8月底見量價齊跌 二手房銷量走低 開發(fā)商加緊推盤步伐 政策微調(diào)帶來變數(shù)———

　　又見“金九銀十”，與往年不同的是，經(jīng)過“炎熱淡季”的7、8月份，開發(fā)商從9月開始，將迎來為期三個多月的熱銷期。而今年9月，開發(fā)商恐怕要面臨著瘋狂后的形勢逆轉(zhuǎn)：由于上半年，大多數(shù)在售項目提前透支了樓盤的漲價空間，眾多樓盤“萬人排號”、“金卡促銷”、“捂盤惜售”的故事成就了價格傳奇，卻也極大傷害了購房者的熱情。由于政府有關(guān)部門已經(jīng)明確發(fā)出政策調(diào)整的信號，隨之加大了土地的供應(yīng)，一房難求的局面或?qū)⒑芸旄淖儯�加之購房人持幣觀望的情緒帶動，8月底北京樓市出現(xiàn)了價格跌幅。上周(8月24日-8月30日)北京樓市共有13個項目開盤入市，新增供應(yīng)套數(shù)2646套，環(huán)比前一周上漲37.38%。而隨著供應(yīng)量的增加，市場開盤均價也呈現(xiàn)出明顯的下落態(tài)勢——14500元/平方米的均價，環(huán)比跌幅達(dá)到24.52%。

　　而開發(fā)商也懼于后市的不確定，紛紛加大了樓盤的出貨，此間奧運(yùn)板塊四五個新盤以合理價格大量噴發(fā)是最好的注解，而眾多在售開發(fā)商也均表示，在年底收官之前，加大推盤速度已成為共識，瘋狂了半年之久的樓市價格終于有望在2009年9月漲不動了……

　　一房難求僅限幾個熱點項目，500多在售項目“虛房待購”

　　個別搶手盤“壟斷”買房人

　　專家告誡，購房應(yīng)保持理性勿盲目扎堆

　　“北京在售的樓盤有五六百個，真正一房難求的能有幾個？所謂的熱銷，也僅僅集中在少數(shù)一些熱點項目上，事實上絕大部分項目都是有房可售的�？梢哉f，大批買房人盲目跟風(fēng)扎堆個體樓盤，奇貨可居的心態(tài)一定程度上也導(dǎo)致了房價的居高不下，攀比上漲�！蹦迟Y深行業(yè)人士的話可謂一針見血地概括了市場現(xiàn)狀。京城樓市如今的價漲量跌讓樓市“高燒期”被掩蓋的不少問題暴露無遺，龐大的買房群體在個別項目上的高度集中和追漲搶購，使得眼下的樓市失去“平衡”，一方面是成千上萬買房人在少數(shù)項目前擠破頭的翹首以盼，一方面是大批擁有充足房源的項目面臨日益清冷的銷售局面，這一切不得不讓人對樓市前景平添幾分擔(dān)憂。

　　●市場現(xiàn)象●

　　數(shù)百房源萬人排號　買房人扎堆死盯熱點樓盤

　　東三環(huán)雙井橋附近某項目銷售總監(jiān)王先生近段時間以來一直發(fā)愁“房子實在不夠賣”，手頭總共400套的待售房源，排號客戶已經(jīng)達(dá)到了驚人的16000個以上，1：40的供需比讓人難以想象。“現(xiàn)在每天都能接到各種關(guān)系要求留房的電話和條子，這點房子光安排關(guān)系戶都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更別提對外銷售了�！蓖跸壬�表示，這幾百套房對于這么大的客戶需求來講根本就是“杯水車薪”，很多人在年初就已經(jīng)登記排號到現(xiàn)在都安排不上，一房難求。而項目的價格，也已經(jīng)從當(dāng)初的13000元/平方米漲到了眼下的接近20000元/平方米。

　　“我們項目總共就1200套房，排號的已經(jīng)達(dá)6000人以上，現(xiàn)在光關(guān)系戶就已經(jīng)接近1000人，這房還怎么賣啊？”西二環(huán)內(nèi)城某熱點項目負(fù)責(zé)人也是叫苦不迭。而東五環(huán)外某項目負(fù)責(zé)人也私下透露，該項目從6月份就準(zhǔn)備好開盤直到現(xiàn)在遲遲未開，最主要的原因就是房源不夠。總共200套房，必買的關(guān)系戶就有190多個，“3000多人排號最后就開幾套房，那還得了？后果簡直不堪設(shè)想�！辈稍L中了解到的多個項目遭遇的情況都是大同小異，開發(fā)商也普遍表示眼下的心態(tài)是“如履薄冰”、“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。

