中新網(wǎng)6月26日電 據(jù)《香港商報》報道，近年來，韓國房地產(chǎn)價格不斷走高，出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。從去年開始，韓國政府采取了稅收等一系列措施以抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫危害國民經(jīng)濟。今年4月，韓國的土地價格漲幅開始放緩，土地成交量亦迅速萎縮。
與此同時，土地資源匱乏的新加坡也通過大力發(fā)展“政府組屋”，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中走出了一條獨特而成功的道路。
韓國：課重稅防囤、倒、瞞
首爾房價遠超GDP增速
韓國實行土地私有制，房地產(chǎn)的開發(fā)和交易完全是市場行為，政府向來很少干預(yù)。但近年來該國房地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。根據(jù)最新?lián)y(tǒng)計，首爾的公寓住宅價格較3年前平均上漲了24%，而以高檔住宅聞名的首爾江南地區(qū)的房價較5年前飆升了121.8%，遠遠超過了經(jīng)濟增長速度。
有鑒于此，韓國政府將房地產(chǎn)新政策的重點放在了增加稅種和提高稅率上，以打擊房地產(chǎn)炒作行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序。
擴大征稅基數(shù)實現(xiàn)三“不”
去年8月31日，韓國推出了《不動產(chǎn)綜合對策》，廢除了過去以個人為單位對房地產(chǎn)征稅的辦法，改為以家庭擁有的房地產(chǎn)總值為征稅對象，從而明顯擴大了房地產(chǎn)征稅的基數(shù)。
《不動產(chǎn)綜合對策》可以形象地歸納為三“不”。
第一，讓人“囤不起”大房子。為遏制大型住房和高價高檔住房的需求，特別是打擊囤積房產(chǎn)的炒家，韓國每年都公布個人擁有的地產(chǎn)和房產(chǎn)評估價格，并據(jù)此分別征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。新政策則加強了對房屋綜合不動產(chǎn)稅的征收，即擁有房地產(chǎn)越多的家庭，每年繳納的不動產(chǎn)稅也越多。由于綜合不動產(chǎn)稅每年都要定期繳納，囤積房地產(chǎn)將給其擁有者帶來沉重的經(jīng)濟負擔(dān)，迫使他們量力而行，及早出手多余房產(chǎn)。
第二，讓人“倒不動”房子。對于擁有兩套以上住宅的家庭，房地產(chǎn)交易價格超過政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價10萬美元時，轉(zhuǎn)讓所得稅稅率由以往的9%到36%提高到50%，高價高檔住宅的轉(zhuǎn)讓所得稅率則更高。這一政策讓人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，不得不考慮政府公布的評估價格，不敢要價過高，從而可防止房地產(chǎn)價格過快上升。同時，炒家二次三次倒賣房地產(chǎn)的利潤被大大降低，可從源頭堵住投機倒賣房產(chǎn)的行為。
第三，讓人“瞞不住”房產(chǎn)。為了防止隱匿和以他人名義倒賣房地產(chǎn)，《不動產(chǎn)綜合對策》規(guī)定，在進行土地交易時，必須向地方政府的國稅廳和警察局等機關(guān)申報資金來源，說明購房資金來源。通過這種方式，使房產(chǎn)買賣透明化，杜絕逃稅漏稅和鉆政策空子的行為。
今年3月，韓國政府又公布了《促進市民居住用地及住宅市場合理化方案》，對《不動產(chǎn)綜合對策》的內(nèi)容進行進一步的完善和補充，限制利用房地產(chǎn)再開發(fā)進行炒作，對非自住土地的轉(zhuǎn)讓最高征收60%的轉(zhuǎn)讓稅。
韓地價漲幅4月開始放緩
這些措施推出后，韓國房地產(chǎn)市場明顯降溫。據(jù)韓國建設(shè)交通部統(tǒng)計，韓國的土地價格漲幅從今年4月開始放緩，土地成交量迅速萎縮。全國房價最高的首爾江南地區(qū)房價也有所回落，一些熱點住宅區(qū)的房價在一個月內(nèi)降幅達到2萬美元。
新加坡：建組屋保需、住、貸
“組屋”統(tǒng)建統(tǒng)售
新加坡的民用住宅房地產(chǎn)市場主要由“政府組屋”和商品房兩部分組成�！罢M屋”類似于中國的經(jīng)濟適用房，由政府投資修建，價格由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層。居民在購買“組屋”時，獲得其99年的所有權(quán)。商品房則包括高級公寓和私人住宅，由私人投資修建，按市場價格發(fā)售，主要面向高收入者。據(jù)悉，在過去40多年的時間里，新加坡政府共修建了96.8萬余套“組屋”，目前約84%的新加坡人居住在“組屋”中，其中絕大部分人都是住在自己購買的“組屋”里。
在新加坡，“組屋”的投資、修建和分配均由成立于1960年2月的新加坡建屋發(fā)展局統(tǒng)一負責(zé)。“組屋”建成后，建屋發(fā)展局以公民的收入水平為依據(jù)，按照公平原則進行合理分配。
向公民提供多種補貼
新加坡政府以各種形式向公民提供大量的住房補貼，從而使“組屋”價格保持在一般人能夠承受的范圍內(nèi)。
具體來說，“組屋”按地段和面積的不同，價格從15萬新元(1美元約合1.57新元)到25萬新元不等。符合條件者，可以向建屋發(fā)展局申請優(yōu)惠按揭貸款，而設(shè)立于1955年的中央公積金則是新加坡人購房的主要資金來源。該基金是一項強制性儲蓄計劃，由員工和戶主每月按一定比例交納，全國約有90%的居民都是通過建屋發(fā)展局成為房產(chǎn)所有人的。中央公積金還以低于市場利率兩個百分點的優(yōu)惠利率提供抵押貸款，貸款額度可達到住房價格的80%到90%。
嚴(yán)格監(jiān)控買賣“組屋”
為防止有人利用“組屋”進行投機活動，新加坡政府對居民購買“組屋”等行為進行了嚴(yán)格的監(jiān)控。例如，建屋發(fā)展局規(guī)定居民購買“組屋”要以自住為主，對居民購買“組屋”的次數(shù)作出嚴(yán)格限定，以防投機；“組屋”在購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營，否則將受到法律嚴(yán)懲。同時，新加坡還規(guī)定，一個家庭同時只能擁有一套“組屋”，如果要買新的“組屋”，舊的“組屋”必須退出來，從而防止有些人“多吃多占”。
根據(jù)新加坡政府的規(guī)定，任何人在買賣“組屋”時必須提供準(zhǔn)確、翔實的資料。如果一旦發(fā)現(xiàn)弄虛作假，當(dāng)事人將面臨5000新元的罰款或6個月的監(jiān)禁，或者同時面臨兩項處罰。
