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易憲容:房貸新政落實 樓市投機將得到有效遏制
2007年10月10日 13:49 來源:中國經濟時報

     央行銀監(jiān)會下日前發(fā)了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》),明令規(guī)定:“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。央行再一次出人預料的不按牌理出牌,顯示了政府“保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。(資料圖) 中新社發(fā) 蔡芒 攝


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  9月27日,央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱“927新政”),對房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產信貸征信制度等做了全面規(guī)定。盡管房地產開發(fā)商都在說影響不大,又會成為“空調”,但是仔細研讀就會發(fā)現(xiàn),“927新政”與2003年的“121文件”有本質不同。

  它有一個基本點就是對住房消費與住房投資的區(qū)分。作為消費,政府不僅希望通過保障性住房來保護低收入民眾的居住權,也希望通過各種優(yōu)惠政策讓更多民眾有能力進入商品房市場。作為投資,則提高貸款利率和首付比例,不能享受優(yōu)惠?梢哉f,如果在信貸政策上能夠對住房消費與投資做出清楚的界定,那么國內房地產市場的健康發(fā)展也就邁出了第一步。

  更為重要的是,“水能載舟、水也能覆舟”。國內房地產市場快速發(fā)展與繁榮,基本是銀行信貸及金融產品的創(chuàng)新支持的結果。一方面,開發(fā)商大肆“圈錢”、“圈地”,另一方面則是有不少投資者利用信貸資金或金融杠桿進行投機炒作。目前,銀行住房消費信貸估計已接近5萬億(二季度末達4.3萬億),加上住房公積信貸5000億,共計有5.5萬億貸款(2005年末只有2.27萬億)。也就是說,目前國內房地產市場火爆已并非什么剛性需求,而是投機炒作的結果。

  有人說,“927新政”對有錢人沒有用,針對的只是錢不多的人。其實,凡是房地產投機炒作者,都肯定是在利用銀行的便利金融杠桿。即使是有錢人,他們也不會完全用自己的錢來炒高風險的房地產,之所以要借銀行的錢,根本上就是要把風險轉嫁出去。如果房價上漲,他們就能夠輕易的賺錢;否則,大部分風險就可以讓社會來承擔。

  還有人說,民眾手上的錢多,在通貨膨脹過高的情況下,進入房地產投資有什么罪?央行為什么要阻止?其實這種言論完全是不負責的。因為“927新政”打擊的是利用銀行金融杠桿的炒房者。如果個人真的錢多,也不需要向銀行貸款投資,那么“新政”對他們也就沒有任何影響。

  值得注意的是,購買第二套以上住房的信貸利率是基準利率的1.1倍以上,即投資性住房比購買第一套住房的利率上漲了近30%(由目前的優(yōu)惠利率6.66%上漲到8.61%)。那么,投資者就得考慮其面對的風險了,F(xiàn)在最為重要的就是:購買第二套住房的時點如何來確定。希望央行與銀監(jiān)會進一步出臺其細則,即規(guī)定凡是在某一個時點(比如說2008年1月1日)以后還款的銀行第二套住房貸款(請注意這里是“還款”而不是從什么開始“借”)都得采取新的信貸政策。那樣,房地產投資者面臨的風險可就大了。

  現(xiàn)在很多人都在根據自己的需要、以對自己有利的方式來解釋“927新政”,但這些解釋很可能與實際的政策“信號”是不相符的。我想,要落實“927新政”首先就要把它當做一項公共性政策來嚴格執(zhí)行,而不僅是一種商業(yè)銀行行為,各商業(yè)銀行不得以“利潤最大化”為準則來討價還價。對于那些不嚴格執(zhí)行的,央行及銀監(jiān)會要制定嚴格的懲罰規(guī)則。比如,就像對“河北邯鄲農行事件”的處理一樣,采取嚴格的“行長負責制”。

  與以往不同的是,“927新政”是用市場化的工具對房地產進行調控。以往調控的效果之所以不好,最根本的原因就在于采取行政性調控的方式,必然要通過行政性方式來落實。地方政府就可以用各種方式來消融中央政府的宏觀調控,從而使調控無效。而市場化的方式是通過價格機制來調整,地方政府的影響就有限了。比如說,銀行利率、信貸政策,地方政府還有能力來改變嗎?因此,只要走上市場化調控之路,那么我們相信央行及銀監(jiān)會是有能力對房地產市場進行全面調控的,也就不會像有些人說的那樣又是“空調”了。

  “927新政”針對的是“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的”,首付不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。而對于購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,則應重點支持,無論按揭成數上還是利率都采取優(yōu)惠的方式。目前市場上有人說,“新政”之后,對那些購買自住房的民眾來說更為不利?梢哉f,這完全是一種謊言。

  對于“第二套(含)以上住房”的界定問題,文件規(guī)定還不太清楚,不同的人有不同的理解。比如,第一套住房是以家庭為單位還是以個人為單位?是以全國為范圍還是以一個城市為范圍?是以現(xiàn)“新政”出臺為時點還是以購買者貸款、還款時間為時點?等等。這些模糊之處也很容易減弱政策的執(zhí)行力度與效果。

  不過,文件中也有一些制度安排來確保第二套住房的認定,比如要求商業(yè)銀行應提請借款人按誠實守信原則;借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%;銀行的征信系統(tǒng)管理與建設。這些規(guī)則都能夠對第二套住房的界定起到不小的作用。就目前的技術條件及銀行管理要求來看,只要央行及銀監(jiān)會做出強制性的要求,查詢購買第二套住房的征信體系也容易落實。當然,就如前面所指出懲罰條例一樣,央行與銀監(jiān)會不僅還得就第二套住房的界定作一個更清楚的解釋,同時也得讓各商業(yè)銀行住房信貸信息強制性進入央行的征信體系,以免各商業(yè)銀行各行其是。

  同時,“927新政”也并非僅是針對需求的一方,對開發(fā)商也有一系列規(guī)定。比如對項目自有資金的要求;對具有囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款;對空置3年以上的商品房,不得接受其作為貸款抵押物的要求;嚴禁以房地產開發(fā)流動資金貸款;只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款……這些政策都表明管理層對房地產市場信貸的全面收縮。

  當然,對于房地產開發(fā)商的信貸管理,最為重要的還是應該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預售制度。這既是開發(fā)商“捂盤”、“捂地”的根源,也是房地產市場價格推高的重要制度根源。一個完全變化了的市場環(huán)境,一個成了全國第一產業(yè)的房地產,難道還要在這樣一個計劃經濟下制定的制度來庇護嗎?

  其實,“927新政”相關的內容還有很多,比房地產信貸監(jiān)測及房地產信貸征信體系的確立,這些都能夠為上述規(guī)則執(zhí)行創(chuàng)造條件與基礎。也就是說,市場決不可低估央行及銀監(jiān)會對“927新政”執(zhí)行與落實的決心。我想,只要管理層能夠在一些細則上作進一步的制定安排,“927新政”就能夠真正落實,房地產市場的投機炒作行為就會得到有效遏制。“新政”不僅要對房地產市場今后的進入者嚴格限制,而且對已經進入者也要進行全面清查和嚴格限制。這樣,國內房地產市場回歸理性的日子也就不遠了。(易憲容)


編輯:王菲】
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