11月8日午間，位于朝陽(yáng)北路的天鵝灣業(yè)主，由于小區(qū)地下停車費(fèi)問(wèn)題，與小區(qū)物業(yè)發(fā)生糾紛。據(jù)業(yè)主劉先生介紹，2007年底入住天鵝灣后，由于地下停車場(chǎng)沒(méi)有完全建好，他們都將車停在北區(qū)與南區(qū)之間的步行街兩側(cè)，物業(yè)每個(gè)月收取100元的管理費(fèi)。但從11月1日起，物業(yè)堵住小區(qū)西門，業(yè)主無(wú)法開(kāi)車進(jìn)入小區(qū)步行街，無(wú)法將車停在上面。同時(shí)，地下停車位開(kāi)始收費(fèi)，其中，地下二層車位租金1000元/月/個(gè)，沒(méi)有電梯直達(dá)的地下三層，700元/月/個(gè)。業(yè)主們認(rèn)為這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太高了，而且之前對(duì)收費(fèi)情況也沒(méi)有與業(yè)主協(xié)商，為此不少人將車停在了高碑店北路上，造成了當(dāng)天該區(qū)域的擁堵。

　　1000元/月/個(gè)的地下車庫(kù)租金，到底是不是過(guò)高？如此收費(fèi)是否合理？政府是否有一個(gè)指導(dǎo)價(jià)？劉先生和很多業(yè)主都對(duì)此感到很困惑，帶著這些疑問(wèn)，記者對(duì)本市十余個(gè)已入住社區(qū)進(jìn)行了地下車庫(kù)租金調(diào)查并采訪了資深業(yè)內(nèi)人士。

　　專有產(chǎn)權(quán)持有者有權(quán)定地下車庫(kù)價(jià)

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各個(gè)小區(qū)的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不太一樣，有的是年付、有的是月付，平均每月標(biāo)準(zhǔn)從200多至600多元不等，但大多數(shù)小區(qū)的地下車庫(kù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都在500元/月/個(gè)左右。通過(guò)比較后，可以看出，天鵝灣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是比較高的，但是否合理呢？

　　“業(yè)主可以反對(duì)地下車庫(kù)的收費(fèi)過(guò)高，但是定價(jià)是由物業(yè)的所有者決定的。”中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心指出，如果開(kāi)發(fā)商擁有小區(qū)地下車庫(kù)的專有產(chǎn)權(quán)，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)定價(jià)。如果地庫(kù)屬于全體業(yè)主共有或依法共用(如人防工程)，則價(jià)格由業(yè)主共同決定�！暗厣贤＼囄皇菍儆谌�體業(yè)主的，因此北京發(fā)改委有一個(gè)建議指導(dǎo)價(jià)，是150元/月�！笔婵尚闹赋觯�地上停車位租金的建議指導(dǎo)價(jià)，也只是起參考的作用，沒(méi)有強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。由于地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜、管理成本差異也較大，故政府并沒(méi)有制定指導(dǎo)價(jià)格。

　　目前，各個(gè)小區(qū)物業(yè)公司對(duì)地下車庫(kù)收費(fèi)的名目主要分為兩種，有的物業(yè)公司稱這是地下車庫(kù)的租金，更多的物業(yè)公司稱其只征收地下車庫(kù)的管理費(fèi)�！伴_(kāi)發(fā)商專用產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商才有權(quán)收取租金，或者物業(yè)公司代理其收取租金�！笔婵尚闹赋�，物業(yè)公司收取租金應(yīng)該是由地下車庫(kù)的所有人來(lái)委托的，而管理費(fèi)則是物業(yè)公司管理停車服務(wù)的費(fèi)用。

　　業(yè)主可通過(guò)成立業(yè)委會(huì)來(lái)維權(quán)

　　針對(duì)地下車庫(kù)的收費(fèi)高問(wèn)題，很多業(yè)主認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商希望有更多的業(yè)主購(gòu)買地下車庫(kù)，所以租金定得很高。同時(shí)很多業(yè)主認(rèn)為部分開(kāi)發(fā)商的高定價(jià)屬于“霸王條款”，他們建議政府制定指導(dǎo)價(jià)，否則開(kāi)發(fā)商漫天要價(jià)，小區(qū)業(yè)主又不得不接受，如果不接受就意味著沒(méi)有地方停車，就像天鵝灣的業(yè)主一樣把車停在路上。

　　“業(yè)主已經(jīng)買房入住了，租金不合理有權(quán)維權(quán)�！北本�漢卓律師事務(wù)所律師秦兵表示，雖然擁有專有產(chǎn)權(quán)的地下車位，作為產(chǎn)權(quán)持有人開(kāi)發(fā)商有權(quán)定價(jià)，但業(yè)主可以選擇不接受這個(gè)價(jià)格。不過(guò)業(yè)主已經(jīng)入住了，不接受價(jià)格就沒(méi)有地方停車，所以還是要進(jìn)行維權(quán)，將價(jià)格談到雙方可接受范圍。像天鵝灣這樣的小區(qū)，業(yè)主應(yīng)該盡快成立業(yè)主委員會(huì)，可與開(kāi)發(fā)商談判。

