9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱“927新政”)，對房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產信貸征信制度等做了全面規(guī)定。盡管房地產開發(fā)商都在說影響不大，又會成為“空調”，但是仔細研讀就會發(fā)現(xiàn)，“927新政”與2003年的“121文件”有本質不同。

　　它有一個基本點就是對住房消費與住房投資的區(qū)分。作為消費，政府不僅希望通過保障性住房來保護低收入民眾的居住權，也希望通過各種優(yōu)惠政策讓更多民眾有能力進入商品房市場。作為投資，則提高貸款利率和首付比例，不能享受優(yōu)惠�？梢哉f，如果在信貸政策上能夠對住房消費與投資做出清楚的界定，那么國內房地產市場的健康發(fā)展也就邁出了第一步。

　　更為重要的是，“水能載舟、水也能覆舟”。國內房地產市場快速發(fā)展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產品的創(chuàng)新支持的結果。一方面，開發(fā)商大肆“圈錢”、“圈地”，另一方面則是有不少投資者利用信貸資金或金融杠桿進行投機炒作。目前，銀行住房消費信貸估計已接近5萬億(二季度末達4.3萬億)，加上住房公積信貸5000億，共計有5.5萬億貸款(2005年末只有2.27萬億)。也就是說，目前國內房地產市場火爆已并非什么剛性需求，而是投機炒作的結果。

　　有人說，“927新政”對有錢人沒有用，針對的只是錢不多的人。其實，凡是房地產投機炒作者，都肯定是在利用銀行的便利金融杠桿。即使是有錢人，他們也不會完全用自己的錢來炒高風險的房地產，之所以要借銀行的錢，根本上就是要把風險轉嫁出去。如果房價上漲，他們就能夠輕易的賺錢；否則，大部分風險就可以讓社會來承擔。

　　還有人說，民眾手上的錢多，在通貨膨脹過高的情況下，進入房地產投資有什么罪？央行為什么要阻止？其實這種言論完全是不負責的。因為“927新政”打擊的是利用銀行金融杠桿的炒房者。如果個人真的錢多，也不需要向銀行貸款投資，那么“新政”對他們也就沒有任何影響。

　　值得注意的是，購買第二套以上住房的信貸利率是基準利率的1.1倍以上，即投資性住房比購買第一套住房的利率上漲了近30%(由目前的優(yōu)惠利率6.66%上漲到8.61%)。那么，投資者就得考慮其面對的風險了�，F(xiàn)在最為重要的就是：購買第二套住房的時點如何來確定。希望央行與銀監(jiān)會進一步出臺其細則，即規(guī)定凡是在某一個時點(比如說2008年1月1日)以后還款的銀行第二套住房貸款(請注意這里是“還款”而不是從什么開始“借”)都得采取新的信貸政策。那樣，房地產投資者面臨的風險可就大了。

　　現(xiàn)在很多人都在根據自己的需要、以對自己有利的方式來解釋“927新政”，但這些解釋很可能與實際的政策“信號”是不相符的。我想，要落實“927新政”首先就要把它當做一項公共性政策來嚴格執(zhí)行，而不僅是一種商業(yè)銀行行為，各商業(yè)銀行不得以“利潤最大化”為準則來討價還價。對于那些不嚴格執(zhí)行的，央行及銀監(jiān)會要制定嚴格的懲罰規(guī)則。比如，就像對“河北邯鄲農行事件”的處理一樣，采取嚴格的“行長負責制”。

　　與以往不同的是，“927新政”是用市場化的工具對房地產進行調控。以往調控的效果之所以不好，最根本的原因就在于采取行政性調控的方式，必然要通過行政性方式來落實。地方政府就可以用各種方式來消融中央政府的宏觀調控，從而使調控無效。而市場化的方式是通過價格機制來調整，地方政府的影響就有限了。比如說，銀行利率、信貸政策，地方政府還有能力來改變嗎？因此，只要走上市場化調控之路，那么我們相信央行及銀監(jiān)會是有能力對房地產市場進行全面調控的，也就不會像有些人說的那樣又是“空調”了。

　　“927新政”針對的是“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含)以上住房的”，首付不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。而對于購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，則應重點支持，無論按揭成數上還是利率都采取優(yōu)惠的方式。目前市場上有人說，“新政”之后，對那些購買自住房的民眾來說更為不利�？梢哉f，這完全是一種謊言。

　　對于“第二套（含)以上住房”的界定問題，文件規(guī)定還不太清楚，不同的人有不同的理解。比如，第一套住房是以家庭為單位還是以個人為單位？是以全國為范圍還是以一個城市為范圍？是以現(xiàn)“新政”出臺為時點還是以購買者貸款、還款時間為時點？等等。這些模糊之處也很容易減弱政策的執(zhí)行力度與效果。

　　不過，文件中也有一些制度安排來確保第二套住房的認定，比如要求商業(yè)銀行應提請借款人按誠實守信原則；借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%；銀行的征信系統(tǒng)管理與建設。這些規(guī)則都能夠對第二套住房的界定起到不小的作用。就目前的技術條件及銀行管理要求來看，只要央行及銀監(jiān)會做出強制性的要求，查詢購買第二套住房的征信體系也容易落實。當然，就如前面所指出懲罰條例一樣，央行與銀監(jiān)會不僅還得就第二套住房的界定作一個更清楚的解釋，同時也得讓各商業(yè)銀行住房信貸信息強制性進入央行的征信體系，以免各商業(yè)銀行各行其是。

　　同時，“927新政”也并非僅是針對需求的一方，對開發(fā)商也有一系列規(guī)定。比如對項目自有資金的要求；對具有囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，不得接受其作為貸款抵押物的要求；嚴禁以房地產開發(fā)流動資金貸款；只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款……這些政策都表明管理層對房地產市場信貸的全面收縮。

　　當然，對于房地產開發(fā)商的信貸管理，最為重要的還是應該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預售制度。這既是開發(fā)商“捂盤”、“捂地”的根源，也是房地產市場價格推高的重要制度根源。一個完全變化了的市場環(huán)境，一個成了全國第一產業(yè)的房地產，難道還要在這樣一個計劃經濟下制定的制度來庇護嗎？

　　其實，“927新政”相關的內容還有很多，比房地產信貸監(jiān)測及房地產信貸征信體系的確立，這些都能夠為上述規(guī)則執(zhí)行創(chuàng)造條件與基礎。也就是說，市場決不可低估央行及銀監(jiān)會對“927新政”執(zhí)行與落實的決心。我想，只要管理層能夠在一些細則上作進一步的制定安排，“927新政”就能夠真正落實，房地產市場的投機炒作行為就會得到有效遏制。“新政”不僅要對房地產市場今后的進入者嚴格限制，而且對已經進入者也要進行全面清查和嚴格限制。這樣，國內房地產市場回歸理性的日子也就不遠了。(易憲容)