八月樓市量價齊升 是否回暖待觀察(5)

　　北京：價升量跌 是否回暖尚需觀察

　　我們看到哈爾濱、深圳、溫州、上海等城市的樓市出現(xiàn)了不同程度的回暖跡象。除了溫州，各城市加入購房隊(duì)伍的基本都是滿足自主需求的普通購房者。那么，另一個城市北京的情況又怎么樣呢？是不是也出現(xiàn)了新的變化？

　　隨著所謂的“金九銀十”的到來，北京市房地產(chǎn)市場似乎又一次變得熱鬧了起來。記者來到了北京市鏈家地產(chǎn)的交易中心，前來辦理購房手續(xù)的人們正在排隊(duì)等待。根據(jù)中介人員的介紹，相比于新政出臺后5月份迅速萎縮的市場交易量，現(xiàn)在的交易量有了明顯的上升。而前來辦理購房手續(xù)的市民也表示觀望了幾個月之后，看到價格一直穩(wěn)定，便決定出手購房。

　　記者：請問您是來辦理購房手續(xù)的嗎？

　　購房者：對。

　　記者：為什么選擇現(xiàn)在購房呢？

　　購房者：現(xiàn)在房價低嘛，跟以前比確實(shí)低。從剛開始5月看房到現(xiàn)在確實(shí)低了很多，一路下來。但是一開始低了以后再沒有落，它不落了。所以等了兩個月也是一樣的。所以就現(xiàn)在買了。

　　北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁 林倩

　　林倩：以8月最后一周來說的話，北京二手房市場的日均成交量大概500套左右。這個數(shù)字跟新政出來之后市場上交易量最低時期5月份相比的話大概已經(jīng)成長了一倍了。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，8月份全國商品房銷售面積為6886萬平方米，環(huán)比7月上升6.5%，呈現(xiàn)交易量和交易額上升態(tài)勢。那么北京市房地產(chǎn)市場又是如何呢？根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，8月份北京市商品房銷售面積為90.21萬平方米，環(huán)比7月上升6.3%。部分專家認(rèn)為這些數(shù)據(jù)意味著在經(jīng)歷了幾個月的調(diào)控之后，市場上累計起來的剛性需求開始釋放，因此樓市開始出現(xiàn)回暖的跡象。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 聶梅生

　　聶梅生：但這個上升呢，如果你在分周來看，實(shí)際上是8月的最后的一周比較明顯，然后整個8月份的數(shù)據(jù)就出現(xiàn)了這么一個比7月份要回暖的一個跡象。

　　認(rèn)為樓市出現(xiàn)回暖跡象的專家主要是依據(jù)近期樓市的成交量數(shù)據(jù)，但是也有專家認(rèn)為這些數(shù)據(jù)不能作為樓市回暖的證據(jù)。他們認(rèn)為近期樓市的回升主要表現(xiàn)在量上，而根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，8月份北京新建住宅價格指數(shù)環(huán)比持平，二手住宅價格指數(shù)環(huán)比微降0.2%，可見并未出現(xiàn)量價齊升的局面。

　　北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任 馮長春

　　馮長春：從我的觀察，這個現(xiàn)象不能說是真回暖或者是假回暖，還需要進(jìn)一步的觀察。

　　此外，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至8月底，北京市商品房住宅庫存已經(jīng)高達(dá)98556套，達(dá)到了年內(nèi)最高，雖然目前的庫存依然沒有達(dá)到2009年1月最高時的149318套，但是這一庫存壓力仍將影響開發(fā)商的資金回籠，抑制房價的走高。

　　聶梅生：我覺得重點(diǎn)城市，主流開發(fā)商，現(xiàn)在據(jù)我了解，他們提高房價的沖動并不高。主要還是穩(wěn)住現(xiàn)金流，穩(wěn)住交易量，盡快的抓住金九銀十，和第四季度來回籠資金。

　　有專家認(rèn)為，目前交易量的回升也不能排除開發(fā)商的營銷策略，利用所謂的“金九銀十”的銷售旺季來促進(jìn)市場交易量的提升，以量補(bǔ)價。樓市是否回暖，還需要進(jìn)一步的觀察。

　　馮長春：回暖還需時間觀察

　　北京的成交量環(huán)比出現(xiàn)了一定的回升，但是房價卻沒有任何變化，二手房的價格環(huán)比7月還出現(xiàn)了0.2%的下跌，北京的樓市并未出現(xiàn)量價齊升的局面。因?yàn)橥苿舆@個數(shù)據(jù)的主體仍然是觀望過后的普通購房者。對于這樣的數(shù)據(jù)，地產(chǎn)界人士也都不能輕言回暖。我們再來聽聽專家怎么說。

　　如何看待房地產(chǎn)交易量的普遍上升以及部分城市價格的走高，是不是說本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位，樓市價格觸底反彈了呢？本輪調(diào)控是否已經(jīng)起到作用？

