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京二手房資金監(jiān)管叫好不叫座 資金風(fēng)險(xiǎn)暗潮涌動
2007年05月30日 15:09 來源:中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)


    圖為北京房展會上二手房交易區(qū)。2007年4月16日,二手房買賣采用專用賬戶工作正式啟動。據(jù)了解,北京建委出臺《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》,主要為避免二手房交易中,中介公司暗箱操作吃差價(jià),挪用客戶資金,乃至“卷款逃跑”等事件的發(fā)生。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  距6月15日北京市強(qiáng)制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管新政還有半個月的時(shí)間,中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日對北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資金運(yùn)作和監(jiān)管情況進(jìn)行了調(diào)查,結(jié)果發(fā)現(xiàn):資金監(jiān)管似乎正成為行業(yè)內(nèi)的燙手山芋,接受采訪的人們不愿意過多談及資金監(jiān)管政策的利弊,而那些身陷困境的企業(yè),則緊緊抓住“服務(wù)質(zhì)量”這根救命稻草,試圖突圍。

  調(diào)查顯示:在日益公開、透明的市場環(huán)境沖擊下,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中巨大的利潤空間嚴(yán)重縮水,一些習(xí)慣于享受充裕資金流的經(jīng)紀(jì)公司開始呈現(xiàn)出集體性的階段不適。

  資金監(jiān)管叫好不叫座

  自4月15日北京出臺二手房交易資金監(jiān)管政策至今,市場反饋似乎并不盡如人意。

  “不足一成人接受二手房資金監(jiān)管”、“三大問題考驗(yàn)二手房資金監(jiān)管”、“資金監(jiān)管賬戶成交量不到5%”,進(jìn)入5月以來,此類詞語在各個媒體頻頻亮相。

  據(jù)了解,二手房資金監(jiān)管政策主要意圖是防止購房款積壓在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中,避免經(jīng)紀(jì)公司“卷款潛逃”,以充分保障買賣雙方的資金安全。然而,為何政策在實(shí)施初期遭遇市場尷尬?

  “表面看來,是政策在實(shí)施初期遇到攔路虎。實(shí)際上,更深層次的原因在于,市場的主體——企業(yè)與消費(fèi)者均未能適應(yīng)新的市場環(huán)境,一些企業(yè)出于各種利益考慮對政策的積極性不高!痹诒本╅_太物業(yè)交易保證有限公司任市場總監(jiān)的張真真女士的回答一針見血,“企業(yè)的不積極,直接影響到買賣雙方對政策認(rèn)知度過低!

  記者從市場上了解到的信息顯示,近期有購房、賣房打算的消費(fèi)者對資金監(jiān)管的具體細(xì)節(jié)知之甚少,劉小姐便是其中的一位。家住望京的她一提到經(jīng)紀(jì)公司就頭疼,“前段時(shí)間,我要買二手房,在幾家經(jīng)紀(jì)公司登記,前前后后折騰了兩個月,到現(xiàn)在還沒買到房子。我的電話卻成了經(jīng)紀(jì)公司熱線,每天都有不同的人給我打電話,說6月15日就要強(qiáng)制執(zhí)行資金監(jiān)管,我想辦貸款就會很麻煩!

  中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者隨后暗訪了不同區(qū)域內(nèi)的十個經(jīng)紀(jì)公司門店,結(jié)果顯示:無論在哪家經(jīng)紀(jì)公司的門店詢問“資金監(jiān)管”業(yè)務(wù),經(jīng)紀(jì)公司員工都會反復(fù)強(qiáng)調(diào)買賣過程中過戶時(shí)間較長——需要兩個月到三個月時(shí)間,房主才可能拿到賣房款。其中一家大型經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)人員干脆直接拒絕了客戶資金監(jiān)管的要求,表示這是一個新的業(yè)務(wù)品種,如果選擇這項(xiàng)業(yè)務(wù),銀行需要個人支付2000—3000元的服務(wù)費(fèi)。顯而易見,這與二手房交易資金監(jiān)管政策中關(guān)于經(jīng)紀(jì)公司、銀行不許收取任何費(fèi)用的規(guī)定背道而馳。

