誰(shuí)的暴利？

　　王超斌今年進(jìn)京參加“兩會(huì)”前，委托河南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)做了一份“房?jī)r(jià)清單”。在清單里，市場(chǎng)房?jī)r(jià)中，地價(jià)占23%至30%，建筑成本約占25%至30%，稅負(fù)成本約占到房?jī)r(jià)的15%，房地產(chǎn)商利潤(rùn)約占10%至18%，財(cái)務(wù)成本約占8%。結(jié)論是：“地價(jià)在漲，稅費(fèi)在漲，如此下去，房?jī)r(jià)如何會(huì)降？”

　　取消重復(fù)收費(fèi)是王超斌建議的重中之重。比如，房地產(chǎn)項(xiàng)目配套費(fèi)要重復(fù)征收兩次，一次是在申請(qǐng)土地使用證時(shí)，一次是在建房規(guī)劃審批時(shí)。王表示，與房產(chǎn)開發(fā)配套的學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施，本來(lái)應(yīng)該政府部門投資興建，結(jié)果地方政府強(qiáng)行向開發(fā)商征收配套費(fèi)。

　　而一些收費(fèi)根本沒(méi)用于原來(lái)收費(fèi)的用途。比如地方政府收取綠化費(fèi)，卻只負(fù)責(zé)小區(qū)外部的綠化，小區(qū)內(nèi)的綠化則只能由開發(fā)商自己完成。也就是說(shuō)綠化等本屬公共規(guī)劃的部分，事實(shí)上也是先由開發(fā)商承擔(dān)。

　　除了各項(xiàng)稅費(fèi)之外，地方政府獲得地價(jià)上漲部分的收益也多為開發(fā)商所詬病。

　　前述接受《中國(guó)新聞周刊》采訪的楊姓工程師則稱：“一般地價(jià)成本占到總成本中的40%到50%，房?jī)r(jià)好的時(shí)候40%，房?jī)r(jià)跌的時(shí)候50%�！�

　　北京市北部小某山樓盤是楊姓工程師比較熟悉的一個(gè)項(xiàng)目�！澳玫降氐木鶅r(jià)是3000多每平米，賣出去均價(jià)是7000多。要繳納5.5%的產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅，25%的企業(yè)所得稅，0.05%的合同印花稅，還有土地增值稅。你說(shuō)土地成本要占到多少？這還只是拿地的價(jià)格�？隙ㄟ�得要考慮到土地增值的情況�！�

　　無(wú)論地價(jià)占比是40%還是30%，但地價(jià)漲幅無(wú)疑最明顯。根據(jù)“中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”顯示，到2007年第三季度，全國(guó)地價(jià)比上年度同一季度增長(zhǎng)3.75%，其中北京增長(zhǎng)了8.65%，達(dá)到每平方米4242元。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲始自2005年。因此，許多開發(fā)商認(rèn)為，2004年全國(guó)開始實(shí)施的“招拍掛”制度，是使得天價(jià)地頻頻出現(xiàn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象的禍?zhǔn)住?/p>

　　2002年7月1日，國(guó)土資源部實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，被稱為“土地革命”的11號(hào)令，在這個(gè)規(guī)定里面第一次明確提出商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅用地必須走向市場(chǎng)，通過(guò)“招拍掛”方式來(lái)公開出讓。但2002年“招拍掛”并未在全國(guó)范圍內(nèi)推開。

　　2004年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，即28號(hào)文件，在這個(gè)文件里面進(jìn)一步提出，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地也要實(shí)行有償使用，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件實(shí)行“招拍掛”。

　　從此，土地進(jìn)入了“招拍掛”時(shí)代。在競(jìng)價(jià)儲(chǔ)地的浪潮中，衡量的標(biāo)準(zhǔn)便是價(jià)高者得。從此，各地“天價(jià)”地塊頻出，與之相應(yīng)的房?jī)r(jià)也紛紛得到大幅度的提高。

