“跑量和降價(jià)已成為開發(fā)商抵御風(fēng)險(xiǎn)要出的殺手锏。”德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理蔣旭說(shuō)出了很多人不敢說(shuō)的話。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示：當(dāng)前全上海都在等待細(xì)則出臺(tái)后才會(huì)行動(dòng)。買房者和開發(fā)商都如此�！艾F(xiàn)在無(wú)非是開發(fā)商在去年市場(chǎng)好的時(shí)候賺了一票，不差錢�！鄙鲜鋈耸咳缡钦f(shuō)�！罢�策不明朗，真的看不清楚，無(wú)法預(yù)判�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平坦言：“現(xiàn)在任何事情都是猜測(cè)，我們會(huì)在8月后，針對(duì)開發(fā)商上半年的表現(xiàn)仔細(xì)研究后才能判斷出下半年他們?cè)撟鍪裁词虑椤！?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left>

　　不過(guò)值得注意的是，龍勝平同時(shí)也表示：“今年這個(gè)階段開發(fā)商融資渠道只會(huì)越縮越緊�！惫P者認(rèn)為其言外之意就是開發(fā)商自籌資金，尤其是通過(guò)銷售快速回款或?qū)⒊蔀橐环N趨勢(shì)。

　　一般來(lái)講，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源通常是40%左右的房地產(chǎn)基金，40%是私募基金，包括私人投資或者企業(yè)之間的投資，剩下才是銀行貸款。在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下，今年年底房企將面臨巨大資金壓力。根據(jù)剛剛由中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示：2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)共計(jì)占42.57%，幾乎占了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的半壁江山。按照新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用的資金來(lái)源。如果這些政策有效地執(zhí)行下去，那么經(jīng)過(guò)不太長(zhǎng)的時(shí)間，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響，各房地產(chǎn)公司資金鏈壓力可能不斷上升。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：政策因素將主導(dǎo)今年地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局。

　　本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉

　　上市房企須適應(yīng)新的環(huán)境

　　嘉凱城集團(tuán)總裁

　　邊華才

　　近期，“新國(guó)四條”、“國(guó)十條”等房產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管制屢出重拳，以至于行業(yè)觀望情緒加重，很多房產(chǎn)商如履薄冰。嘉凱城近期也運(yùn)用了一系列積極的融資策略，受到行業(yè)關(guān)注。

　　上市房企必須適應(yīng)新的環(huán)境，調(diào)整資金運(yùn)用計(jì)劃。對(duì)于目前政策背景下的融資前景，從防范公司系統(tǒng)危險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展考慮，公司融資應(yīng)該采取多元化的渠道策略，而不僅局限于定向增發(fā)一種策略。因此，嘉凱城對(duì)于最終能夠?qū)嵤┤谫Y方案，以及最終確認(rèn)的融資節(jié)奏和金額，都有足夠的思慮和充分的心理預(yù)期。

　　近期因國(guó)家政策而引起的一系列市場(chǎng)波動(dòng)，我認(rèn)為可以在一個(gè)更加積極健康的市場(chǎng)中取得優(yōu)異成績(jī)。一方面，公司仍會(huì)尋求積極的融資策略，并用于新項(xiàng)目的獲取及開發(fā)。另一方面，公司本身所持有的的項(xiàng)目，并非單一住宅項(xiàng)目，多種物業(yè)類型的持有，也使得公司在抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面優(yōu)于其他公司。對(duì)于未來(lái)發(fā)展，在公司資金運(yùn)營(yíng)良好，土地儲(chǔ)備充足的情況下，伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性充裕和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素, 嘉凱城將抓住此輪市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)遇。

　　樓市將迎來(lái)2-3年震蕩期

　　華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)

　　張永岳

　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)充分體現(xiàn)了政府政策因素的主導(dǎo)性作用。目前強(qiáng)力的干預(yù)政策對(duì)今年后半年市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整的可能性，市場(chǎng)下滑在一段時(shí)間內(nèi)將加速運(yùn)行。在這種情況下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)一個(gè)兩到三年的振蕩期。同時(shí)，由于市場(chǎng)預(yù)期的相互強(qiáng)化將顯著放大振蕩期的上下波動(dòng)幅度，會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定的難度。

　　在振蕩期中，部分2009年激進(jìn)拿地的開發(fā)企業(yè)將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境。與此同時(shí)，2009年適度拿地、現(xiàn)金充裕，維持較為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的上市公司又將面臨一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇期。市場(chǎng)下滑過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生數(shù)量較多的潛在價(jià)值較高的項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)企業(yè)可以適時(shí)收購(gòu)一些因資金鏈緊張的項(xiàng)目和企業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)下一輪擴(kuò)張奠定良好的基礎(chǔ)。

　　目前，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)上市公司執(zhí)行的是“亦步亦趨式”的發(fā)展模式。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，這些企業(yè)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)會(huì)獲得高額回報(bào)，一旦市場(chǎng)進(jìn)入下行階段，或者進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)階段，這些企業(yè)在高速發(fā)展中沒有及時(shí)解決的高運(yùn)營(yíng)成本、盲目決策、組織結(jié)構(gòu)重疊低效等弊病就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，整個(gè)企業(yè)立即呈現(xiàn)疲態(tài)。在市場(chǎng)形勢(shì)頻繁變換的情況下，這些房企必須跳出“亦步亦趨式”模式，對(duì)市場(chǎng)前景和自身能力進(jìn)行準(zhǔn)確定位，從而有效地提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。