根據(jù)最近通過的《物權(quán)法》第74條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
物權(quán)法這個(gè)有關(guān)車位界定的條款引發(fā)了一個(gè)新現(xiàn)象。記者目前了解到,物權(quán)法通過后京城出現(xiàn)了不少開發(fā)商突擊賣車位的現(xiàn)象。除了北京萬科的多個(gè)樓盤在促銷賣車位外,朝陽北路沿線、望京地區(qū)、奧運(yùn)地區(qū)等區(qū)域的在售樓盤近日的銷售重心都“偏”車位。
現(xiàn)象 車位開始特價(jià)銷售
從國外出差回來的劉先生上周回到萬科星園的家,很奇怪地看到了小區(qū)里竟然有關(guān)于車位打折銷售的通知,地下一層部分原價(jià)11.7萬元一個(gè)的車位竟然讓利8000元賣10.9萬元一個(gè),“特價(jià)銷售”。到銷售處打聽,銷售人員解釋說推出“特價(jià)車位”是為了對車位的銷售起帶動(dòng)作用。銷售人員還告訴劉先生,北京萬科的其他項(xiàng)目如萬科青青家園等都做車位銷售的促銷活動(dòng)。
對此動(dòng)心的劉先生動(dòng)了想買“特價(jià)車位”的念頭,而朋友們卻告訴他不用著急,因?yàn)椤拔餀?quán)法出臺(tái)后,許多開發(fā)商擔(dān)心物權(quán)法實(shí)施給車位銷售造成影響而在突擊賣車位”。朋友們建議劉先生等10月1日物權(quán)法開始實(shí)施后再考慮車位的事情。
回應(yīng)
萬科星園:車位產(chǎn)權(quán)歸萬科
昨天傍晚,記者來到萬科星園,小區(qū)內(nèi)外并沒有告示表明物業(yè)正在“促銷”車位,但實(shí)際上,小區(qū)的車位出售價(jià)格降了8000元。
不過,很多業(yè)主對此并不知情。聽說降價(jià)的消息,小區(qū)業(yè)主歐陽女士趕緊給老公打電話,因?yàn)樗业能囈恢碧幱凇坝蚊瘛睜顟B(tài)。消息靈通的張女士倒是看到過小區(qū)物業(yè)發(fā)布的優(yōu)惠信息,不過她表示已經(jīng)忘了在哪兒看見的,物業(yè)也沒有大肆宣傳。由于小區(qū)物業(yè)將車位的租售事宜交給了房屋租售中心,記者以買房者的身份打探了一下情況。據(jù)工作人員劉先生介紹,整個(gè)小區(qū)只有地下車位,共有1700個(gè),與住戶的比例是0.7比1,目前只剩下300個(gè)閑置車位,其他均已租出或售出!艾F(xiàn)在地下一層的車位是10.9萬元,地下二層是8萬元,比去年下降了8000元。如果是租車位的話,一個(gè)月500元。”劉先生稱車位降價(jià)的優(yōu)惠活動(dòng)從年前就開始推行了,此舉與物權(quán)法的規(guī)定并沒有關(guān)系。“只不過是因?yàn)榈禺a(chǎn)公司不想再為這幾百個(gè)車位一直拖著了。”同時(shí),他表示自己對物權(quán)法的規(guī)定也有所了解,這些規(guī)定對小區(qū)地下車位的租售情況并不存在影響,因?yàn)椤靶^(qū)車位的所有權(quán)都是萬科房地產(chǎn)公司”,即使賣不出去,也不會(huì)按照新規(guī)定成為業(yè)主共有。
調(diào)查 賣車位緣于擔(dān)心今后車位定價(jià)不能自己說了算
京城開發(fā)商“不約而同”地?zé)徜N車位是否像劉先生的朋友說的那樣“物權(quán)法實(shí)施給車位銷售造成影響”?記者對多家開發(fā)商進(jìn)行采訪,結(jié)果是有的開發(fā)商一口否認(rèn),而部分開發(fā)商在讓記者不透露樓盤名稱和個(gè)人姓名的前提下坦言:“肯定有影響,得在十一之前想辦法盡快多賣些車位!
