任志強(qiáng)近日言之鑿鑿地指出，房價要到2020年才降，唯一的理由是人口紅利的消散。這一理論是核心是供求關(guān)系，等到需求方順應(yīng)自然規(guī)律或老或死，緩解了供求關(guān)系，到那時房價自然下降。

　　不管是希望房價下跌還是認(rèn)為房價會上漲的人，有一個共同的論據(jù)就是房價是由供求關(guān)系決定的，只不過一方以為土地有效供給不足與人口紅利、城市化等導(dǎo)致供給矛盾持續(xù)尖銳，致使房價虛高不下，而另一方則認(rèn)為開發(fā)商在有意制造捂地、捂盤，人為制造供需矛盾。

　　用供求關(guān)系來解釋房價高企現(xiàn)象是誤入歧途，這一理論只能解釋自住房的部分，而無法解釋投資性購房的價格，由于自住房與投資性購房的價格有聯(lián)動效應(yīng)，最終連自住性購房價格高企的原因也解釋不了。

　　供求關(guān)系可以解釋普通商品的價格形成機(jī)制，是消費(fèi)需求決定了銷售價格，一件商品求多供少形成賣方市場，價格自然水漲船高。就這一點(diǎn)而言，連成本決定論都是錯誤的。從根本上來說，是競爭而不是政府公開每種產(chǎn)品的成本，才能讓消費(fèi)者獲利。

　　房價高到令人憤怒，人們習(xí)慣性地從供給鏈條上找原因，從土地問題找到融資問題，從融資問題找到開發(fā)商成本問題，最后兜了一圈又回到土地問題，燭光所至，無一遺漏。

　　建設(shè)部原副部長楊慎在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上介紹，從1980年到2006年的26年間，我國新增住房面積88.6億平方米，如按90平方米一套計算，共蓋了9430萬套。這一數(shù)字有注水嫌疑，事實(shí)上9000萬套商品房的供應(yīng)不可能對應(yīng)解決9000萬個家庭，但若加上以往的房改房，中國大部分城市家庭住房改善應(yīng)屬事實(shí)。與此相近的事實(shí)是，在調(diào)控的三年間除個別時段外，房價仍然繼續(xù)飛漲，國家發(fā)改委與國家統(tǒng)計局提供的最新數(shù)字顯示，7月份全國 70個大中城市房價上漲了7.5%。8月份全國70大中城市房屋銷售價格同比、環(huán)比均上漲。其中，同比上漲8.2%，環(huán)比上漲1.4%——我們必須得回答這么一個問題，為什么房子造得越多，住房條件越改善，房價越貴？難道這么多年的造房行動反而加劇了供求矛盾？這顯然不合邏輯。

　　再說人口紅利，我國城鎮(zhèn)化與人口紅利確實(shí)處于峰值期。從國際市場來看，美國1929年大蕭條以前的房地產(chǎn)大熱，也與人口無關(guān)。當(dāng)時美國的佛羅里達(dá)海景房大賣，那原因不是因?yàn)樗�有的美國人都突然發(fā)現(xiàn)了佛羅里達(dá)獨(dú)一無二的美景，多生人口，導(dǎo)致供不應(yīng)求，事實(shí)上當(dāng)時開發(fā)商趁機(jī)在當(dāng)?shù)厣w了無數(shù)別墅四處推銷。香港東亞金融危機(jī)前后，難道人口突然發(fā)生了什么變化嗎？并非如此，而是危機(jī)之前，投資者面對高漲的樓價，相信會繼續(xù)上漲，陷入價格上漲的自我強(qiáng)化預(yù)期，因此追漲，危機(jī)后，面對市場的一片蕭條，人們相信樓市會繼續(xù)深跌，不知會跌到哪里，所以再便宜也不投資。這就是資本市場的信心危機(jī)，樓市與股市是同一個道理。

　　我國房地產(chǎn)的投資功能被開發(fā)出來后，房價進(jìn)入飛漲期，所有的商品房不分自住還是投資都進(jìn)入投資品定價系統(tǒng)。對于開發(fā)商來說，就市場的高位定價乃是常態(tài)，所以，自住房也按照投資品賣給購房者。在這個系統(tǒng)中，供求關(guān)系起到的只是輔助作用，開發(fā)商與地方政府以供需緊張來加強(qiáng)投資者對于升值的心理預(yù)期，其起根本作用的還應(yīng)是風(fēng)險收益理論。

　　只有一種情況可以改變這一局面。那就是，市場上出現(xiàn)了其他各種各樣的收益更高的投資產(chǎn)品，如基金、信貸化證券、高利率公司債與國債、各種各樣的期權(quán)產(chǎn)品等，并且這些產(chǎn)品的收益起碼能夠與房地產(chǎn)持平，這樣才能產(chǎn)生替代作用。因此，政府除了目前已經(jīng)實(shí)行的建立保障性住房體系外，還應(yīng)意識到在流動性過剩的投資時代，盡快推出各種理財產(chǎn)品的重要性，而不要讓投資者千軍萬馬過購房這一獨(dú)木橋。(葉檀)