在全國大部分熱點城市的房價依舊漲勢不減的同時，上海、廣州等風向標地區(qū)出現(xiàn)了房價走低動向：上海不久前首次出現(xiàn)三環(huán)齊降的局面；廣州9月份新建商品住房均價環(huán)比跌幅6%，創(chuàng)下國家新一輪宏觀調(diào)控啟動以來的最大跌幅紀錄。
要根據(jù)市場的些微變化來預測房價走勢是一件困難的事情，但是，其中蘊含的消費者與開發(fā)商的心態(tài)變化是一個值得關注的趨勢。從某種意義上說，市場預期、心態(tài)決定著市場行為與市場態(tài)勢。
消費者：持幣再等待
“金九銀十”已經(jīng)結束，房地產(chǎn)開發(fā)商們的“收成”并不盡如其意。從全國來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅回落2.4個百分點。其中，9月份房價與去年同期相比上漲5.3%，這一漲幅比8月份再降0.2個百分點，實現(xiàn)7月份以來的連續(xù)兩個月下降。
房價上漲依舊，但漲幅放緩。這中間，消費者的“持幣觀望”起到了多大作用?
“前幾個月不買房是因為政策不明朗，需要觀察；現(xiàn)在不買房是因為樓市上揚乏力，前途難測�！闭憬顿Y者林謙對記者說。
在過去的幾個月時間里，林謙的心態(tài)發(fā)生了微妙的變化�！啊畤鶙l’出來，是個原則性的文件，需要看看；規(guī)定房屋供應結構，真的能夠做到么？再看看；但到了二手房強征個稅、限制外資炒房，情況就發(fā)生了很大改變，再到清理土地市場、反商業(yè)賄賂，形勢已經(jīng)非常明朗，政府有決心，也有行動�！�
毫無疑問，國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度以來，經(jīng)歷了這一心態(tài)轉換的投資者、消費者不止林謙一人。
在消費者心態(tài)轉換與房價漲幅放緩之間是否有直接的關系，目前尚不得而知。但中國指數(shù)研究院不久前發(fā)布的抽樣調(diào)查顯示，35.4%的被訪者表示將推遲購房計劃，86.4%的被訪者認為當前房價偏高或者太高。
房產(chǎn)商：從“堅定”走向“動搖”
國家統(tǒng)計局綜合司的數(shù)據(jù)表明：9月份“國房景氣指數(shù)”為103.14，在8月份下跌的基礎上進一步回落0.17點。在房地產(chǎn)市場即期景氣指數(shù)回落的同時，國內(nèi)部分房地產(chǎn)開發(fā)商對后市的看法也出現(xiàn)了一定改變。
9月末，上海2006年一號土地出讓公告所涉20幅地塊全部塵埃落定。其中，有身價倍增者，也有黯然流標者。業(yè)內(nèi)人士評價稱，地塊出讓的“冰火兩重天”，說明房地產(chǎn)商們對后市有了相對謹慎的判斷，至少他們已經(jīng)意識到拿地就能賺錢的時代已經(jīng)過去。
在珠三角地區(qū)，類似的情形也已經(jīng)出現(xiàn)。“市場環(huán)境有些不同了。我們現(xiàn)在拿地非常慎重，不敢再輕易出手�！弊罱辔粡V東地產(chǎn)商對記者這樣說。
“現(xiàn)在的市場我看不清楚。復雜的因素太多，到底會怎樣走，只有拭目以待�！币晃辉趲讉�月前尚對市場堅定看好的房地產(chǎn)商在接受記者采訪時作出了模棱兩可的表態(tài)。
政策執(zhí)行力改變樓市預期
從我國的實踐看，房地產(chǎn)市場的“預期”與政策的“執(zhí)行力”有著緊密關聯(lián)。曾經(jīng)有一度，房地產(chǎn)開發(fā)商對宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)了“免疫”的情況。地產(chǎn)商相信有關政策在執(zhí)行時會被“有情”操作，消費者不信樓市能被“調(diào)控”下來，這一局面在近來得到了一定改觀。隨著一批違規(guī)批地、收受商業(yè)賄賂的政府官員被處理，國家政策的威信重新得到了確立，從政策到市場的傳導管道也得到疏通。
消費者、房產(chǎn)商在“預期”上出現(xiàn)的變動正體現(xiàn)了這一傳導管道的疏通。
上海某媒體房地產(chǎn)事業(yè)部曾經(jīng)進行過一項國慶黃金周置業(yè)心態(tài)調(diào)查，十一黃金周不買房的占34%，持觀望態(tài)度的占36%。而在度過這個清冷的黃金周后，當?shù)厣唐贩砍山焕^續(xù)保持下跌勢頭。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，黃金周后第一個星期，上海商品房成交量較十一前一周下降22.5%；商品房成交均價則較十一前一周下降6.6%。
在廣東方面，廣州市房管部門稱，9月廣州新建商品住房均價較8月下降406元，環(huán)比跌幅達6%。而深圳一家地產(chǎn)研究機構發(fā)布的數(shù)據(jù)則表明，9月深圳新房價格環(huán)比下跌8%。該機構還表示，市場調(diào)整趨勢明顯，預計年底前還會有10%的跌幅。
專家認為，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控還處于“膠著”狀態(tài)，樓市究竟走向何方還很難預料，但房地產(chǎn)市場是一個典型的預期市場，成交的多寡、房價的高低與消費者、地產(chǎn)商對后市的預期有著重要聯(lián)系，因而，對于中國樓市，“預期”的改變意味深長。
(文章來源：半月談，作者：蔡國兆 徐壽松 黃玫)
