中新網11月22日電  “這個月和上個月相比，房價又上漲了1000元！”11月15日上午，《中國經濟時報》記者在北京亞運村安慧里小區(qū)鏈家地產連鎖店門前駐足片刻，一位工作人員主動走上前來和記者說話。

　　這位工作人員告訴《中國經濟時報》記者，上個月的時候，北京安慧里地區(qū)二手商品房均價是8000元，這個月(11月)該地區(qū)二手商品房均價已經上漲到了9000元。京城二手房價如同坐上了“火箭”。由于房價上漲較快，鏈家地產這家門店曾打出的均價8000元的橫幅尚未來得及更換。

　　11月14日，北京市地稅局出臺了《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，北京市已明確規(guī)定了土地增值稅征收細則，并將于12月1日起正式開征土地增值稅。盡管新政迭出，但仍難抑北京房價節(jié)節(jié)攀升。

　　京城房價一片漲勢

　　11月13日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布了10月份70個大中城市房屋價格走勢。該統(tǒng)計顯示，北京市新建商品住房(一手房)同比上漲了10.7%，漲幅位居各大城市首位，二手住房同比上漲了10.2%，位居第三位。

　　近日，北京中原二手商品房報價指數(shù)報告也新鮮出爐。報告顯示，10月北京二手商品房報價指數(shù)為145點，同月北京二手商品房掛牌均價為8415元／平米，二手商品房價仍在高位運行。

　　北京中原地產三級市場部研究中心專業(yè)人士表示，10月環(huán)比9月份，在各監(jiān)測區(qū)域中，除東城區(qū)和豐臺區(qū)二手商品房報價微有下調，降幅分別為5.35%和0.83%，其他各監(jiān)測區(qū)域均出現(xiàn)報價穩(wěn)中上漲現(xiàn)象，其中，崇文區(qū)漲幅最高，達4.76%。

　　另外，從1月至10月的二手商品房報價指數(shù)來看，雖有個別月份受政策沖擊出現(xiàn)波動外，二手商品房報價指數(shù)仍處于上漲趨勢，今年1-10月，北京二手商品房報價指數(shù)已累計上漲了約35個點。

　　北京中原三級市場部研究人士認為，雖然系列政策綜合作用的“藥效”開始顯現(xiàn)，北京二手商品房整體報價環(huán)比增幅有所趨緩，但在市場趨穩(wěn)和強大需求的支撐下，11月份北京二手房市場的報價指數(shù)仍會處于穩(wěn)中有升狀態(tài)。這也預示著北京二手房價可能還將繼續(xù)走高。

　　究其原因，北京中原地產相關人士認為，這與北京市場化、國際化進程不斷加快，外地來京工作人員越來越多有關；此外，還有城市化帶來的眾多拆遷需求等。強勁的需求是房價一路走高的重要原因。二手房報價的不斷走高，還有一個重要原因就是，受區(qū)域內一手房價格快速上漲的影響，有攀比一手房價格的態(tài)勢。

　　北京中原地產統(tǒng)計表明，北京四大中心城區(qū)二手房價格均在10000元／平方米左右。分地區(qū)來看，北京二手房報價指數(shù)漲幅最高的是望京-花家地地區(qū)，達到10.97%。商務氛圍及獨特生態(tài)環(huán)境助推燕莎和朝陽公園地區(qū)業(yè)主報價走高。據(jù)統(tǒng)計，10月燕莎、朝陽公園地區(qū)的報價指數(shù)分別高達177點和182點，環(huán)比9月漲幅分別為2.91%和1.68%。

　　北京中原三級市場部研究人士分析認為，地段決定安貞及亞運村區(qū)域二手房報價較高，隨著奧運會的臨近，政府在亞奧區(qū)域市政基礎設施投資的增長，北部良好的交通配套及商業(yè)氛圍助推該地區(qū)業(yè)主報價一直處于高位。

　　統(tǒng)計顯示，萬柳地區(qū)10月二手商品房報價指數(shù)為190點，在海淀區(qū)六大監(jiān)測區(qū)域中名列前茅。值得關注的是，交通配套的不斷完善及一手房價的升高使得南城部分地區(qū)二手房迅速上漲。以馬家堡二手房報價指數(shù)為例，該地區(qū)10月環(huán)比9月增漲3.13%。

　　北京中原地產有關人士認為，受2008年奧運會在京舉行的利好促進作用，政府為解決北京區(qū)域間的發(fā)展不平衡，加大了對南城進行投資改造力度，該地區(qū)受益匪淺，建設中的地鐵4號線更是為該地區(qū)交通建設發(fā)展“錦上添花”。業(yè)主報價指數(shù)的上漲意味著該地區(qū)房價升值愿望增強，可能推動房價進一步上漲。

　　新政難抑房價繼續(xù)攀升？

　　自新一輪宏觀調控以來，北京房價已連續(xù)15個月上漲。無論是從“國八條”到“國六條”，還是從七部委發(fā)力到九部委聯(lián)手，都沒能阻擋北京房價節(jié)節(jié)攀升的步伐。

　　在二手房方面，政府陸續(xù)出臺了若干限制炒房的政策。如開征營業(yè)稅、強制征收個人所得稅以及剛剛出臺的土地增值稅，二手房市在這些政策密集出臺的情況下，在震蕩中前行，價格也是一路高升。

　　北京中原地產對幾大城市(天津、上海、廣州、深圳)的稅費成本占總房款百分比的調查顯示，北京的非普通二手商品房交易稅費成本屬于偏低水平，為9.6%(以一套在5年內出售的、售價為50萬元的普通商品房、買賣雙方所交稅費總和為全部稅費成本計算)。如果按照北京市最新公布的土地增值稅征收辦法第三種情況下的征收標準(即對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅)，那么北京市的二手房交易稅費成本將再上升1個百分點左右。

　　北京中原三級市場部研究人士認為，今年6月1日和8月1日，北京市分別實行了營業(yè)稅的調整和個稅的征收，其稅收出臺后的一個月交易量受到了一些影響，平均價格漲幅出現(xiàn)放緩的趨勢，但針對每個個案來看，房價漲幅仍上漲較快。

　　中原方面表示，征收土地增值稅使得北京市房屋再轉讓的費用繼續(xù)增加的同時，相應也擠壓了房產投資者的利潤空間，降低了房產投資的回報率，從而進一步打擊投資客戶，最終達到平抑房價的作用；同時，房齡較小的非普通住宅需求會增多，過戶量短期內(12月1日前)也會明顯增加。

　　根據(jù)有關政策規(guī)定，普通住宅將享受免交土地增值稅，3-5年的非普通住宅執(zhí)行減半征收的優(yōu)惠政策。北京中原三級市場部研究人士表示，由于非普住宅的數(shù)量僅占到北京市總交易量的8%左右，因此新政對于北京市二手房總交易量的影響不會很大。“此次土地增值稅的征收性質與前兩個稅種(營業(yè)稅及個稅)相似，且針對的房屋類型也有局限(部分非普通商品房)，因此對于房價的影響有多大尚待考證�！�

　　從經驗來看，相關稅收政策的出臺對于北京市場的剛性需求來講，沒有起到較大作用。因此北京中原三級市場部的分析人士認為，如果政策不能夠對市場供給和需求造成直接的影響，切實緩解兩者的矛盾，其對于房價的調控作用將十分有限。（周雪松）