　　馮長春：我想調(diào)控的政策是起到了一定的作用，有一些房價在下降，那么現(xiàn)在房價上漲的現(xiàn)象，一方面是高檔樓盤的推出，這部分的價格比較高。另外有一些新上的項(xiàng)目的定位比較高，又到了銷售的旺季，那么這樣可能有一個回暖的現(xiàn)象。

　　馮長春，北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心的主任，同時也是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部城鎮(zhèn)化專家委員會的委員。他同時強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策起到效果是一個長期過程，我們不能看到了成交量放大，就說調(diào)控政策的效用已經(jīng)過去了。

　　馮長春：保障房的建設(shè)也是要有一個時期，也要有一段時間，這段時間之內(nèi)，可能主要還是市場上商品房的供給。由于需求量比較大，供給量回落或者保持不變，那么價格呢就很難很快降下來。

　　除此之外，隨著金融、稅收、土地等調(diào)控政策的進(jìn)一步深化，這些措施都會進(jìn)一步的發(fā)揮作用，再加上保障房、公租房等其他住房產(chǎn)品的建成，這些長期作用都會在下半年到明年年初逐步產(chǎn)生效果。

　　大量的保障房上市供應(yīng)，那么中低收入的人和低收入的人群，他可能在排隊(duì)等候買這個保障房，那么剩下的商品房市場可能會受到保障房的沖擊，他的價格也不會過快上漲。

　　但是，馮長春同是指出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的根本目的不是打壓價格、抑制成交，而是為了防范風(fēng)險，使得房地產(chǎn)市場可以更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　　馮長春：抑制房價過快上漲，并不是說非要把房價給降下來，而是通過調(diào)控，把這個泡沫擠出去。

　　當(dāng)涉及到市場上普遍關(guān)心的二次調(diào)控會不會出臺的問題時，馮長春認(rèn)為國家出臺宏觀政策是非常謹(jǐn)慎的。目前已經(jīng)有的保障房建設(shè)計劃、金融政策和即將醞釀出臺的稅收政策等，未來都應(yīng)該更加切實(shí)地施行，做好監(jiān)管工作，讓政策落到實(shí)處。因此，短期內(nèi)看不到二次調(diào)控出臺的動機(jī)。當(dāng)前，不排除市場的走高是黃金時節(jié)的到來和房地產(chǎn)商大規(guī)模促銷產(chǎn)生的，而對于未來房價是否會回暖，還有待觀察。

　　馮長春：“金九銀十”那么現(xiàn)在有人說是“鍍金”、“鍍銀”，不是一個真正的金九銀十。

　　賈康：不排除市場二次探底

　　如今的房地產(chǎn)交易量的回升，所產(chǎn)生的金九銀十，是真金還是鍍金，市場是真回暖還是假回暖，業(yè)界普遍認(rèn)為還需要時間的考驗(yàn)，不排除市場仍然出現(xiàn)二次回調(diào)的過程。

　　財政部財政研究所所長 賈康

　　賈康：按照歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來分析，在這個調(diào)整過程中，它會有兩次這樣的探底，才能完成一次調(diào)整。

　　賈康認(rèn)為，本次調(diào)控實(shí)際上是推動房產(chǎn)制度建設(shè)的最好時機(jī)。

　　賈康：我比較看重的就是保有環(huán)節(jié)的稅制能不能在一些試點(diǎn)城市先行先試，在這些區(qū)域搭一個初步框架。

　　賈康在談到房產(chǎn)稅稅率問題時，認(rèn)為中國實(shí)行房產(chǎn)稅的具體稅率應(yīng)該同國際接軌，但也會略有不同，總體而言，應(yīng)該維持在一個相對低的稅率上。

　　賈康：國際經(jīng)驗(yàn)就是評估價打個七折左右，然后再按照1以下，比如0.7~0.9在中國。

　　國家上半年出臺的樓市調(diào)控政策取得了明顯的效果。而這一輪回暖可以說是各地冷熱不均，乍暖還寒，地產(chǎn)界也對回暖三緘其口。其實(shí)市場上漲價和炒房的沖動一直存在，只是畏懼被國家新的更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施再次打回原形。

　　半小時觀察：

　　作為國家重要的戰(zhàn)略支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場需要穩(wěn)定，對于調(diào)控之后的良好局面需要進(jìn)一步鞏固，國家堅(jiān)定地推行已有的保障房建設(shè)計劃、金融政策和即將醞釀出臺的稅收政策等，仍然能夠有效地穩(wěn)定樓市。對于借機(jī)“回暖”又炒作造勢、哄抬房價的行為，新國十條已經(jīng)明確了地方政府問責(zé)制，如果部分區(qū)域房價再度暴漲，地方首腦將被問責(zé)，強(qiáng)出頭的企業(yè)也將難辭其咎。

　　(主編：鄢聞余 編導(dǎo)：王進(jìn) 金莉 宮佳奇 董婧源 李凡 王海濤 張秦思 攝像：苗宏偉 胡永強(qiáng) 趙偉航 楊新征 劉勛 李慧)