北京兩地王命運各異 10號將預(yù)售15號雜草叢生 (2)

　　“該地塊掛牌文件中并無‘70/90’限制，也為富力地產(chǎn)將其產(chǎn)品定位為高端提供了便利。”行內(nèi)人士說。

　　15號地未動工：坐等升值？

　　廣渠門外10號地王項目即將開盤，而誕生在它之后不久的地王廣渠門15號地，目前卻未有動靜。

　　據(jù)記者了解，該地塊出讓合同規(guī)定的動工時間為1月31日，且市場上早有傳言該項目將于下半年上市預(yù)售，但記者日前到北京東四環(huán)大郊亭橋西北角的廣渠門15號地采訪時卻發(fā)現(xiàn)，這里雜草叢生，毫無動工的跡象。

　　“我們也不知道什么時候動工，正在隨時待命�！惫さ厣弦晃还と讼虮緢笥浾哒f。

　　行內(nèi)人士向本報記者說，拿下該塊地王后，開發(fā)商方興地產(chǎn)時下正處于消化不良中。

　　去年6月30日，方興地產(chǎn)不惜血本地以40.6億元競得該塊地皮，樓面價達15321元/平方米，創(chuàng)下北京土地總價與單價新紀(jì)錄。

　　當(dāng)時曾有業(yè)內(nèi)人士分析道，該地塊的土地成本約占總成本的30%~50%。以此計算，廣渠門15號地項目的成本約在80億元左右。而以當(dāng)時的市場價推算，廣渠門15號地項目的總銷售額也在80億元左右。換句話說，如果規(guī)劃上不謀求變化，方興地產(chǎn)在該項目上的投資將“平進平出”。

　　正因為如此，去年年底，為了增加利潤空間，方興地產(chǎn)向北京市規(guī)劃局提出了該地塊用地規(guī)劃調(diào)整的申請：將A4-1地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調(diào)整為100米。同時，在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士說，如果被批準(zhǔn)，通過這種不變更容積率與建筑面積，提升樓盤高度、增加房源套數(shù)的辦法，方興地產(chǎn)將增加20多億元的利潤。

　　后來鑒于各方壓力，該次規(guī)劃變更申請被否。一位業(yè)內(nèi)人士向本報記者說，“提升樓高無果后，方興地產(chǎn)或許正通過閑置土地以圖地塊升值的方式來消化廣渠門15號地�！�

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者就該地塊動工及預(yù)售時間等問題致電該地塊開發(fā)商方興地產(chǎn)投資者關(guān)系部負(fù)責(zé)人肖文勝時，他以“相關(guān)問題不方便回答”為由匆匆掛掉了電話。

　　隨后記者聯(lián)系上了方興地產(chǎn)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)媒體聯(lián)絡(luò)的一位工作人員，他向記者說，“你發(fā)一個采訪提綱過來，我們會書面回復(fù)給你。”但截至記者發(fā)稿時，記者仍未收到他的書面回復(fù)。

　　地王進展折射開發(fā)商不同態(tài)度

　　楊明麗認(rèn)為，拿地后，兩個地王項目的不同命運，折射出開發(fā)商對市場的預(yù)期的兩種不同態(tài)度。

　　富力地產(chǎn)最大程度地提高產(chǎn)品層次，逆市開盤，可見其對市場的大趨勢走向偏樂觀。而想通過提升樓高將利潤最大化、拖延開工時間的方興地產(chǎn)對市場的預(yù)期則偏于保守。無論如何，對開發(fā)商來說，兩種路徑都是策略性選擇，其背后都是同一個目的——最大程度地降低風(fēng)險、最大程度地盈利。只是對于時下的方興地產(chǎn)來說，最大程度地規(guī)避風(fēng)險就是最大程度的盈利。