資金和土地是房地產(chǎn)開發(fā)的兩個重要元素。近來，對于儲備土地的熱情空前高漲。在資金和決心的助推下，數(shù)十輪上百輪的叫價爭奪司空見慣，超出底價三四倍的競買價也很平常。
近期開發(fā)商拿地“戰(zhàn)況”
6月21日，新江灣城D1地塊出讓，綠城以12.6億元的價格奪得，這個成交價是掛牌起始價5.16億的兩倍半，12509元的樓板價，幾乎將7個月前剛剛出讓的C2地塊樓板價翻番，接近新江灣城附近在售樓盤的價格。而就在幾天前，綠城剛剛在杭州獲得一幅錢江新城土地，樓板價高達(dá)1.5萬元/平方米。綠城在江蘇南通的戰(zhàn)利品是一幅住宅用地，以5.83億元代價收入囊中，競拍價格高出起拍價3.81億元。
7月24日，保利集團(tuán)用32.4億元拿下上海寶山顧村三幅土地，樓板價接近周邊銷售樓盤的房價。第二天，保利在杭州以22.8億元取得下沙一航母級地塊，折合樓板價比下沙區(qū)今年2月份出讓的土地翻了一倍。
地產(chǎn)業(yè)龍頭萬科近來出手也毫不含糊，僅僅在一個月內(nèi)，購買地塊已花費近60億元。廣東東莞一塊35萬多平方米的土地以26.8億元奪得，超過1.5萬元／平方米的樓面地價創(chuàng)廣東省今年的新高；南京江寧的地塊成交價17.85億元，超出了起拍價3倍多，折合每畝地價437萬元，創(chuàng)下江寧地價新高。
還有，北辰實業(yè)以近百億元的代價在長沙獲得一幅巨幅土地，富力地產(chǎn)在天津以約50億元的價格競得一地塊，華潤亦在武漢以29.74億元取得地塊。
地價上升，有喜有憂？
喜的是，經(jīng)過上一輪的發(fā)展競爭，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集中度越來越高。細(xì)細(xì)觀察，最近出巨資拿地的都是實力雄厚的著名開發(fā)商，且大多數(shù)是上市公司，沒有資金困惑。例如保利地產(chǎn)去年A股上市，浙江綠城去年成功登陸港股，萬科借著內(nèi)地樓市回暖，加上境外基金公司的支持，資金實力已不可同日而語。因此，在各地的土地招標(biāo)中，這些大開發(fā)商當(dāng)仁不讓成為舞臺中心的主角，幾乎每塊土地都難逃他們的手掌心。相比之下，中小開發(fā)商在“奪地”大戰(zhàn)中由于資金不足，紛紛敗下陣來，甚至連角逐的勇氣和機(jī)會也沒有�？梢灶A(yù)計，隨著資金和土地快速向大開發(fā)商集中，今后的房地產(chǎn)界，將是大開發(fā)商們的角力場，他們的品牌和高質(zhì)量的產(chǎn)品將會打開房地產(chǎn)發(fā)展新的篇章。“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱”的趨勢已經(jīng)形成。
憂的是，土地的爭奪必定會帶來地價的上升，從而推高房價。從各地出現(xiàn)的新高看，它們要么比底價高出三四倍，要么樓板價已經(jīng)接近當(dāng)?shù)胤績r，算上建安成本和管理成本，未來“地王”地塊上的房子成本肯定大大提高。寶山顧村的房子兩三年后單價如果沒有八九千元，開發(fā)商就沒有利潤可賺。有的新高周邊的房價一夜之間向未來幾年后可能出現(xiàn)的價格看齊，比如新江灣城D1地塊拍出之后，該板塊內(nèi)的樓盤均價普遍上調(diào)，漲價“依據(jù)”就是D1地塊所帶來的顯而易見的上漲空間。
憂慮還在于房地產(chǎn)板塊整體市盈率暴漲，隱含新的地產(chǎn)泡沫。由于上市房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備增加、房價回升，加上本幣升值和流動性過剩等因素，使得地產(chǎn)股板塊整體表現(xiàn)強(qiáng)勁，一批已擁有大量土地資源的房地產(chǎn)上市公司，面臨著新一輪的價值重估。特別是今年上半年，眾多房地產(chǎn)上市公司通過定向增發(fā)等方式，進(jìn)行資產(chǎn)重組、資源整合、整體上市，極大地改善了相關(guān)的上市公司的基本面情況，也成為股價上漲的動力源。筆者寫稿時，適逢股指創(chuàng)新高后大跌170點，但大部分房地產(chǎn)個股市盈率仍在100-200倍之間，保利地產(chǎn)市盈率242倍，招商地產(chǎn)175倍，金地集團(tuán)為107倍，上海新梅市盈率更是高達(dá)10900倍，創(chuàng)下地產(chǎn)股市盈率之最。而滬深兩市的平均市盈率則在50倍左右。
資產(chǎn)負(fù)債率偏高也預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)今后的風(fēng)險。中房指數(shù)研究院今年年初公布的調(diào)查結(jié)果顯示，境外開發(fā)商在內(nèi)地公司的資產(chǎn)負(fù)債率平均為41.7%，而內(nèi)地房地產(chǎn)TOP10企業(yè)則達(dá)到66.9%。這樣的負(fù)債水平，如果遇到市場發(fā)生突變，帶來的風(fēng)險可能不僅僅局限于地產(chǎn)公司本身。
開發(fā)商的買地速度高于開發(fā)速度，土地供應(yīng)正變成開發(fā)商的“土地儲備”。由于經(jīng)濟(jì)總體向好和行業(yè)利好的環(huán)境不會改變，土地和房地產(chǎn)價格的上漲預(yù)期短時期內(nèi)也不可能改變，在這種情況下，誰儲備的土地越多，誰未來的空間就越大。萬科2006年年報顯示，即使以每年平均500萬平方米的消化量計算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。金地年報顯示，未結(jié)算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米，可以保證5年的開發(fā)需要。建設(shè)銀行的一份《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢分析與預(yù)測》報告更讓人憂慮，2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和變相倒賣。
正如防止捂盤惜售需要對策一樣，防止囤積土地也要花大力氣。早在1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》就規(guī)定，連續(xù)兩年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)。2006年7月1日起實行的《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》也明確，土地受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設(shè)外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設(shè)，并申請竣工驗收。并約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設(shè)并申請竣工驗收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。但現(xiàn)實情況是，真正被收回的土地少之又少；由于地價上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。(許國萍)
