購(gòu)房出租投資量 同比上漲24.7%

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前北京市二手房市場(chǎng)中，房產(chǎn)投資比例占到20%左右；其中，用來(lái)出租的消費(fèi)者比例占到67%，占比相比去年同期提高7%左右，成交量則大幅上漲24.7%。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總金育松認(rèn)為，在當(dāng)前二手房市場(chǎng)整體成交量未現(xiàn)明顯上漲的情況下，以出租為目的的房產(chǎn)投資者積極入市主要有兩方面原因。首先，民宅租金大幅上漲促投資意愿增高：據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前全市普通住宅平均租金為2173元/月，相比去年同期上漲21%左右。租金的大幅上漲促使很多消費(fèi)者買房出租的投資意愿日趨活躍；其次，近期房產(chǎn)短期倒買倒賣的投資收益走低，促使一部分短線投資者改變策略，轉(zhuǎn)向以出租為目的長(zhǎng)線投資。當(dāng)前二手房成交均價(jià)相比2008年年初上漲幅度僅為2%左右，房?jī)r(jià)上漲緩慢，尤其是相比前幾年同期的漲幅幾乎縮水10倍，這讓一部分靠倒買倒賣為主的短線投資者不得不轉(zhuǎn)變策略，改為以出租為目的的長(zhǎng)線投資。

　　　　稀缺地段受追逐

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月以來(lái)，北京市二手房成交量雖然較4月同期出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)，但與去年同期成交量相比仍有所下降，雖然有部分自住需求開始釋放，但觀望氛圍仍未完全打破。與此同時(shí)，有對(duì)樓市走勢(shì)更為敏感的投資者開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是對(duì)于高檔商務(wù)區(qū)及周邊稀缺的自身品質(zhì)較高的特色項(xiàng)目，更吸引投資者追逐。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店財(cái)富中心店經(jīng)理介紹，目前位于CBD核心區(qū)的財(cái)富中心公寓項(xiàng)目的平均成交價(jià)格為30000元/平方米左右，上月門店推出的一套面積為160平方米、單價(jià)為28000元/平方米的公寓，先后兩個(gè)自住客戶都猶豫不定，而第三個(gè)以投資為主的客戶看房后便果斷地支付了訂金，并最終成功簽約，可見(jiàn)6%左右的價(jià)格調(diào)整已經(jīng)讓投資者看到了投資機(jī)會(huì)和利潤(rùn)空間。

　　此外，作為朝陽(yáng)公園周邊高檔項(xiàng)目代表棕櫚泉，該項(xiàng)目的業(yè)主中投資者較多，在目前市場(chǎng)趨勢(shì)不明的情況下，這些投資客并未選擇降價(jià)盡早逃離市場(chǎng)，而是采取了防御措施，轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有物業(yè)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店朝陽(yáng)公園店業(yè)務(wù)人員反映，5月前三周棕櫚泉項(xiàng)目出租房源掛牌量環(huán)比4月同期上漲了近10%，且多數(shù)出租房源的業(yè)主是投資者。

　　投資客看好后市

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)仍然長(zhǎng)期看好，一旦出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)便會(huì)及時(shí)入市。由于這些投資者有著一定的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，因此對(duì)市場(chǎng)的判斷有一定的前瞻性，較一般購(gòu)房者也更為理性。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部經(jīng)理齊凡表示，目前有資金認(rèn)為樓市調(diào)整已到一定階段，認(rèn)為抄底的機(jī)會(huì)正在出現(xiàn)，并開始著手入市。而且目前北京住宅出租年靜態(tài)回報(bào)率穩(wěn)定在5%-8%之間，并且從近期政策調(diào)控方向來(lái)看管理層對(duì)于繼續(xù)加息持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此房產(chǎn)投資收益與存款收益相比依然會(huì)具有一定的優(yōu)勢(shì)。投資者也正是看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率高、穩(wěn)定性強(qiáng)的特點(diǎn)，選擇在當(dāng)前市場(chǎng)議價(jià)空間較大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)選擇較多的環(huán)境下及時(shí)進(jìn)行投資。從歷次房?jī)r(jià)漲跌的過(guò)程中可以看出，投資需求經(jīng)常出現(xiàn)在房?jī)r(jià)上升的初期，隨著房?jī)r(jià)漲幅的增加，投資需求的比例也在逐漸放大。再經(jīng)過(guò)去年底至今年初一段時(shí)期的調(diào)整之后，北京樓市中的投資需求本已降至冰點(diǎn)，但近期投資需求的回流顯示出樓市的信心開始有所恢復(fù)，當(dāng)然市場(chǎng)的回暖還有賴于自住需求的認(rèn)同。

　　專家觀點(diǎn)

　　　　現(xiàn)在抄底為時(shí)過(guò)早

　　　　北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院副院長(zhǎng)張琦在接受采訪時(shí)表示，限制外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放是這幾年來(lái)一直延續(xù)的政策。外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)以后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量增加，價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，因此自2006年開始國(guó)家就對(duì)外資貸款設(shè)定了一些門檻。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度過(guò)快，政府要降低投資規(guī)模，使增長(zhǎng)速度放緩，減少流動(dòng)性過(guò)剩，這與近日準(zhǔn)備金率再次提高是同一系統(tǒng)內(nèi)的政策。至于現(xiàn)在重申限制外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，有可能是因?yàn)樵趯?shí)際執(zhí)行過(guò)程中仍然存在違規(guī)操作，因此強(qiáng)調(diào)在執(zhí)行中把握力度，進(jìn)行監(jiān)控。

　　　　他認(rèn)為，從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，投資規(guī)模減少，流動(dòng)性剩余資金減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度開始回調(diào)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于萎縮狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外；隨著兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房比例的提高，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)下降；二套房貸、貸款利率等限制投資政策的逐步落實(shí)也在一定程度上降低了購(gòu)買力。在這種情況下，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力已經(jīng)開始減弱。“從未來(lái)市場(chǎng)的變化來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)交易處于萎縮狀態(tài)，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格也處于下跌態(tài)勢(shì)。”

　　　　他還表示，由于前期房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，現(xiàn)在深圳部分城市房?jī)r(jià)的下降只是一種恢復(fù)性的下降，“這只是房地產(chǎn)價(jià)值回歸啟動(dòng)的開始”。他認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)仍將下跌，現(xiàn)在抄底為時(shí)過(guò)早。

　　　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容也認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，廣州深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)大勢(shì)有所體現(xiàn)，雖然北京市場(chǎng)目前還不明顯，但將“全部回歸理性”，“到大多數(shù)人有購(gòu)買力的程度”。至于何時(shí)體現(xiàn)理性回歸“只是時(shí)間問(wèn)題”，一年兩年三年都有可能，只不過(guò)“開發(fā)商越扛到最后越扛不過(guò)�！�(肖賓 趙麗萍 程建蘭)

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