【背景】
據(jù)不完全統(tǒng)計顯示,截至6月27日,上海6月份共有11天新盤成交量超過千套大關,比5月份的7天千套行情有過之而無不及。6月1日至27日,日均成交量約973套,比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士認為,考慮到6月份開盤量相比5月銳減的情況,以上成交數(shù)據(jù)更顯出市場的反常態(tài)。
從4月底開始,上海樓市就陸續(xù)出現(xiàn)一些許久不見的景象:排隊購房、樓盤價日新月異。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,上海上半年商品房平均成交價格也突破萬元關口。從去年同期的9813元/平方米,上躥到今年上半年的10028元/平方米,漲幅達2.19%。
上海樓市6月為何會出現(xiàn)反季節(jié)性熱銷狂潮?如此反季節(jié)熱銷是否預示著上海樓市已經(jīng)重新回到上升通道?或是重陷瘋狂?本報聯(lián)合焦點房地產(chǎn)網(wǎng)邀請到上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司常務副總經(jīng)理范偉國、嘉凱行銷運營總監(jiān)林戈、《都市住宅》主編羅淵一起就這一話題展開深入探討。
市場規(guī)律使然還是調(diào)控尚未到位 行政調(diào)控為何不見效
正方
如果大家都不買,房價自然會下跌,這就是市場的規(guī)律
范偉國:市場一定會有規(guī)律,為什么我們說有傳統(tǒng)意義上的淡季和旺季,這實際上和上海的氣候有關系。上海的四季變化非常明顯,大家會因為天氣的原因不愛出門,另外太冷太熱都不利于裝修,所以這樣的情況下,會造成淡季不適合銷售。從這個角度來說,產(chǎn)品的量一定會下降,我覺得這是很正常的。既然供應量在這一段時間不多,也就更容易造成銷售很火爆的場面,但是成交的量并不是很多。當然,從同比的角度來說,當然是比去年的火爆得多,就是所謂的淡季不淡。
等到今年9、10月份的時候,交易會達到一個完美的結(jié)點,預計會有2400萬平方米的商品房供應量同時上市,我覺得是足夠的。因為去年上海消化的量才是2200萬平方米,所以從供應量的角度來說,還是滿足需求標準的。但是現(xiàn)在的問題是有效供應量不足,也就是說某些區(qū)域的需求供應不足,而無效的供應則擴大——那就是在外環(huán)的供應量擴大,這是我們目前存在的大問題。
總的來說,今年的房地產(chǎn)市場由于政策面的促進,我覺得反彈也是勢在必行的。因為大部分的利空政策基本上出盡了,現(xiàn)在已經(jīng)是兩年調(diào)控下來,已經(jīng)沒有什么新的政策可以出臺了。
反方
政策動機可能是好的,但是實際效果卻不一樣
林戈:我覺得現(xiàn)在出來的所有政策都是加成本的,這只會阻礙交易,阻礙投機,從降房價來說,基本上沒有太大的作用。
政策動機可能是好的,但是實際的效果不一樣,因為政策無法控制開發(fā)商的價格。從經(jīng)濟學的角度來說,只要成本提高了,銷售價格必然提高。所以,我覺得這解決不了房價的平抑問題。
我想,9、10月推出的樓盤一定很多。因為從70/90政策后,很多開發(fā)商都在調(diào)整方案。上有政策,下有對策。
長期回升還是短期反彈 樓價還會漲多久
正方
還會出現(xiàn)局部地區(qū)過熱,比如排隊、加錢買號等,特別是古北等缺少供應量的地區(qū)
范偉國:到了一定的時間,供應量會達到一個狀態(tài),有效的需求是會分化的。整體上來說會出現(xiàn)供大于求,但是局部地區(qū)來說,有的地方會供不應求,有的地方則會下降。我想總的來說,是處在一個上升通道中,只不過是有的地方可能漲得慢一點,或者是不漲。
林戈:上升通道是一個進行時,不應該是一個點,而是在一個很長的時間段,在這個時間段中考慮基本面的一些要素以作出判斷。如果單從未來10年中國的整體預期、人口的增長等因素來看,房價一定是在上升通道的開始,這是毋庸置疑的,因為人越來越有錢了,城市化建設的速度越來越快了,土地越來越貴了,人也越來越多了,所有的基本面因素都是在上漲的。另外,城市的人口也是分化的,所以即使大的基本面是上漲的,而從微觀的因素來考量,可能短時間內(nèi)比如說某一個政策出來了,會導致房價平緩甚至是下跌。另外,房地產(chǎn)最大的特性是不可移動性,因此還會出現(xiàn)局部地區(qū)過熱,比如排隊、加錢買號等,特別是古北,古北幾乎沒有什么供應量,所以加錢買號也是很正常的情況。
反方
買房者心態(tài)是很重要的問題,能夠住什么樣的房子,就去買什么樣的房子,不要好高騖遠
羅淵:我估計到今年9、10月份的時候,房價可能會嚇一跳。但是從整個房地產(chǎn)市場角度來說,不可能再有像2002年、2003年那個時候靜安寺房價從5000元/平方米起步漲到2萬多元/平方米這樣的情況出現(xiàn)了。
我覺得進入上升通道以后,更多是會放大成交量,而對房價影響則不大。對整個行業(yè)來說,對促進行業(yè)的發(fā)展、關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進步都是很好的。如果房價進入到平穩(wěn)上升的過程當中,房地產(chǎn)行業(yè)的營銷成本、整合計劃、企業(yè)的抗風險能力都會有一些提高。
現(xiàn)在說如果買不起房怎么辦?我認為這是偽命題,因為開發(fā)商賣房子是一個市場經(jīng)濟的行為,如果不能讓目標消費者買得起的話,他賣給誰呢?房價的變化是建立在消費力的基礎上的,如果周邊的人都買不起的話,那房價一定是會下跌的。從市場經(jīng)濟的角度來說,房地產(chǎn)市場一定是保證絕大多數(shù)人買得起房子的。但是買房者心態(tài)是很重要的問題,能夠住什么樣的房子,就去買什么樣的房子,不要好高騖遠。你只能買得起九亭的房子,就不要天天想買盧灣區(qū)的房子。
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