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北京房價一漲不回頭 開發(fā)商憑什么不“聽話”?
2007年07月03日 14:49 來源:金融時報


     北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布最新房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示,2007年5月份,北京房價同比上漲了9.6%,1-5月,房價漲幅呈逐漸提高趨勢,其中二手房價漲幅超過了新建商品房。(資料圖) 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  有些話,開發(fā)商還是該聽聽的。比如,“2008年以后北京房價將處于價值回歸的跌勢”。

  但這些話開發(fā)商很不愛聽,也聽不進(jìn)去。

  為什么?

  作為利益中人,開發(fā)商沒有不希望房價上漲的。不僅是希望。為了讓房價不斷上漲,一些開發(fā)商干脆自己或聯(lián)手坐莊炒作房價:雇人排隊造成旺銷假象;在正式預(yù)售前,就撤走所有銷售人員,讓可售房源落入中介之手;開盤初期,讓自己員工或關(guān)系單位付定金訂房,等二期開盤,再把一期自己人所訂房子放出來按二期價格銷售;更明目張膽的是,囤積住房,不按實(shí)際套數(shù)銷售,如果一幢樓有1000套住宅,開發(fā)商在開盤時頂多放出二分之一或更少,其余要等價格上漲時再賣……

  開發(fā)商努力的結(jié)果是,今年來,北京的房價確實(shí)在不停地漲。不久前,北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的最新房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示:5月份,北京市房屋銷售價格比去年5月上漲9.6%,1至5月的漲幅為9.2%。其中,1月北京房價漲幅為8.9%;2月為8.8%;3月為9.3%;4月為9.4%,房價漲幅呈逐步抬高趨勢。數(shù)據(jù)同時顯示,普通住宅價格增長最快。5月,北京的新建商品房價同比增長了10.3%,其中普通住宅價格漲幅最大,達(dá)到11.6%,非住宅價格只增長了5.3%。

  看這趨勢,現(xiàn)在不買,北京未來的房價或許會漲得更高。畢竟,一如開發(fā)商最愛說給購房者聽的,北京是全國人民的北京、世界人民的北京,因此購買力無窮大,房價很難下跌;還有,奧運(yùn)會的舉辦,會帶動北京房價上漲,即便奧運(yùn)會結(jié)束,房價仍會上漲。

  在房價不斷上漲的現(xiàn)實(shí)面前,喊房價要跌的聲音,越來越?jīng)]有底氣。因?yàn),每一次喊跌,迎來的都是房價更高更快的上漲。而開發(fā)商面對一度消失的排隊購房景象又卷土重來,更是不把任何看跌言論放在眼里,也聽不得任何逆耳忠言。中國世代投資控股集團(tuán)總裁禹晉永放言,北京房價10年內(nèi)不會跌。某開發(fā)商更是毫不掩飾自己對暴利的追逐, “別說30%,如果利潤低于50%的項目都不會做”。

  北京房價真的還會在如此瘋狂的期待中,像脫韁野馬,一漲不回頭?

  先看兩個似乎與北京房價走勢無必然關(guān)聯(lián)的消息。一是不久前,萬科董事長王石表示,中國房價漲得過快,升幅過大,已經(jīng)出現(xiàn)泡沫,泡沫早晚都會破裂,只是時間問題。王石甚至對樓市泡沫破裂的時間進(jìn)行預(yù)測,“也許是2至3年,也許用不了那么長時間”。還有一個是銀監(jiān)會對涉及信貸資金被挪用到房市和股市的8家中資銀行進(jìn)行處罰。

  王石的房價泡沫論,是否別有用心,我們不得而知。但來自房地產(chǎn)圈內(nèi)的大佬,此時此刻如此放言,不能不引起開發(fā)商的深思。而銀監(jiān)會處罰8家中資銀行,敦促中資銀行從房市中撤回信貸資金,本身就是對當(dāng)前蘊(yùn)涵泡沫的房價的不認(rèn)同。

  不僅是民間的王石和官方的監(jiān)管機(jī)構(gòu),研究機(jī)構(gòu)也同樣不認(rèn)同北京房價會繼續(xù)狂漲。北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會在其新鮮出爐的“2008北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)報告”中,就旗幟鮮明地認(rèn)為,當(dāng)前北京市房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的開發(fā)投資過熱和價格泡沫問題。雖然說北京是全國人民的北京、世界人民的北京,但根本需求還是應(yīng)當(dāng)來自常住人口。報告認(rèn)為,按照2005年北京市戶均人口2.8計算,到2012年平均每年增加20萬戶左右,需要新增2000萬平方米的住房需求,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年來的實(shí)際商品房屋竣工面積。該報告推斷,近年來北京市房地產(chǎn)開發(fā)增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口增長速度和居民擴(kuò)大住房消費(fèi)的實(shí)際需求,房屋過剩呈逐年加重的趨勢。雖然2008年奧運(yùn)會為北京市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了一個最重要的理由,但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上已偏離了正確方向。

  看跌是需要理由的。什么理由可以讓開發(fā)商相信,北京的房價上漲趨勢會發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)呢?“購房實(shí)名制有可能與開征物業(yè)稅同步進(jìn)行,對投機(jī)性購房將產(chǎn)生大幅度抑制;基于規(guī)避金融風(fēng)險和利率真實(shí)化的要求,特別是控制以房地產(chǎn)投資為核心的經(jīng)濟(jì)過熱問題,中央銀行大幅度升息的可能性同時存在;人民幣升值將使包括北京在內(nèi)的國內(nèi)房地產(chǎn)處于全球的高位,刺激大量獲利回吐和價格下降;另外,落實(shí)‘住宅禁商’、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房從擴(kuò)大供給和市場類比兩個方面將壓低過高的北京房價!

  的確,只要報告中提出的上述任何一項政策付諸實(shí)施,都將會帶來北京房價的價值回歸,甚至使房價迎來趨勢性逆轉(zhuǎn)。這也是許多看跌言論的根據(jù)所在。問題是,這些“有可能”的政策真能一一兌現(xiàn),又何時能夠兌現(xiàn)?如果政策只是“水中月”,那么,開發(fā)商憑什么要聽話?房價憑什么要回落?這樣的疑問當(dāng)然是開發(fā)商不愿“聽話”的底牌。

  在市場懲罰的重拳沒有落下前,開發(fā)商總是不可一世,對各類忠告置若罔聞。因?yàn)椋系垡屍錅缤,必先讓其瘋狂。只是,房價漲到這個地步,不知道開發(fā)商有沒有想過:如果房價泡沫已威脅到社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,政策還會對驕橫的房價放任不管?當(dāng)奧運(yùn)利好已推動房價一漲再漲時,奧運(yùn)會的到來,還能讓房價再漲多少?生存在期待和幻想中的奧運(yùn)房價,總是激動人心的,但一旦奧運(yùn)真的來了,人們會發(fā)現(xiàn)一切其實(shí)不過如此。

  有些話,開發(fā)商還是該聽聽的。不聽的代價可能是出局,因?yàn)樵搧淼恼哌t早要來,嚴(yán)厲的調(diào)控和緊縮措施不可能對樓市網(wǎng)開一面。(徐紹峰)


 
編輯:王菲】
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