房價持續(xù)上漲令公眾憂心忡忡,有關(guān)征收物業(yè)稅平抑房價的建議不斷被提出來,最近,呼聲更是非常之高,有人已開始預(yù)測開征物業(yè)稅的具體時間。許多人希望物業(yè)稅能夠起到使囤房人“買得起住不起”的作用,從而達(dá)到抑制房價的目的。但是,開征物業(yè)稅并非如此簡單,還有許多難題亟待克服。
最直接的一個問題是,物業(yè)稅根據(jù)什么來征收?有人建議,根據(jù)住房面積來征收,住房面積越大,承擔(dān)的物業(yè)稅越多,這聽起來似乎合情合理。但如果據(jù)此征收,一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅,但是,位于市中心的小戶型住房售價可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多,僅以面積來計算稅負(fù)是否公平?畢竟,住在四環(huán)外的人所承擔(dān)的交通成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住在市中心的人。另外,兩個擁有同樣住房面積的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五、六口人,僅以面積計算因素來計征物業(yè)稅顯然也不盡合理。
實(shí)際上,世界上那些已經(jīng)征收物業(yè)稅的國家,鮮有以面積為標(biāo)準(zhǔn)來計征的,更多的是把房產(chǎn)和土地的市場價值作為計稅依據(jù)。這是由物業(yè)稅的性質(zhì)決定的。許多人所理解的物業(yè)稅一般指的就是稅種,但確切地說,物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱,而是稅收分類中的一個類別,因此,物業(yè)稅本身又稱財產(chǎn)稅。一般而言,開征物業(yè)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)公平,其原理是:當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)物業(yè)稅能力的時候,那可能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到有納稅能力者的手里,從而,有利于提高房產(chǎn)的使用價值和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。
因此,物業(yè)稅的計稅依據(jù),國際上通行的做法是依據(jù)房產(chǎn)的市場價值而不是面積。當(dāng)然,也有一些與眾不同的做法,比如,美國加州就是根據(jù)不動產(chǎn)獲得的成本征稅。但是,無論那種計算方式,都有一個核心,即房產(chǎn)的價值(包括市場價值和非市場價值兩種)。這是大多數(shù)已經(jīng)開征物業(yè)稅的國家普遍的做法,我國估計也會采用這種國際上通行的方式,問題在于,市場價值是通過評估計算出來的,而恰恰在這至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)上,暴露出我國的一大軟肋———缺乏明晰的產(chǎn)權(quán)制度。
無論從物業(yè)稅的納稅主體,還是具體稅種安排來看,都需要明晰健全的產(chǎn)權(quán)制度做基礎(chǔ)。中國政法大學(xué)校長助理、民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長王衛(wèi)國教授就建議說,物權(quán)法出臺后還急需制訂一系列相關(guān)法律法規(guī),尤其是不動產(chǎn)登記制度等亟待確立,否則房屋的產(chǎn)權(quán)不明確,開征物業(yè)稅就會成為空中樓閣。從這個角度說,盡快健全產(chǎn)權(quán)制度,為今后出臺物業(yè)稅就顯得十分重要。
顯然,開征物業(yè)稅首先需要從法律層面打好基礎(chǔ),而立法并非一朝一夕就能完成的,顯然,物業(yè)稅的開征急不得。
事實(shí)上,即使物業(yè)稅有了健全的產(chǎn)權(quán)制度作為基礎(chǔ),對房屋價值的評估依然是一大難題。開征物業(yè)稅,必須制定出一個明確的評估標(biāo)準(zhǔn),然后,由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。世界上許多開征物業(yè)稅的國家,都單獨(dú)設(shè)立了不動產(chǎn)稅基的評估部門。但是,這種模式我們能夠直接復(fù)制過來嗎?需要成立一個多大規(guī)模的評估機(jī)構(gòu)才能完成這一使命?
除此之外,還將面臨著一系列非常復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問題:復(fù)雜評估的部門能夠做到公平評估嗎?如何防止評估人員利用權(quán)力尋租?倘若稅務(wù)部門為了超額完成自身任務(wù),會不會借評估之機(jī)增加民眾的負(fù)擔(dān)?在房產(chǎn)市場價值評估過程中,如果耗費(fèi)的成本過高怎么辦?公眾如果對評估結(jié)果不認(rèn)可怎么辦?采取何種救濟(jì)機(jī)制讓這些人的利益訴求得到滿足,使其渴望的公平得到保障?
還有,評估過程中的價格變化如何應(yīng)對?以深圳為例,五個月前評估的房屋價值已經(jīng)升值了50%以上,后期參與評估的顯然要吃虧。這一系列的問題都是我國不得不面對的,而且,有一部分問題在短時間內(nèi)還很難解決。
另外,物業(yè)稅的開征與房價之間并未直接聯(lián)系,兩者甚至處于完全不同的領(lǐng)域,前者屬于公共財政的范疇,而后者屬于市場經(jīng)濟(jì)的范疇,相差甚遠(yuǎn)。從這個意義上來說,開征物業(yè)稅針對抑制房價的設(shè)計本身而言,就與物業(yè)稅的本質(zhì)特征相背離。因此,物業(yè)稅的開征不能急功近利,不能因為抑制房價的緊迫性就放松對各項準(zhǔn)備工作的要求。(魏也)