招商地產(chǎn)的營銷負(fù)責(zé)人宋翔華、金地國際花園客服中心前任經(jīng)理解強(qiáng)等人的看法和萬科星園銷售人員的看法基本一樣。解強(qiáng)告訴記者,經(jīng)過這幾年的發(fā)展,北京的開發(fā)商在車位的權(quán)屬上做得很規(guī)范,北京現(xiàn)行的法律法規(guī)也基本和物權(quán)法一致———“車位基本上是有約定的從其約定,沒有約定的看證明”。他解釋,北京的車位一般都是和房子分開賣,因此有關(guān)車位的約定一般都在前期物業(yè)管理公約內(nèi)寫明,有約定的按照約定確立車位的權(quán)屬,沒有約定的只要開發(fā)商能提供產(chǎn)權(quán)證明就屬于開發(fā)商,不能提供權(quán)屬證明的就屬于業(yè)主。也正是如此,宋翔華、解強(qiáng)等人認(rèn)為物權(quán)法的出臺(tái)和實(shí)施對北京車位的銷售管理沒有什么影響。
記者走訪了萬科星園、珠江羅馬嘉園等樓盤售樓處。萬科星園的銷售人員告訴記者,萬科拿出“特價(jià)車位”與物權(quán)法的出臺(tái)和即將實(shí)施無關(guān),“物權(quán)法規(guī)定得很明確,產(chǎn)權(quán)車位不會(huì)業(yè)主共有,開發(fā)商是可以拿出來賣的,因此,產(chǎn)權(quán)車位不會(huì)受物權(quán)法影響,我們推出部分特價(jià)車位只不過是想促進(jìn)車位的銷售,并不是想在物權(quán)法實(shí)施前突擊賣車位!敝榻_馬嘉園新開盤的橄欖季銷售處,銷售小姐也明明白白地告訴記者,“車位不會(huì)打折!物權(quán)法的出臺(tái)對有產(chǎn)權(quán)的車位沒有任何影響!”
對此,另外幾名京城知名開發(fā)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人或者客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴記者,“售樓處銷售人員的回答是經(jīng)過培訓(xùn)的,不信,你無論去哪個(gè)銷售中心,回答肯定都差不多是這樣!边@幾位業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)上文宋翔華、解強(qiáng)等人的說法,北京目前車位的權(quán)屬確定問題基本上是“車位基本上是有約定的從其約定,沒有約定的看證明”,但他們指出,物權(quán)法的實(shí)施對車位的影響不在“權(quán)屬確定”上,而是在銷售對象和銷售價(jià)格上。
這幾位因吐露真言而不愿意透露姓名的人士詳細(xì)解釋了他們的這兩個(gè)擔(dān)憂:
其一,按照《物權(quán)法》的第74條款,10月1日以后,隨著物權(quán)法的實(shí)施,小區(qū)車位將優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要!耙郧败囄徊灰欢ㄊ琴u給或者租給本小區(qū)的業(yè)主!睋(jù)他們介紹,北京現(xiàn)在很多小區(qū)的車位購買對象不全是本小區(qū)業(yè)主。而出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是現(xiàn)在除了高檔住宅外,中檔住宅特別是普通住宅,業(yè)主買了房后一般都“負(fù)擔(dān)較重”,因此車位銷售不是很好。于是,本身規(guī)劃有大面積商業(yè)或者周邊有很多商業(yè)、高檔住宅的一些小區(qū),開發(fā)商就把小區(qū)的車位賣給或者租給了商家或者周邊車位價(jià)格更高的“隔壁小區(qū)”的業(yè)主。據(jù)他們透露,望京地區(qū)、朝陽北路以及東四環(huán)等地區(qū)這樣的小區(qū)不少!拔餀(quán)法實(shí)施以后,這樣的做法也許就不行了,而少了小區(qū)業(yè)主以外的買主,車位也許就會(huì)更加賣不動(dòng),這才是很多小區(qū)這些天趕緊推銷車位的主要原因——趁在十一前,趕緊把車位賣給周邊需要的商業(yè)或者其他需要的人!
