購(gòu)房需求最集中的中低價(jià)二手房偏偏處于房源信息“真空”端。打通中低價(jià)二手房租售通道成為近期樓市關(guān)注熱點(diǎn)，也是中介戰(zhàn)略調(diào)整新的著眼點(diǎn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二手房市場(chǎng)十分之一的交易量集中在十家品牌中介，五成以上中低價(jià)二手房源分散在近六千家中介門(mén)店。購(gòu)房者或是找不到房源，或是下單不及。目前市場(chǎng)需求最大和成交最火的是總價(jià)在100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的中低檔二手房。歷屆上海一、二手房交易展示會(huì)統(tǒng)計(jì)表明，60萬(wàn)元—80萬(wàn)元的低端房產(chǎn)成交意向達(dá)到50%左右，占比在各價(jià)格檔中最大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，金橋獎(jiǎng)評(píng)選出的上海十強(qiáng)中介企業(yè)，主營(yíng)中高檔二手房業(yè)務(wù)，它們的總交易量?jī)H占到全市二手房交易總量的10%左右。以2006年全市存量住宅1842萬(wàn)平方米的交易量為例，經(jīng)十強(qiáng)中介之手的中高檔二手房成交量不過(guò)184萬(wàn)平方米左右。而全市中低檔二手房成交量至少900萬(wàn)平方米以上。
二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)高低兩極需求現(xiàn)象，是因?yàn)橥顿Y高端房產(chǎn)收益較大，而投資低端房產(chǎn)的成本相對(duì)較低以及容易出手，決定了高低兩端房產(chǎn)投資比較集中。當(dāng)房地產(chǎn)投資需求受到抑制時(shí)，高檔房產(chǎn)交投速度放慢，而低端房源正好滿(mǎn)足當(dāng)前的中低價(jià)房剛性需求，因此市場(chǎng)需求越來(lái)越大。
目前，二手房市場(chǎng)供應(yīng)顯然錯(cuò)位，分析其原因，臣信總經(jīng)理柯博仁表示，第一，品牌中介進(jìn)行市場(chǎng)需求分析時(shí)過(guò)分集中在中高端市場(chǎng)；第二，中高端市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)是與高利潤(rùn)相稱(chēng)的，由于市場(chǎng)表現(xiàn)與投資間存在的時(shí)間滯后關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)會(huì)被粗心的業(yè)外資本所忽略。而中低端市場(chǎng)需求客觀(guān)存在，但又恰與中高檔二手房市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)形成鮮明對(duì)比。當(dāng)投資需求受到抑制時(shí)，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題便會(huì)凸顯。若品牌中介能將兩極需求抓住，市場(chǎng)占有率將成倍增長(zhǎng)。
租售通道不暢，癥結(jié)如何打通？部分人士認(rèn)為，只要分流市場(chǎng)，就能夠滿(mǎn)足購(gòu)房者對(duì)中低價(jià)二手房的需求。有普通市民表示，政府應(yīng)開(kāi)辟中低價(jià)住房租售通道，減少這類(lèi)房屋轉(zhuǎn)讓的政策障礙，使中低收入家庭包括動(dòng)拆遷居民都可以?xún)?yōu)先選擇中低價(jià)房。業(yè)內(nèi)人士提議，將中低價(jià)房交易的起點(diǎn)從簽訂購(gòu)房合同之日計(jì)算，而不再?gòu)姆慨a(chǎn)證辦理完畢之日計(jì)算。這樣可以盡力規(guī)避7部委《通知》中“普通商品房購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)兩年轉(zhuǎn)讓須繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定。甚至可強(qiáng)制房屋租賃備案制度，“逼出”投資性低價(jià)房，滿(mǎn)足自住購(gòu)房者的需求。
一些品牌中介準(zhǔn)備向中低檔二手房市場(chǎng)進(jìn)軍，擴(kuò)大中低價(jià)房源信息庫(kù)。上海中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)表態(tài)，中原門(mén)店正慢慢從中高檔二手房交易延伸到中低檔二手房，爭(zhēng)取涵蓋整個(gè)二手房市場(chǎng)。同時(shí)，下半年將打出“第二品牌”，此舉是為了全面占領(lǐng)上海的二手房市場(chǎng)�？虏┤室啾硎�，2007年購(gòu)房需求集中在婚房及改善型等剛性需求上，絕大多數(shù)購(gòu)房者更關(guān)注中低檔房源。易居臣信75家門(mén)店近一半將根據(jù)所在商圈性質(zhì)，盡力滿(mǎn)足中低檔房源的需求。（唐穎豪）
