具有富民優(yōu)生的重大意義，獵德村整體改造計(jì)劃涉及全體村民的切身利益和其他村民的公共利益�！搬斪討簟睕](méi)有按照獵德公司通知的時(shí)間搬遷已經(jīng)延緩了改造計(jì)劃的實(shí)施，實(shí)際上對(duì)村集體的經(jīng)濟(jì)利益和其他村民的合法權(quán)益構(gòu)成了影響。

　　因此，在有詳細(xì)具體的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可供執(zhí)行的前提下，幾人應(yīng)迅速騰空涉訟宅基地并交付拆除。這也是4人服從大局，積極配合獵德公司早日完成改造的應(yīng)有之責(zé)。

　　法院最終判決：維持原判。

　　協(xié)商

　　“釘子戶”傷心淚光閃

　　昨商談被村集體“放鴿子”今繼續(xù)協(xié)商補(bǔ)償方案

　　宣判結(jié)束后，記者追隨幾位“釘子戶”以及他們的代理律師，來(lái)到了位于珠江新城的獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司。

　　據(jù)悉，天河區(qū)政府已決定讓天河區(qū)司法局出面，組織“釘子戶”們和獵德公司進(jìn)行協(xié)商和談，爭(zhēng)取盡快解決拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題。經(jīng)天河區(qū)司法局“斡旋”，雙方商談的時(shí)間原本定在昨日下午5時(shí)半左右。

　　記者看到，天河區(qū)司法局特意派遣了3名工作人員在獵德公司辦公樓下等候，見(jiàn)“釘子戶”們和代理律師到齊后，他們將浩浩蕩蕩的一行十來(lái)人帶到了4樓。

　　不料，時(shí)間在等待中一分一秒地流逝，近晚7時(shí)，還不見(jiàn)獵德公司代表的身影�！搬斪討簟眰兏杏X(jué)被忽悠了，憤怒在每個(gè)人的臉上表露無(wú)遺。

　　最終，天河區(qū)司法局的一名工作人員經(jīng)不斷努力，連續(xù)打數(shù)十個(gè)電話進(jìn)行聯(lián)系，終于敲定，第二天也即今天上午10時(shí)，雙方繼續(xù)在獵德公司辦公樓四樓進(jìn)行商談，他還特意強(qiáng)調(diào)，“明天，獵德公司的領(lǐng)導(dǎo)肯定不會(huì)再‘放鴿子’”。

　　埋怨聲中，一行人很快解散，各自回家�！拔医裢淼煤煤脺�(zhǔn)備明天和談的方案�！迸R走前入電梯時(shí)，“釘子戶”之一的盧燕生小聲地說(shuō)，眼睛里撲閃著晶瑩的淚光。（記者 余亞蓮 實(shí)習(xí)生 梁柳新）