　　“業(yè)主可以不違法地維權(quán)�！笔婵尚囊仓赋�，業(yè)主覺(jué)得價(jià)格不合理，有權(quán)抗議及采取必要的商業(yè)行動(dòng)迫使地庫(kù)產(chǎn)權(quán)人與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，只要不違法，進(jìn)行合理維權(quán)是可以的。

　　- 算賬

　　買車庫(kù)比租更劃算

　　一位開(kāi)發(fā)商私下告訴記者，很多小區(qū)的地下停車位租金過(guò)高，引起業(yè)主抗議，但通常無(wú)疾而終。因?yàn)樽饨疬^(guò)高，最后有的業(yè)主們只好選擇購(gòu)買地下停車位。因?yàn)闃I(yè)主們算賬后發(fā)現(xiàn)，租車庫(kù)還不如購(gòu)買車位合算。記者也簡(jiǎn)單地算了一下。

　　假設(shè)趙女士購(gòu)買了一個(gè)產(chǎn)權(quán)為70年的地下車位，總價(jià)為15萬(wàn)元/個(gè)，以每個(gè)月需要繳納100元的管理費(fèi)計(jì)算，70年趙女士需要繳納管理費(fèi)為8.4萬(wàn)元，和購(gòu)買地下車庫(kù)合計(jì)費(fèi)用共23.4萬(wàn)元。如果趙女士只租不買，假設(shè)70年間地下車庫(kù)租金一直為500元/月沒(méi)有漲價(jià)，那么70年的租金合計(jì)為42萬(wàn)元。費(fèi)用多出18.6萬(wàn)元，這還不算車庫(kù)的升值、租金的上漲變化以及趙女士投資回報(bào)率等等，比較下來(lái)買車庫(kù)確實(shí)比租車庫(kù)省心還劃算很多。

　　- 有問(wèn)必答

　　車庫(kù)產(chǎn)權(quán)年限與住宅相同

　　趙先生想在西北三環(huán)買一套二手房，連同該小區(qū)的地下車位，原房主告訴他，已經(jīng)繳納了50年的管理費(fèi)。他想知道地下車庫(kù)是否可以買賣，地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)年限嗎？

　　解答：根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因此擁有專有產(chǎn)權(quán)證的地下車位，在拿到產(chǎn)權(quán)證后，才可以進(jìn)行買賣�？梢再u給小區(qū)業(yè)主，也可以賣給小區(qū)外的業(yè)主，手續(xù)與二手房買賣過(guò)戶無(wú)異。買方需要查驗(yàn)賣方的車庫(kù)使用權(quán)證，如果向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買車庫(kù)，需要查驗(yàn)車庫(kù)預(yù)售許可證。

　　地下停車位的產(chǎn)權(quán)年限與項(xiàng)目一致，以住宅項(xiàng)目的地下停車位產(chǎn)權(quán)為例，年限為70年。如果所買的是辦公立項(xiàng)的房子，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)年限為50年。

　　購(gòu)買車庫(kù)契稅稅率為3%

　　李女士：咨詢買車庫(kù)的事情時(shí)，銷售人員只告訴我，買車庫(kù)跟買房一樣，需要交納契稅、公共維修金等，但具體比例他們卻不清楚，我想知道詳細(xì)一點(diǎn)。

　　解答：咨詢12333財(cái)稅咨詢熱線后了解到，個(gè)人隨同房屋購(gòu)買車庫(kù)，適用與住宅相同的契稅政策。即隨同普通住宅購(gòu)買的車庫(kù)，減半征收契稅，即按照1.5%的稅率征稅；隨同非普通住宅購(gòu)買的車庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，即依然要按照3%的稅率征稅。單獨(dú)購(gòu)買車庫(kù)，按照3%征收契稅。而公共維修基金則按照2%的比率交納。

　　物業(yè)不能擅自收車位牌費(fèi)

　　最近劉先生所在小區(qū)的物業(yè)公司上門說(shuō)要收五塊錢，理由是物業(yè)統(tǒng)一給每個(gè)地下停車位安裝上了一個(gè)號(hào)碼牌。劉先生雖然交了錢，但感覺(jué)心理不舒服，因?yàn)檫@東西他并不需要，卻要莫名其妙地花錢。

　　解答：針對(duì)這種情況，記者咨詢律師后了解，物業(yè)公司無(wú)權(quán)收錢，應(yīng)該是物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主，雙方議定達(dá)成一致后，才可以購(gòu)買安裝。而不該是一方擅作主張收費(fèi)，下次遇到類似的情況，可以拒絕交錢。