剛性需求

　　2009年是東莞購房群體出現“質變”的一年，占大比例的成交者為首次置業(yè)者及改善型置業(yè)群體，這兩類人主導著2009年東莞樓市的興衰演變。

　　上半年東莞住宅簽約面積約290.6萬平方米，較2008年同期大幅增加85.2%。到了12月，成交主體仍以剛性需求群體為主，在市場大受歡迎的戶型以80~120平方米的緊湊型兩房、三房為主。而大戶型洋房、豪宅類項目在下半年“遇冷滯銷”。

　　點評

　　因為剛性需求的突然爆發(fā)，東莞樓市終結了以豪宅、大戶型產品獨領風騷的市場格局。中央對2010年“抑制房價”、“打擊投資投機購房”的政策定調，在很大層面上決定了明年樓市的購房群體仍會以剛性需求置業(yè)者為主。

　　大鱷入莞

　　8月13日，位于大朗鎮(zhèn)大井頭的商住用地開拍，最終被鶴山市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司以總價6億元奪得，樓面地價為1690元/平方米。在毫無征兆的情況下，地產巨頭碧桂園正式進軍東莞。

　　11月17日，香港新鴻基地產高層來莞考察項目。事實上，在來莞考察以前，新鴻基旗下佳得利有限公司已與石龍房地產公司在香港簽約，聯合開發(fā)“奕翠園”商住區(qū)。由于政府方面與其招商合作的意愿強烈，未來其在莞開疆辟土的空間非常大。

　　點評

　　有人預測，碧桂園開發(fā)速度極快，并習慣以價格優(yōu)勢搶占市場，它的到來有可能會左右周邊市場的房價；而新鴻基素以開發(fā)豪宅產品著稱，該集團的進入不僅令東莞明年的豪宅市場更為精彩。

　　與樓市有關的四大關鍵詞

　　今年發(fā)生的幾件與樓市緊密相關的大事件，我們也不能忽視。城軌動工、東莞“三舊”改造啟動、新一輪城建熱潮的興起，在不久的將來將對東莞樓市造成深遠而長足的影響。

　　而開發(fā)商與業(yè)主之間的規(guī)劃之爭，在今年也提升到一個前所未有的高度。

　　城軌動工

　　熱炒了幾年的珠三角城際軌道與東莞市內軌道交通建設終于從紙面規(guī)劃落在實處，于今年陸續(xù)開工。

　　目前東莞城際軌道與市內軌道交通已經開始施工的線路主要有三條：一是東莞市內軌道交通的首建線路R2線，其首期工程石龍段站點已經率先動工，穗莞深城軌東莞段虎門白沙站也已動工，而另一條城際軌道莞惠城軌東莞段的新城市中心站也于今年年底正式開工。

　　點評

　　城際輕軌是實現珠三角一體化、打造城市間一小時生活圈的首要條件。

　　對于輕軌附近的物業(yè)升值，市場可以有無限的想象力，但購房者必須有一個清醒的認識：房價不會因輕軌動工就能暴漲，投資輕軌物業(yè)，需要有足夠的耐心去等待。

　　城建熱潮

　　11月18日，東城政府投資140億元的20項重點工程項目正式啟動，這也是繼東莞市政府砸百億進行“五年見新城”的“造城運動”后，又一次大手筆投入城市建設的政府重大決策。

　　在經濟保增長的壓力下，東莞希望利用這次金融危機作為契機調整經濟結構和產業(yè)升級轉型。在加大投資的宏觀調控思路下，東莞新一輪的投資熱潮開始啟動。

　　點評

　　“五年見新城”的“造城運動”為東莞確立了一個中心主城區(qū)概念，東城、南城、新城市中心區(qū)、鴻福商圈、東莞大道沿線，這些因“造城運動”而出現的片區(qū)是引領東莞房地產市場的最核心地段。可以說，政府每一次“造城”都會給房地產業(yè)帶來深遠影響，這次也不會例外。

　　“三舊”改造

　　8月19日，東莞市政府召開保增長、保紅線國土管理工作會議，其中一項最重要的議題就是從9月起全面實施舊城鎮(zhèn)、舊村莊及舊廠房的“三舊”改造，用10年時間盤活30萬畝“三舊”土地，挖掘存量土地潛力。對于土地資源相當緊張的東莞，30萬畝“三舊”土地將成為未來房地產開發(fā)的一條生命線。

　　12月下旬，有關“三舊”改造的配套政策及實施細則正式出爐，多個中心區(qū)舊村、舊廠改造項目經盤活后有可能進入土地市場成為優(yōu)質的商住開發(fā)用地。

　　點評

　　“三舊”改造對東莞城市化進程的推動、對房地產業(yè)的發(fā)展無疑相當利好。開發(fā)商可能會因此獲得大量優(yōu)質土地，而東莞的城市價值也可能在改造中獲得大翻身。

　　規(guī)劃之爭

　　今年，開發(fā)商與業(yè)主之間最突出的矛盾就是規(guī)劃之爭。因樓盤改規(guī)劃觸及業(yè)主利益而引發(fā)的糾紛頻頻出現在各大媒體，典型案例如御花苑別墅變高層、星城國際花園小區(qū)商業(yè)街變市政路等。雖然許多樓盤業(yè)主的抗爭甚至訴訟，但都沒有取得令人滿意的結果。

　　據了解，去年共有51個樓盤涉及規(guī)劃調整，今年進行規(guī)劃方案調整的樓盤也不在少數，如果開發(fā)商對公眾知情權加以剝奪和隱瞞，預計日后此類糾紛會越來越多。

　　點評

　　開發(fā)商不顧及民眾意愿擅改規(guī)劃、刻意隱瞞規(guī)劃內容才是引發(fā)糾紛的最根本原因。相關主管部門在受理規(guī)劃調整時也應慎重考慮民眾利益，督促開發(fā)商將規(guī)劃調整“陽光化”，才能避免更多的糾紛發(fā)生。