編者按：新一輪樓市調(diào)控正處“進(jìn)行時(shí)”，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)推出了配套實(shí)施措施。在這樣的背景下，近期不少城市樓市初現(xiàn)變化，成交量明顯回落。與此同時(shí)，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對(duì)樓市的追逐一時(shí)難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調(diào)控面臨“窗口期”，房價(jià)離“理性回歸”有多遠(yuǎn)？本版今日特約請(qǐng)本報(bào)駐各地記者，對(duì)近期樓市作出初步分析判斷。

　　北京：

　　樓市成交量下跌 價(jià)格未現(xiàn)明顯松動(dòng)

　　□記者 李佳鵬 北京報(bào)道

　　持續(xù)火爆的京城樓市正在發(fā)生變化，記者從亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，北京一二手商品房成交量均出現(xiàn)了一定幅度的下跌，但房價(jià)依舊堅(jiān)挺未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一步京城樓市面臨調(diào)整，不排除房價(jià)出現(xiàn)局部性、階段性的回調(diào)。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日至15日，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量為5248套，與2009年12月同期的19861套相比，下浮73 .6%，與12月下半月的17538套相比，也明顯下浮了70.1%。

　　和二手房的走勢(shì)相類似，一手期房商品住宅成交也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截止1月17日，北京期房商品住宅成交3618套，成交面積39.1萬平方米，其中不包括政策房純商品住房成交套數(shù)、面積分別為3191套、35.7萬平方米，與2009年1月同期相比，期房商品住宅成交套數(shù)下降了25.2%，成交面積下降了15.1%，而不包括政策房的純商品住房成交量也同樣出現(xiàn)下挫，成交套 數(shù) 、面 積 分 別 下 降 了15 .1%和3.5%。與之對(duì)應(yīng)，現(xiàn)房成交量與去年同期相比略有上升，截止1月17日，北京現(xiàn)房商品住宅成交1098套、成交面積15 .2萬平方米，同比去年同期分別上升了10.9%和32.2%。

　　與此同時(shí)，二手房累積房源量出現(xiàn)較大幅度增漲。“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，1月上半月，新增房源量與2009年12月同期基本持平，累積房源量卻幾乎是12月同期的兩倍；而新增客戶量比12月同期下降四成左右。這樣一來，二手房供需比從原來的1∶5左右，降至1∶1.5左右。

　　對(duì)于成交量的下滑，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為，主要有兩方面原因。首先，2009年北京市二手住宅創(chuàng)新高的20萬套成交量，既消化了2008年抑制的購房需求也透支了一部分2010年的購房需求，進(jìn)入2010年以來，需求量有所回落，致使交易量走低。

　　其次，繼2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”外，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提出，要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。這無疑是給消費(fèi)者傳遞一種信號(hào)，2010年房價(jià)有可能出現(xiàn)下降，進(jìn)而引發(fā)購房者觀望，致使成交量下降。

　　盡管成交量出現(xiàn)一定幅度的下跌，但房價(jià)依然堅(jiān)挺未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。記者了解到，受2009年北京二手樓市火爆交易的影響，業(yè)主的心態(tài)仍舊比較堅(jiān)挺，除個(gè)別著急用錢急賣或本身房產(chǎn)在某些方面有缺陷(如采光差等)的業(yè)主可以有微量的議價(jià)空間外，絕大多數(shù)業(yè)主的報(bào)價(jià)仍舊在高位徘徊。北京中原地產(chǎn)望京區(qū)域的分行經(jīng)理介紹，1月以來，區(qū)域內(nèi)中高檔二手商品房的報(bào)價(jià)雖未繼續(xù)大幅上漲，但也未出現(xiàn)回落的跡象，區(qū)域內(nèi)的二手房均價(jià)從去年12月的18000元每平方米左右漲至18500至20000元每平方米左右。

　　對(duì)于未來的走勢(shì)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，1月本身 是 傳 統(tǒng) 的 樓 市 清 冷 期 ，而 受 到2009年樓市瘋狂活躍的影響，今年樓市會(huì)顯得格外冷，而隨著樓市相關(guān)政策的逐漸明朗化，預(yù)計(jì)買賣雙方的僵持現(xiàn)象將持續(xù)至春節(jié)后，1月至2月中旬的樓市成交將不夠活躍，而業(yè)主的堅(jiān)挺心理仍將繼續(xù)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，2010年北京房價(jià)的總體走勢(shì)仍將保持上行。之所以這么判斷，一方面是由于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的；另一方面是由于2009年土地價(jià)格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強(qiáng)大。在多重客觀因素的疊加作用下，2010年房價(jià)仍將保持上行走勢(shì)。

　　不過，高姍同時(shí)表示，不排除房價(jià)會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性的回調(diào)。她解釋說，這一方面是由于剛性關(guān)系和具體產(chǎn)品來決定的。某一時(shí)間段、某一區(qū)域，產(chǎn)品同質(zhì)化、集中入市等都會(huì)造成供需關(guān)系發(fā)生變化，為了銷售產(chǎn)品，開發(fā)商會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施，如打折、促銷、降價(jià)等，這些都是正常的市場(chǎng)交易行為。另外一方面受政策調(diào)控影響，消費(fèi)者很可能再次出現(xiàn)觀望情緒。屆時(shí)樓市的供應(yīng)格局將會(huì)發(fā)生改變，階段性的供大于求現(xiàn)象很可能發(fā)生，屆時(shí)，房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。