樓市黃金月大預(yù)測(cè)：賣的好不好 優(yōu)惠大不大？(3)

　　懸念3

　　誰在買房子？

　　-本刊預(yù)測(cè)

　　剛性需求

　　仍是主力軍

　　“金九銀十”來臨，開發(fā)商加緊出貨。據(jù)本刊記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)，整個(gè)9月份，廣州新增住宅供應(yīng)將達(dá)到逾萬套，與今年1-7月的月均新增供應(yīng)相比，增幅達(dá)54%。面對(duì)如此大的供應(yīng)量，究竟將會(huì)有哪些人加入到購房大軍中去？

　　本來，很多人都認(rèn)為，隨著樓市回暖，加上黃金月里，中心城區(qū)又將推出22個(gè)新樓盤，手頭寬裕的投資者和改善型買家出手的可能性較大。不過，從種種跡象看來，最有可能成為購房主力軍的，還是剛性需求者。8月以來，廣州樓市量?jī)r(jià)齊漲，仔細(xì)一推敲不難發(fā)現(xiàn)，全市均價(jià)上漲主要是由于高價(jià)盤成交活躍拉動(dòng)，成交量出現(xiàn)反彈，更多的則是由于新政后成交量被壓抑、剛性需求集中釋放而引發(fā)。

　　在這種情況下，市場(chǎng)是否“假回暖”，投資者對(duì)此是慎之又慎的。國家調(diào)控從根本上是要重拳打擊炒房者和投資客，加大他們的購房成本，從而挫傷這部分群體的購房熱情。而改善型買家主要是“換房一族”，在目前還不明朗的市場(chǎng)下，既然有“窩”安身，也就不急于一時(shí)，非要在黃金月買房。

　　這樣一來，真正對(duì)住房有剛性需求者似乎順理成章成為主力。一則，在黃金月里推貨的市郊樓盤非常多，共有26個(gè)。據(jù)前兩周陽光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，番禺低價(jià)盤的成交量出現(xiàn)“井噴”，從一定程度反映出剛性需求者購房勢(shì)頭之猛。二則，受新政影響，開發(fā)商積壓大量樓盤，也想搶在這個(gè)銷售旺季賣出個(gè)好成績(jī)，于是優(yōu)惠登記、打折、贈(zèng)送等不同形式的促銷手法涌現(xiàn)，而從目前的市場(chǎng)來看，市郊樓盤仍有降價(jià)的余地，亦將成為剛性需求者的首選。

　　此外，由于新政出臺(tái)數(shù)月以來，中心區(qū)域樓盤并沒有出現(xiàn)明顯降價(jià)的跡象，也令不少剛性需求者除了選擇一些郊區(qū)樓盤外，還將目光投向了二手市場(chǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，二手房的價(jià)格不但沒跌，反而微升了。

　　因此，在這黃金月里，剛性需求者終成主流。但值得注意的是，剛性需求能否得到更大釋放，還取決于開發(fā)商是否采取積極的促銷措施。

　　-專家視點(diǎn)

　　★趙卓文：剛需占七八成

　　今年以來，樓市剛性需求壓抑了很久，這將會(huì)在黃金月期間爆發(fā)。而黃金月期間，廣州所推的產(chǎn)品更多是適合剛性需求的。例如亞運(yùn)城，產(chǎn)品就是一房至三房，比 較適合自住，加上入市門檻不高，能吸引剛性需求入市。黃金月期間，估計(jì)剛需和改善型、投資型需求之間的比例為七三開或者八二開。

　　到底都有誰在買房？自用型、改善型、投資型買家哪個(gè)占的比例大？有沒有一定的偏向性？

　　★黃韜：三分天下，不分伯仲

　　7月下旬開始，廣州樓市成交量的回升主要集中在首次置業(yè)者上，即以剛性需求為主。從8月下旬到9月，投資者開始入市。在這種情況下，自住型、改善型、投資型的買家都會(huì)在黃金月里出擊，不再以剛性需求為主。再者，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，有些樓盤是自住型的，有些則是投資或改善型的，很難說哪個(gè)偏向性大，應(yīng)該是三分天下，不分伯仲。

　　★韓世同：以改善型群體為主

　　從目前情況來看，改善型群體都有意愿購房，經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)。而投資型群體雖然也愿意買房，但畢竟不會(huì)很多，因?yàn)槎鄶?shù)人覺得現(xiàn)在投資的話，樓價(jià)還太高，因此，9、10月份價(jià)格實(shí)惠的樓盤會(huì)成為投資者的目標(biāo)。

　　★黎文江：投資者入市較慢

　　黃金月，投資群體雖然會(huì)入市，但可能會(huì)慢一點(diǎn)。因?yàn)橥顿Y者是看漲不看跌的，只有等到價(jià)格開始上漲，成交量大了，投資者才會(huì)出手，目前多數(shù)投資者還是處于觀望狀態(tài)。相對(duì)于投資者，首次置業(yè)者會(huì)顯得更積極，因?yàn)楝F(xiàn)在可供選購的產(chǎn)品多了，價(jià)格也比較穩(wěn)定。