2007年頻現(xiàn)天價地塊成交記錄。(資料圖) 中新社發(fā) 張慶民 攝
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關鍵詞 ★ 地王
通常指土地出讓中拍賣價格畸高的地塊。與往年相比,今年的地王身價更高,甚至超過周邊房價,二三線城市也頻頻誕生新地王?梢哉f地王的出現(xiàn)正是今年房價瘋漲、開發(fā)商不夠理性的一個縮影。
今年下半年,出現(xiàn)了諸如萬科、保利、遠洋等開發(fā)商全國頻繁天價拿地情況。研究數(shù)據(jù)顯示,全國十大地王帶動區(qū)域房價平均上漲20%。業(yè)內人士認為天價地和高房價形成了彼此支撐的內部循環(huán)關系。
從今年下半年開始,包括萬科集團、保利地產、招商局地產、金地集團、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)、遠洋地產等開發(fā)商開始在全國頻繁天價拿地,這些開發(fā)商所到之處,頻繁出現(xiàn)天價地的成交記錄。
7月底,萬科經過117次瘋狂競價后,天價拿得南京江寧一地塊,最終成交價格高出底價12.03億元。創(chuàng)造該區(qū)域新地王,萬科拿地三天左右,整個江寧區(qū)二手房掛牌價平均漲了300元/平方米。
11月,上海新江灣城D3地塊被新加坡仁恒置地以13.01億元的價格拿得,樓面地價高達20000元/平方米。6月浙江綠城以12500元/平方米的樓面地價拿下D1地塊,僅隔4個月后,新江灣城地塊的樓面地價上漲幅度高達60%。
此外,剛剛在香港上市的遠洋地產在杭州強勢出手,以22.26億元競得杭州城北建筑面積約14.3萬平方米的地塊,樓面地價高達約15566元/平方米,接近甚至超過該區(qū)域在售住宅價格。
目前北京住宅性質用地主要以招標的方式出讓,但多數(shù)仍為價高者得,10月底萬科招標獲得北京西大望路地塊,該地塊最終成交的樓面地價則達11000多元/平米,目前中關村一地塊招標出讓,最高投標價格為22億,按照該價格計算,該地塊的樓面地價將達12300元/平米,這個價格也可以稱之為天價。
記者在調查采訪中獲悉,開發(fā)商瘋狂高價拿地,新地產不斷被刷新,并因此帶動地價和房價快速上漲,已經成為2007年中國房地產行業(yè)的主要特征。來自《樓市》市場研究部對2007年十大地王帶動周邊房價上漲統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,十大地王帶動區(qū)域房價平均上漲20%。業(yè)內人士紛紛表示,目前天價地和高房價形成了一種彼此支撐的循環(huán)關聯(lián)關系。房價持續(xù)上漲,讓開發(fā)商看到良好的市場預期,因此開發(fā)商敢于天價拿地。天價拿地后,超高地價又對周邊的區(qū)域住宅價格產生巨大的拉升效應。形成了一種彼此支持的循環(huán)過程。
來自國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,7月份新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%。8月新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%,同時新建商品房的漲幅比上個月上漲1.5%,進入9月份新建商品房的銷售價格持續(xù)上漲,同比上漲已經達10%,環(huán)比也出現(xiàn)了新高,達1.9%。10月份新建商品房漲幅同比上漲到10.6%,環(huán)比漲幅維持在1.9%。11月同比上漲12.2%,達到最高位。
不過,國家對此現(xiàn)象并未放任不管,多番政策調控后,年底,中國樓市真正面臨多事之秋,廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤降價消息,廣州、深圳房價開始出現(xiàn)個別項目降價,尤其是萬科在廣州的多個項目下降15%左右。上海進入有價無市局面,北京個別項目進入了打折階段。
★人物故事★
開發(fā)商:房價漲不過地價
田漢:北京京漢投資有限公司董事長,在北京遠郊區(qū)有一些地塊,受北京競爭激烈影響,已將發(fā)展目標投向二三線城市。
“房價的漲幅不到10%,而土地的漲幅一年超過了200%。”田漢是一家房地產投資公司的負責人。由于公司規(guī)模有限,田漢把注意力更多集中在二三線城市,針對合肥某地塊,他專門成立了拿地小組,然而綜合考察后,不協(xié)調的漲幅比例讓他決定放棄,談及這事,他不免有些沮喪。
小公司拿地越來越難
“對于中小地產公司來說,土地的多少就意外著生存能力的大小。”田漢看到,其他大房地產公司也開始頻繁進入武漢、長沙等二線城市,尤其是上市地產公司,不管多高的價格都去競爭!按蠊灸玫睾罂梢远谄饋恚韧恋卦偕蠞q后,坐收土地增值利潤!比欢鴮τ谥行⌒凸,需要持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)金流來保證他的公司快速發(fā)展,不能將太多的錢砸在買地上。
