中新網(wǎng)3月31日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，央行一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)意愿持續(xù)下滑，即期購(gòu)買(mǎi)住房的意愿再創(chuàng)歷史新低。與此同時(shí)，截至2006年2月底中國(guó)外匯儲(chǔ)備8537億美元，超過(guò)日本，躍居世界第一。這一跌一漲背后，對(duì)房地產(chǎn)而言，暗示怎樣的玄機(jī)？
宏觀調(diào)控將加強(qiáng)
陽(yáng)光100投資顧問(wèn)蔣劍鴻指出，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備如果除以我們的13億多人口，則人均約5萬(wàn)人民幣，是個(gè)不小的數(shù)字。但老百姓仍然感覺(jué)手里沒(méi)錢(qián)，為什么？是因?yàn)樵霭l(fā)的貨幣總量不夠。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，外匯儲(chǔ)備增加多少，國(guó)內(nèi)也應(yīng)同量增發(fā)貨幣，以保證市場(chǎng)的穩(wěn)定平衡，但考慮到其他方面的一些實(shí)際原因，中國(guó)目前增發(fā)貨幣量并沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)水平。那么，未來(lái)極有可能出臺(tái)一系列經(jīng)濟(jì)政策，來(lái)穩(wěn)定物價(jià)、使居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。自然，這些經(jīng)濟(jì)政策少不了對(duì)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，換言之，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還將進(jìn)一步加強(qiáng)。
事實(shí)上，央行的調(diào)查也表明這點(diǎn)。調(diào)查顯示，未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比為18.2%，較上季及上年同期分別降低1和3.8個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前的物價(jià)和利率水平下，居民的儲(chǔ)蓄意愿一直持高不減，在全部金融機(jī)構(gòu)人民幣儲(chǔ)蓄在原有儲(chǔ)蓄資本金基礎(chǔ)上，又有10136億元人民幣回流進(jìn)銀行。居民是寧愿儲(chǔ)蓄也不愿消費(fèi)。這一方面是基于人民幣升值的良好預(yù)期，另一方面，持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)也使居民們不得不看緊自己的口袋。
有效購(gòu)買(mǎi)力在減弱
中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任、美國(guó)萬(wàn)通投資銀行董事孫飛指出，居民消費(fèi)意愿不斷降低，表明有效購(gòu)買(mǎi)力，或者說(shuō)是有效需求在減弱。房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的原因是多方面的、綜合的。首先是一種大的趨勢(shì)和大的市場(chǎng)的力量在推動(dòng)上漲，如中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加速等，除非出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩或泡沫破滅，房?jī)r(jià)才會(huì)立即下跌，否則根據(jù)供求狀況，只會(huì)出現(xiàn)周期性下跌。而此時(shí)出現(xiàn)消費(fèi)意愿持續(xù)走低的狀況，說(shuō)明是房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，即供求失衡。
那么，消費(fèi)意愿與高房?jī)r(jià)到底是怎樣一個(gè)關(guān)系？孫飛表示，目前的消費(fèi)意愿下滑和房?jī)r(jià)高漲實(shí)際是一個(gè)悖論。從理論上講，消費(fèi)意愿下滑，房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌，但從實(shí)際情況看，至少現(xiàn)在還沒(méi)有大規(guī)模出現(xiàn)這種情況，雖然在去年宏觀調(diào)控下，一部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅趨緩，但總體看，房?jī)r(jià)仍在漲，這說(shuō)明市場(chǎng)是復(fù)雜的，一直處于綜合的動(dòng)態(tài)博弈過(guò)程中，就看到底最后誰(shuí)的力量占上風(fēng)。當(dāng)然，若消費(fèi)意愿持續(xù)下滑，體現(xiàn)出超凡的博弈能力，那房?jī)r(jià)必然會(huì)有所反應(yīng)。
消費(fèi)意愿最終為價(jià)格起落核心
如果說(shuō)消費(fèi)意愿持續(xù)下滑，而房?jī)r(jià)仍在高漲，是否暗示外來(lái)資本在中國(guó)的樓市中起了很大作用？
蔣劍鴻認(rèn)為，外來(lái)資本越來(lái)越多進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的趨勢(shì)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)逆轉(zhuǎn)，因?yàn)橘Y金總是向能賺取最大收益的地方流動(dòng)，而國(guó)際資本的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則又相當(dāng)殘酷，政府對(duì)外來(lái)資本應(yīng)善加引導(dǎo)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)有效利用外資，盡可能多蓋老百姓能住的高質(zhì)量的好房子。
孫飛則表示，投資資本能刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但泡沫過(guò)大，也會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)狂瀉，因此投資以及投機(jī)資本的運(yùn)作一定要有一個(gè)度，聰明的資本會(huì)見(jiàn)好就收。目前中國(guó)的城市房地產(chǎn)確實(shí)充斥著投資甚至投機(jī)資本，市場(chǎng)不乏失靈險(xiǎn)情。若房?jī)r(jià)持續(xù)與百姓需求脫節(jié)，政府近期再度出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的可能性較大。
同時(shí)，消費(fèi)意愿最終仍將是房地產(chǎn)價(jià)格起落的核心，因?yàn)檎嬲拇筚Y本掌握在我們15萬(wàn)億元的居民儲(chǔ)蓄中，居民的真實(shí)有效需求才代表市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。(楊俠)
