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樓市觀察:中國老百姓熱衷于買房的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
2007年06月19日 08:56 來源:上海證券報(bào)


    漫畫:買房。 中新社發(fā) 金艷 作


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  龍永圖先生最近在一個(gè)論壇上指出,“(房地產(chǎn)行業(yè))最主要的癥結(jié)在于,老百姓沒有改變觀念,每個(gè)人都想買房,其實(shí)這種觀念是非常錯(cuò)誤的”,龍永圖在拿美國人人均占有住房作比時(shí)說,美國三成人群買房,六成人群租房,實(shí)際擁有住房的人并不多。他認(rèn)為,大部分中國人應(yīng)該在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)解決租房問題,而不是買房。

  不僅龍永圖先生,很多官員都表達(dá)出了近似的觀點(diǎn)。許多人認(rèn)為,居民受傳統(tǒng)觀念影響才選擇買房。這只是一種想當(dāng)然的猜測。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看,人們在買房和租房之間之所以選擇前者,在于前者給自己未來生活帶來的影響更小一些。這種影響包含著幾個(gè)方面的內(nèi)容:

  一是不確定性預(yù)期。中國人喜歡安穩(wěn)的、可預(yù)期的生活,而租房有著太多的不確定性。這種不確定性首先體現(xiàn)在租房方面。在我們國家,盡管房價(jià)與租金之間存在著一定的脫節(jié),但是,房價(jià)的快速上漲必然影響到租金的上漲。以深圳市為例,該市5月份商品房成交均價(jià)就比4月份上漲了22.86%。

  這種漲速對(duì)于有房住的人來說,生活就不會(huì)因房價(jià)的波動(dòng)而受到影響,還能體會(huì)到房價(jià)升值所帶來的自信,而租房者則會(huì)憂心忡忡,因?yàn)樗坏貌粸榉孔獾目赡苌蠞q而憂慮。加上調(diào)控政策無奈房價(jià)的上漲,租房者內(nèi)心的不確定性預(yù)期會(huì)更加強(qiáng)烈。而這種不確定性預(yù)期必然影響者人們的選擇行為。事實(shí)上,我國銀行儲(chǔ)蓄比率高很大程度上就是由于人們對(duì)未來的不確定性預(yù)期導(dǎo)致的。不確定性預(yù)期催生出了防御性儲(chǔ)蓄,同樣,不確定性預(yù)期也催生出了人們的買房熱。

  不僅如此,對(duì)收入的不確定性預(yù)期也是影響人們買房的一個(gè)重要原因。由于就業(yè)形勢嚴(yán)峻,人們無法對(duì)未來的就業(yè)狀況進(jìn)行預(yù)測,不知道自己能否找到合適的工作,也不知道能否有足夠的滿足生活需要的收入。這種不確定性預(yù)期使得人們本能地渴望穩(wěn)定,在這個(gè)時(shí)候,住房不再是簡單的具有居住功能的工具,還承擔(dān)了加固人們生活確定性預(yù)期的作用。

  二是搬遷成本。由于房子不是自己的,自己沒有處置權(quán),搬家的幾率就大為增加。在美國等西方國家,去一個(gè)陌生城市租房只需帶著衣物之類的就行了,其他應(yīng)有盡有,否則,房東就沒有出租房屋的資格。但在我們這里,除了一些大城市,大部分地方出租的房屋并不是一切設(shè)施配套齊全的(倘若齊全租金相應(yīng)會(huì)大大提高),租房者攜帶家私搬家不僅不方便,成本也比較高。而且,租房之前要通過中介,要支付不菲的中介費(fèi),租房成本自然非常高。

  三是政府責(zé)任部分缺位。目前的房市根本就沒有足夠的房屋可租。盡管1998年頒布的文件就已經(jīng)要求,各級(jí)政府應(yīng)盡快建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。然而,大部分地方政府迄今為止推行的卻是只售不租的政策。如果中國老百姓也像美國那樣,多達(dá)六成人群去租房,那么,必然導(dǎo)致租金的暴漲。

  其實(shí),傳統(tǒng)觀念只是一個(gè)小的因素,倘若政府提供廉租房,消除了搬家成本、租金上漲等不確定因素,我相信許多低收入家庭是愿意搬進(jìn)廉租房住的。(賈壁)


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