當(dāng)業(yè)內(nèi)目光再次因?yàn)樾陆瓰吵荂2地塊的轉(zhuǎn)讓而聚集的時(shí)候，新江灣城另一個(gè)中心地塊C5日前完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓。世界最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，美國(guó)漢斯公司以資本金超過(guò)投資額50%的代價(jià)入主新江灣城C5地塊。也是歐美公司首次以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司身份介入上海房地產(chǎn)業(yè)地塊項(xiàng)目。
新江灣城C5地塊不日就將迎來(lái)自己的新主人，大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭美國(guó)漢斯有限合伙公司(HinesInterestsLimitedPartnership，下稱“漢斯”)。未來(lái)，這個(gè)位于新江灣城最中心的地塊將成為城內(nèi)的地產(chǎn)標(biāo)桿。
而新江灣城引來(lái)這位實(shí)力巨頭的過(guò)程可謂曠日持久。
樹(shù)立標(biāo)桿
2005年初，上海城投旗下企業(yè)成立上海城投悅城置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金1億元，而之后公司注入的資產(chǎn)就是C5地塊。
C5地塊位于新江灣城核心位置，項(xiàng)目三分之一是為整個(gè)城區(qū)做包含商業(yè)、消防、郵電等的配套。尤其是商業(yè)，在目前新江灣城沒(méi)有入住人口的情況下，C5項(xiàng)目先行建設(shè)并且作為配套物業(yè)長(zhǎng)期持有，投資回報(bào)時(shí)間相當(dāng)長(zhǎng)，業(yè)界開(kāi)發(fā)商普遍不是很積極，作為新江灣城城區(qū)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)城投希望能夠盡最大努力將這個(gè)地塊開(kāi)發(fā)好。也就是說(shuō)，這個(gè)地塊被期望能夠成為新江灣城內(nèi)的標(biāo)竿性項(xiàng)目。于是，悅城公司成立后，就開(kāi)始在全球范圍內(nèi)搜索資金上有實(shí)力開(kāi)發(fā)上有理念，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)上有經(jīng)驗(yàn)的公司。而此時(shí)，美國(guó)漢斯也正在尋找進(jìn)入上海市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。
尋求合作
今年3月底，城投公司通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估網(wǎng)對(duì)C5地塊資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為后期出讓做準(zhǔn)備。2006年6月，上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上悄然出現(xiàn)了一則“上海城投悅城置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股引進(jìn)戰(zhàn)略投資新股東”的信息，編號(hào)06360002。希望能夠以公司70%的股份引入一名戰(zhàn)略投資者，共同開(kāi)發(fā)新江灣城C5地塊。
公示階段，有不下二三十個(gè)咨詢電話，也有香港、溫州以及一家投資基金有意向。令城投方面感到幸運(yùn)的是，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，漢斯最終競(jìng)得了這個(gè)項(xiàng)目。最后項(xiàng)目股份的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為17.1億元。按照這一價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目股份合作折合土地價(jià)格大約在603萬(wàn)元/畝，略高于上海珠江投資當(dāng)年獲得的C1地塊。這個(gè)價(jià)格和當(dāng)初城投希望中的資產(chǎn)出讓每畝單價(jià)不能低于C1水平正好相符。
限外波折
2006年7月，正當(dāng)雙方完成項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)交易，準(zhǔn)備進(jìn)入后期階段時(shí)，交易再生波折。7月底，六部委聯(lián)合會(huì)簽的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，大規(guī)模嚴(yán)格了外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件。該文件規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè),投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。
這份被稱為171號(hào)文的“意見(jiàn)”使得交易不得不停頓。為了取得政策規(guī)定的投資條件，漢斯方面必須重新調(diào)配資本金。重新進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。一直到今年9月份，經(jīng)過(guò)外資外管等相關(guān)部門(mén)審核之后，漢斯重新注入新資本金，使得資本金總額達(dá)到了50%，雙方在此基礎(chǔ)上簽訂了增資擴(kuò)股協(xié)議。
經(jīng)過(guò)近一年的運(yùn)作，新江灣城的首個(gè)外資介入合作項(xiàng)目正式達(dá)成。早報(bào)記者獲悉，公司性質(zhì)實(shí)現(xiàn)中外合資的變更之后，項(xiàng)目就將正式啟動(dòng)。
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