  在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn),大部分買賣二手房的消費(fèi)者對二手房交易資金監(jiān)管政策都持肯定態(tài)度,僅有部分著急拿到房款的賣房人,會選擇其它業(yè)務(wù)品種。而經(jīng)紀(jì)公司的人則稱,該政策已經(jīng)影響到買賣雙方的成交套數(shù),甚至有經(jīng)紀(jì)公司表示,進(jìn)入4月下旬以來,二手房交易量減少了近15%。

  “經(jīng)紀(jì)公司希望客戶能在6月15日之前交易,主要是害怕資金監(jiān)管后的一些不確定性因素,比如資金的流向問題!币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人私下告訴記者,“但是資金監(jiān)管后,二手房交易程序更加復(fù)雜,一些相關(guān)機(jī)構(gòu)辦事效率太低,確實(shí)也給交易雙方帶來了一些麻煩!

  中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者還聯(lián)系了某銀行北京阜成門支行采訪,在記者告知采訪主題后,相關(guān)負(fù)責(zé)人以開會為由迅速掛斷電話,此后,記者一直未能與該負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系。

  資金風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動

  如果說十年前房地產(chǎn)中介對很多人來說還比較陌生,那么時(shí)至今日,遍布北京城各個角落的經(jīng)紀(jì)公司門店已令人目不暇接!叭绻麤]有強(qiáng)大的資金支持,這樣快的擴(kuò)張速度在短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)!北本┠辰(jīng)紀(jì)公司的市場部經(jīng)理向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者透露,與之相對應(yīng)的卻是,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的準(zhǔn)入門檻非常低。

  “60萬元的注冊資金,50萬元的保證金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的門檻特別低,但即使如此,2004年,繳納50萬保證金的經(jīng)紀(jì)公司依然只有25家!北本╉橊Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃部經(jīng)理門大偉告訴記者。那么,在2003年到2006年間,經(jīng)紀(jì)公司瘋狂開店,跑馬圈地的費(fèi)用又來自何處?

  “顯然不可能是自有資金,在2003年初期,經(jīng)紀(jì)公司中很少有資金特別雄厚的公司!睒I(yè)內(nèi)的一位資深人士指出!斑@些公司擴(kuò)張的費(fèi)用很大程度上都來自于客戶的資金。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),挪用客戶的買房款,去墊交購買其它房產(chǎn)的費(fèi)用,已不是個別現(xiàn)象。一般而言,購房者的資金會在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中滯留一個月!

  滯留在經(jīng)紀(jì)公司的資金數(shù)量相當(dāng)驚人。北京市去年存量房成交量7.8萬套,以每套房總值60萬元計(jì)算,二手房交易中的資金流就有468億,即使市場中只有一半的二手房通過經(jīng)紀(jì)公司成交,在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中代為保管的資金業(yè)已高達(dá)234億。不算被挪用的部分,僅僅是存在銀行一個月的利息就非?捎^。

  “經(jīng)紀(jì)公司一般有兩條資金鏈,一條是自有資金,另一條來源于客戶的購房款,這兩條資金鏈就好像兩條河流,當(dāng)其中的一條缺水時(shí),另一條就會提供補(bǔ)給水。但其風(fēng)險(xiǎn)在于,如果其中的一條水源被截?cái),就可能?dǎo)致整個鏈條的斷裂。當(dāng)然,每個公司的具體情況不同,存在的風(fēng)險(xiǎn)大小也不一樣!痹摲治鋈耸窟M(jìn)一步指出。

  而業(yè)內(nèi)另一位知情人士的回答則讓人匝舌:“正常的公司都會用客戶的錢,在保證風(fēng)險(xiǎn)的前提下,用客戶的錢是業(yè)內(nèi)的普遍做法!

  “資金監(jiān)管政策對北京市的大部分經(jīng)紀(jì)公司都有沖擊!北本┦薪ㄎ晃徊辉敢馔嘎缎彰娜耸繉χ袊(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示,“特別是一些過多挪用客戶資金的公司,受到的沖擊會更大。從今年4月15日北京市宣布執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管到6月15日強(qiáng)制執(zhí)行,這兩個月不僅是給在4月15日前簽約的合同以充分的時(shí)間執(zhí)行,也是給經(jīng)紀(jì)公司調(diào)整經(jīng)營方向的時(shí)間,而且,很多經(jīng)紀(jì)公司早在去年就已知道此項(xiàng)政策即將被宣布執(zhí)行。”