　　●跟蹤調(diào)查●

　　開發(fā)商捂盤飲鴆止渴　傷害購房人感情

　　“開盤日即告罄時”，這曾經(jīng)是很多樓盤期盼得到的完美業(yè)績答卷，可眼下一些熱銷項目對這一話題卻“避之不及”。“現(xiàn)在再炒開盤售罄已經(jīng)過時了，真正賣得好的項目都不敢再出這個風(fēng)頭，首先是老板不高興，大家也會說賣得這么快是因為價格低的原因，犧牲的是公司的利潤，周邊項目也很可能群起攻之成為眾矢之的；其次是為了捂盤，項目根本不愁賣，必然選擇少量推盤大幅漲價�！蹦抽_發(fā)商私下表示，一定程度上漲價也是“無奈之舉”——房子實在不夠賣，找關(guān)系的買房人實在太多，誰也沒法“得罪”，只能是靠漲價過濾客戶，讓那些實力有限的買房人“知難而退”�！懊繚q一兩千就能過濾掉一部分買房人，最后即便只剩下1/5的人買房，也還是供不應(yīng)求。”

　　●專家觀點●

　　絕大多數(shù)項目有房可賣　切勿“一葉障目不見泰山”

　　與上述幾個買房人高度集中的樓盤門庭若市形成鮮明對比的是，大多數(shù)項目隨著整體房價的爬高正在走入“門前冷落鞍馬稀”的窘迫境地。暗訪中了解到，西五環(huán)附近炒得相當(dāng)熱的某項目尚未入市，1000余套房源已經(jīng)基本被“預(yù)定”一空，數(shù)千買房人依然在癡癡“等待”，而與之毗鄰的另一項目位置更好，價格更低，卻一直賣得不溫不火，買房人對其視若無睹，讓開發(fā)商也哭笑不得。“我們的項目是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，緊挨著地鐵站，又是市場上緊俏的中小戶型，價格在同區(qū)域里也是偏低的，按理說應(yīng)該更具競爭力吧，可開盤都一個多月了，300多套房還有1/3沒賣掉�！痹擁椖績�(nèi)部人士言語中頗為無奈，他也承認(rèn)項目比較低調(diào)，就炒作力度來講遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上其“鄰居”。多方走訪之下發(fā)現(xiàn)，那些獲得廣泛關(guān)注的樓盤周邊，往往都有不少項目依然是有房可售，且價格更低，但其吸引力，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“名牌”項目。

　　“種種跡象充分說明市場整體需求并不像大家想象得那么火，住宅成交量已經(jīng)連續(xù)兩個月明顯下滑。我們必須看到目前的買房群體的確存在相當(dāng)?shù)拿つ啃裕�在恐慌性購房心態(tài)影響下，不少買房人僅聽別人說哪個項目好，往往就會盲目跟風(fēng)。缺乏自己的分析判斷，結(jié)果導(dǎo)致少數(shù)項目上買房人一窩蜂地扎堆，事實上絕大多數(shù)人在長時間的等待之后也往往都是竹籃打水一場空，不但買不上‘死盯’的樓盤，而且喪失了最佳的投資置業(yè)時機(jī)，最終讓自身利益受損。”北京易居房地產(chǎn)研究所所長牟增彬認(rèn)為。

　　結(jié)合亞豪機(jī)構(gòu)、協(xié)成機(jī)構(gòu)和搜房網(wǎng)等多家機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，目前北京在售的近600個樓盤中，真正由于客戶積累太多而嚴(yán)重供不應(yīng)求的不到1/10，也就是說尚有500多個項目有充足在售房源在向買房人“招手”�！耙环矫媸菬狳c樓盤的一房難求，另一方面卻是很多項目的‘等米下鍋’，這的確是眼下樓市上真實發(fā)生的怪現(xiàn)象，需求的過于集中導(dǎo)致了市場需求的淤塞不暢，助推了房價的非理性上漲，導(dǎo)致樓市結(jié)構(gòu)難以平衡。事實上眾多有房可售的樓盤不乏亮點，可能更適合購買。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男表示。

　　“買房人在個體樓盤上的高度集中，折射出市場的明顯非理智色彩�！敝性�地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告誡，“不一定名氣大、關(guān)注度高的樓盤就比其他項目更具升值潛力，不斷上漲的房價正在日益透支著未來的回報空間。買房人千萬不能一葉障目不見泰山，開發(fā)商也不能夠被熱銷假象迷惑，盲目樂觀。風(fēng)物長宜放眼量，買房置業(yè)，依舊要堅持理性當(dāng)先�！蔽�/邱旸