針對上述合肥地塊,田漢說,按照該地塊的價格,只能開發(fā)高檔住宅,顯然與公司的產品方向不符。不僅是這個地塊,在其他很多二線城市都有類似情況,由于大開發(fā)商的涌入,土地出讓價格也水漲船高,而與地價相比,這些城市的房價漲幅有限,使得房地產開發(fā)風險加大。
事實上,田漢今年考察了好多地塊都無功而返。“對于中小地產公司來說,獲取土地的難度越來越大,但如果沒有可持續(xù)開發(fā)的土地,這些公司又將面臨生存的危險。”田漢表情凝重地說。
北京拿地競爭太激烈
盡管公司注冊地在北京,但田漢已在考慮逐步退出北京市場!氨本┈F(xiàn)在太難拿地了。”田漢說,他們現(xiàn)在普遍關注郊區(qū)地塊,不久前通州一塊土地招標,11家開發(fā)商投標,規(guī)劃建筑面積近14萬平米的土地,竟然最高價格達7億元,最后被上市公司遠洋地產拿到,樓面地價達5000元/平米,而現(xiàn)在通州的房價則在8000元/平米。田漢覺得這樣的土地價格小公司肯定是吃不消的。
田漢扳著指頭數(shù)到,北京今年出讓的住宅性質用地,幾乎全部被大開發(fā)商,尤其是上市大開發(fā)商拿得,小公司只能參與郊區(qū)土地的爭奪,但價格因為競爭激烈而被哄抬,房山地塊競價達165次,密云一塊地競價竟然超過了166次。更有甚者,門頭溝的一塊土地競價竟然多達285次。這種瘋狂競爭的局面,讓好多中小公司望而卻步。
圈錢后才能圈地
田漢在北京石景山、順義及內蒙古通遼有一定的土地可供持續(xù)開發(fā),但拿地仍然是田漢早上起來思考的第一件事件!爸挥性谶@個階段讓自己強大起來,才能獲得更大的發(fā)展空間!彼f,未來地產行業(yè)將是資本的競爭,“上市地產公司拿地時出手闊綽,就是因為他們有錢,才敢出大價錢拿地。”目前他正在考慮將他的公司上市,按照他的計算,這個時間應該是在5年內。
★專家解讀★
房地產將短期調整
馮科 北京大學經濟所房地產金融中心主任
新京報:現(xiàn)在好多開發(fā)商頻繁拿地,您是如何看待他們這種行為的?
馮科:房地產是目前最具有完整性的保值產品,尤其是近年來房價的快速上漲,使購買者心中產生了良好的投資回報預期,不投資房產就很難找到其他投資對象。開發(fā)商頻繁高價拿地,顯然開發(fā)商是看到了這種市場表現(xiàn)和趨勢。
新京報:從經濟學的角度,您是如何看待目前房價的走勢呢?
馮科:今后我國房價和需求將會出現(xiàn)結構性的變化,隨著大量保障性住房開發(fā)數(shù)量的增加,尤其是這些產品有可能在明年進入市場,因此2008年平均房價會降下來。但非保障性的商品房價格還會上漲,漲幅會放緩。初步預計此后的15個月左右,中國的房地產行業(yè)將進入一個調整階段。
新京報:如果中國房地產進入15個月左右的調整期,對開發(fā)商的影響何在?
馮科:在這個過程中,我國5萬開發(fā)商,至少要有三分之一被淘汰,同時土地和資金開始向前100強的房地產企業(yè)集中。不過我認為,房地產行業(yè)長期看好,調整過后,房地產行業(yè)仍將和宏觀經濟同速度增長。
同題問答
如何看待“結構性通脹”
目前通貨膨脹基本處于可以接受的范疇。有些產品的價格出現(xiàn)了快速上漲,但也有些產品的價格出現(xiàn)了合理的下降,說明目前出現(xiàn)的這種通貨膨脹是一種結構性的變化。未來一年中,通貨膨脹將會放緩,但會仍然處于向上走的趨勢,政府有能力也有希望將這種結構性的上漲進行控制。
★大事記★
今年下半年起 包括萬科、金地、保利、遠洋、碧桂園等地產公司進入全國瘋狂圈地的局面。全國土地因開發(fā)商圈地而出現(xiàn)了幾十倍,甚至上百倍的增長。
7月份 包括國務院、建設部、國土資源部等部門開始對小產權住宅進行叫停。
7月24日 長沙開福區(qū)新河三角洲地塊最終價格高達人民幣92億元,創(chuàng)造了招拍掛以來地價總價的新紀錄。
8月24日 蘇寧環(huán)球摘得上海南京路黃浦163地塊,樓面地價高達66927元/平米,成為今年的樓面地價之王。以上兩地王的出現(xiàn),則是開發(fā)商全國瘋狂拿地的縮影。
9月底 央行二套房貸政策出臺,由于購買二套以上住宅首付比例和按揭比例提高,投資性購買因此推出市場,使得大量城市出現(xiàn)了銷售暫緩的局面,尤其是二套房貸細則出臺,地產股全面大跌。
12月4日 北京師范大學金融研究中心研究報告稱,近十年來累計土地囤積規(guī)模為8.82億平米,考慮到開發(fā)商早期囤地的不規(guī)范性,以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)的錯誤和遺漏,估計土地囤積面積實際可能達到10億平米。(張學冬)
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