其二,部分開發(fā)商擔(dān)心今后車位定價(jià)不能自己說了算。這幾位業(yè)內(nèi)人士解釋,按照《物權(quán)法》的第70條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。而一般能賣的產(chǎn)權(quán)車位都在建筑物地下,“也就是說應(yīng)該是屬于物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主對‘專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利’的共有部分。那么,現(xiàn)在的問題是什么是共同管理權(quán)?是不是意味著今后即便是開發(fā)商能拿來賣的產(chǎn)權(quán)車位的定價(jià)問題,也應(yīng)該是業(yè)主和開發(fā)商共同商量確定,而不是像現(xiàn)在這樣由開發(fā)商一家來定?如果真的是這樣,將來會(huì)面臨很多問題,所以現(xiàn)在才著急趕緊搶在十一前多賣車位!
現(xiàn)狀
左安浦園業(yè)主:目前車位還在出租
昨天,左安浦園正在籌備業(yè)委會(huì)的郭先生介紹,目前該小區(qū)內(nèi)的車位實(shí)際屬開發(fā)商所有,物業(yè)進(jìn)行管理,地上和地下的車位都出租給業(yè)主使用。但該小區(qū)目前正在籌備成立業(yè)主委員會(huì),因此暫時(shí)還未考慮怎樣用《物業(yè)法》第74條對車位的規(guī)定維護(hù)業(yè)主權(quán)益,這些問題只有等業(yè)主委員會(huì)成立后才能和開發(fā)商、物業(yè)部門協(xié)調(diào)解決。小區(qū)內(nèi)沒有出現(xiàn)出售車位的現(xiàn)象,即便是開發(fā)商和物業(yè)拋售,等以后業(yè)委會(huì)成立了,也可以再將有關(guān)收益追回。
壹線國際業(yè)主:車位歸屬約定無法更改
四惠東的壹線國際小區(qū)去年10月交房,業(yè)主楊先生最近在網(wǎng)上發(fā)帖要以每月300元的價(jià)格出租地下車庫車位,他認(rèn)為《物權(quán)法》關(guān)于車位的規(guī)定不能起到應(yīng)有的作用,因?yàn)楝F(xiàn)在一般購房時(shí)開發(fā)商提供的合同都對車位有了約定,業(yè)主沒有其他選擇,幾乎任何一個(gè)項(xiàng)目的售房合同都對車位歸屬有了約定,且約定不能更改,業(yè)主只能同意。楊先生購買了地下車位20年使用權(quán),因一時(shí)用不著,就想租出去。而昨天到壹線國際咨詢購房事宜的張先生得知,該項(xiàng)目的尾房有一套一層的房子,購買該套房屋贈(zèng)送一個(gè)地下車庫車位的20年使用權(quán)。
建欣苑小區(qū)業(yè)主:物業(yè)收費(fèi)應(yīng)返還業(yè)主
豐臺(tái)建欣苑小區(qū)曾多次因收停車費(fèi)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)的爭端,該社區(qū)的業(yè)主李女士介紹,目前地上車位每月收費(fèi)120元,地下車位每月240元。目前物業(yè)沒有出售車位等行為,但她認(rèn)為在購買房子時(shí),80多平方米的公攤面積就有十四五平方米,她認(rèn)為包括地上停車位的面積,因而再交停車費(fèi)就不合理,而地下車庫原本就屬人防工程,物業(yè)收費(fèi)應(yīng)返還業(yè)主。(余美英 吳芳 李華良)