  “與交易時(shí)間延長相比,資金安全更加重要。作為交易雙方橋梁的經(jīng)紀(jì)公司,應(yīng)當(dāng)扮演好中間方的角色,向買賣雙方充分說明政策的利弊,引導(dǎo)消費(fèi)者選擇更加安全的業(yè)務(wù)品種!痹撠(fù)責(zé)人重點(diǎn)指出。

  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將回歸服務(wù)本質(zhì)

  “北京市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不是太少,而是太多。特別是從業(yè)人員的數(shù)量近年來增長速度非常之快,而且沒有門檻,這個行業(yè)中企業(yè)和從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊!痹缭谌ツ辏撤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人就向記者抱怨:“想招到一個優(yōu)秀的員工,實(shí)在是難上加難!

  “在加拿大,每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都以從事的行業(yè)為榮,而在中國,更多人卻不愿意被人知道自己是經(jīng)紀(jì)公司的從業(yè)人員。”嚴(yán)小姐從加拿大留學(xué)回國后,加盟了一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,對比國外成熟的市場,嚴(yán)小姐對記者表示:“北京的經(jīng)紀(jì)公司從業(yè)人員服務(wù)意識太薄弱,行業(yè)門檻太低,人們完全是奔著錢去工作!

  同時(shí),“現(xiàn)金收房”、“押房”,幾年前在業(yè)內(nèi)非常普遍的贏利模式,看起來似乎在解決賣房人的燃眉之急,實(shí)質(zhì)上卻為經(jīng)紀(jì)公司吃差價(jià)提供便利。一些押房公司隨之而生,為了爭奪市場份額,經(jīng)紀(jì)公司參與其中!2005年前的市場,只要是個人就能在這個行業(yè)中賺到錢!背O壬f,他在這個行業(yè)中摸爬打滾已有五年,“如果不是有暴利,就不會有這么多人前仆后繼來做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)!辈粌H押房、炒房,還將一些資金挪作他用,其中既有用于代付房款,也有用來擴(kuò)張開店,甚至經(jīng)營其它非房地產(chǎn)項(xiàng)目。

  “隨著北京市二手房資金監(jiān)管政策的逐步落實(shí),一些不成熟操作正在受到新的市場環(huán)境的挑戰(zhàn),原有的經(jīng)營模式也面臨新政策的考驗(yàn)。比如二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),以前一些公司可以通過掌握大量的資金流先墊付買房人資金。資金監(jiān)管后,大部分經(jīng)紀(jì)公司都很難提供出充足的資金流解決這個問題!蹦澄幌⑷耸肯蛴浾弑硎。

  記者了解到,一些經(jīng)紀(jì)公司正在努力調(diào)整發(fā)展策略,以適應(yīng)新的政策環(huán)境,經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型成為行業(yè)熱門話題。

  “房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)本質(zhì)上就是一個服務(wù)行業(yè),從業(yè)人員首先應(yīng)當(dāng)提高自身的服務(wù)意識,為客戶創(chuàng)造更加方便快捷的服務(wù)!遍T大偉這樣總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的性質(zhì),他們公司正在發(fā)起一項(xiàng)旨在樹立行業(yè)新風(fēng)的活動。

  鏈家地產(chǎn)對此表示贊同。該公司的工作人員介紹,鏈家正著手于完善各項(xiàng)具體服務(wù)細(xì)節(jié),提高服務(wù)效率,優(yōu)化業(yè)務(wù)品種,相關(guān)配套措施也將在近期面市。

  我愛我家公司則針對資金監(jiān)管新政在客觀上可能會延長各項(xiàng)手續(xù)的辦理時(shí)間,為方便客戶,他們在北京市各個交通便利的繁華地段設(shè)立了簽約中心,同時(shí)加裝銀行pose機(jī),還可幫助匯款。

  種種跡象顯示,二手房交易正逐步向更加理性的市場回歸!百Y金監(jiān)管有利于還原真實(shí)的市場,隨后二手房網(wǎng)上簽約也將配合資金監(jiān)管同步執(zhí)行。以后市場發(fā)展的方向是更加公開、更加透明,企業(yè)必須要適應(yīng)新的市場環(huán)境才能求得長遠(yuǎn)發(fā)展!北本┦薪ㄎ嘘P(guān)負(fù)責(zé)人最后向記者這樣表示。(張一鳴)

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