　　但鄒曉云不認(rèn)為地價(jià)增高是房?jī)r(jià)增高的理由。他告訴《中國(guó)新聞周刊》，“地價(jià)、稅費(fèi)肯定與房?jī)r(jià)有關(guān)，但說(shuō)地價(jià)、稅費(fèi)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)是片面的，地價(jià)根據(jù)我們這幾年的監(jiān)測(cè)，一直占總成本的40%，增幅不大�！�

　　“地價(jià)、稅費(fèi)是成本，它們對(duì)開發(fā)商決定價(jià)格起作用，但最后要賣的時(shí)候肯定是需求越多，賣的越高，定的價(jià)格能否起到作用，最終還是得看需求�！编u說(shuō)。

　　無(wú)論地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系如何，地價(jià)的最終獲利者是地方政府。與稅費(fèi)一樣，地方政府的此種獲利也遭遇了全國(guó)政協(xié)委員的異議。

　　十名聯(lián)名提案人之一、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明就對(duì)《人民政協(xié)報(bào)》記者稱：“我們這個(gè)提案就是建言政府的。任何商品的價(jià)格構(gòu)成都不是單方面的，房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系、開發(fā)成本等多方面的因素影響。而開發(fā)成本中有25%至30%是政府征收的稅費(fèi)，另外土地費(fèi)用還占了同樣的比重。最近這十幾年來(lái)，地方有多少GDP是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的？尤其是土地出讓金，更是相當(dāng)于第二財(cái)政。這是不可持續(xù)的。過(guò)去幾年間，我國(guó)耕地減少速度是每年1000萬(wàn)畝。這離‘18億畝耕地的紅線’越來(lái)越近。所以，我們就是要通過(guò)不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，提醒地方政府，依靠房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展道路走不通了。”

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)稅費(fèi)多且亂的話題并不新鮮。但由于早先房地產(chǎn)商拿地成本低，稅費(fèi)問(wèn)題顯得并不嚴(yán)重。河南省地產(chǎn)研究中心的研究人員對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，在2004年“8·31”大限之前，開發(fā)商拿地的成本都非常低，之后拿地的成本比較高，稅費(fèi)問(wèn)題就凸現(xiàn)出來(lái)了。

　　在開發(fā)商看來(lái)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)已嚴(yán)重縮水，在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，三四年前拿地的企業(yè)，利潤(rùn)比較可觀，近兩年拿地的企業(yè)，利潤(rùn)很一般。2005年和2006年，鄭州房產(chǎn)商的利潤(rùn)還是很高的，大概能達(dá)到70%～80%，甚至能達(dá)到150%。

　　河南大唐置業(yè)有限公司副總經(jīng)理張國(guó)棟說(shuō)，河南有500多家房地產(chǎn)企業(yè)，利潤(rùn)能達(dá)到20%～25%的只有幾家，一般的企業(yè)大概10%～15%。

　　上海證券報(bào)此前分析，當(dāng)開發(fā)商接受上述收費(fèi)設(shè)置的時(shí)候，等于與地方政府之間達(dá)成一種近似于契約關(guān)系的默契，地方政府會(huì)對(duì)開發(fā)商囤積居奇、捂盤惜售等行為在某種程度上熟視無(wú)睹，以此作為對(duì)開發(fā)商接受地方政府收費(fèi)行為的補(bǔ)償。而從2005年至今，中央連續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控措施，等于打破了與開發(fā)商之間的默契，地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費(fèi)的計(jì)劃就可能受阻。

　　倘若王超斌等的減少稅費(fèi)建議得以最終施行，至少可能促使房?jī)r(jià)下降20%以上，這不僅是因?yàn)檩p稅減費(fèi)降低了商品房的開發(fā)成本，更是因?yàn)�，地方政府與開發(fā)商之間的利益共同體被打破，由此降低的開發(fā)成本可能更加可觀。

　　王超斌對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，沒(méi)估計(jì)建議實(shí)施的可能性，但即使稅收方面動(dòng)不了，至少收費(fèi)方面可考慮取消。3月10日，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司下發(fā)《關(guān)于協(xié)助提供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)稅費(fèi)收取情況的函》，要求各地選擇本市1～3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)具體稅費(fèi)情況。 ★

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