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樓市時評:以民生為重,應(yīng)給小產(chǎn)權(quán)房一條出路
2007年07月19日 08:41 來源:上海證券報


    2007年7月12日,北京晨報報道,“個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)借‘農(nóng)民上樓’之名大搞房產(chǎn)開發(fā)牟利!”昨天,北京市規(guī)委負責人向市人大代表匯報違法建設(shè)查處情況時怒斥個別基層政府“掛羊頭賣狗肉”的行徑。繼房山青龍湖別墅被查之后,規(guī)劃部門又在通州發(fā)現(xiàn)百萬平方米“小產(chǎn)權(quán)房”。(資料圖) 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  倘若不是出于無奈,沒有誰愿意去購買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房在遠離城市的農(nóng)村,公共設(shè)施落后,交通成本畸高。并且,購買小產(chǎn)權(quán)房,難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù),潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風險。

  但是,盡管風險巨大,小產(chǎn)權(quán)房依然熱銷。據(jù)調(diào)查,小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達到全北京市商品房交易量的兩成。人們購買小產(chǎn)權(quán)房的首要理由是便宜。小產(chǎn)權(quán)房是城鎮(zhèn)居民被高房價產(chǎn)生的“擠出”效應(yīng)驅(qū)趕的結(jié)果:從市中心到市郊,再從市郊到周邊農(nóng)村地區(qū),他們距離城市越來越遠,其中的酸楚難以名狀。

  有一個觀點必須得到糾正,有人認為小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜,主要在于小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金。這其實忽略了小產(chǎn)權(quán)房價格的真正構(gòu)成。目前,商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右,而小產(chǎn)權(quán)房的售價一般在每平方米3000元左右,這個2000元的差價中實際上已經(jīng)包含了相當于土地出讓金(全部或部分)的費用和開發(fā)者不菲的利潤。因為農(nóng)民建房出售,必然會把其幾十年土地收益累加起來計入成本。一畝等于666.67平方米,倘若建成住房,假設(shè)容積率為3,理論上可建住房2000平方米,這樣,一畝地的理論收益大約為400萬元,遠超過土地100年的正常收益。倘若容積率再高一些,這一畝地帶來的收益將更大,因為北京市不少經(jīng)濟適用房的容積率超過10。

  所以,小產(chǎn)權(quán)房不僅映襯出了商品房的真實價格及其巨額暴利,還間接映襯出了土地出讓金和稅費的合理界限。如果說前者讓開發(fā)商敵視和憤怒的話,后者則讓從土地出讓中獲益的有關(guān)部門深感不安。于是,小產(chǎn)權(quán)房遭到了來自于既得利益集團和權(quán)力部門的雙重壓力。有開發(fā)商主張拆除甚至炸毀小產(chǎn)權(quán)房,意在延續(xù)高房價局面,獲取高額壟斷利潤。而有關(guān)部門也曾對小產(chǎn)權(quán)房作出嚴厲表態(tài),這一度引發(fā)公眾的質(zhì)疑。

  首先,小產(chǎn)權(quán)房不是一夜之間突然建造起來的,此前有關(guān)部門為何不予以制止,卻拖延到房屋建好、銷售一空,甚至已經(jīng)住人的情況下才表態(tài)嚴厲查處?在這種看似嚴厲的執(zhí)法背后,實際上包含著對固有職責的懈怠和從不作為到亂作為的無序跳躍,不僅執(zhí)法難度大,所導(dǎo)致的不確定性風險(比如對社會穩(wěn)定的危害等)也非常大。

  其次,查處小產(chǎn)權(quán)房的執(zhí)法依據(jù)甚至執(zhí)法主體都存在爭議。中國人民大學法學院教授王軼認為:“小產(chǎn)權(quán)房建在農(nóng)村土地上,并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》,如果非說違法,北京市國土資源局此次叫停就缺乏法律依據(jù)!卑凑账慕忉,國土部門管理范圍是國有土地和被征用為國有的農(nóng)村集體土地,集體土地缺少一個統(tǒng)一的管理部門,尚處在灰色地帶。

  因此,對小產(chǎn)權(quán)房一拆了之,不僅可能造成局部性的民生惡化,危及社會穩(wěn)定,其行政行為或執(zhí)法行為的法律依據(jù)也不夠充分。

  應(yīng)該認識到,小產(chǎn)權(quán)房也有一定的積極意義:

  第一,平抑房價,減輕政府調(diào)控房價的壓力。小產(chǎn)權(quán)房增加了住房供應(yīng)量,有利于平抑快速增長的房價。

  第二,促進新農(nóng)村建設(shè)。城市居民到農(nóng)村居住、投資,將加快農(nóng)村落后的服務(wù)設(shè)施的升級,提高農(nóng)民剩余勞動力的就業(yè)率,激活農(nóng)村消費市場,為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機遇,加快農(nóng)村向城市化邁進的步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。

  第三,緩解政府社會保障性住房的壓力。社會保障性住房供應(yīng)嚴重不足,既是我國房價持續(xù)快速上漲的原因,也是房價上漲引發(fā)的民生問題顯得比較嚴重的原因。小產(chǎn)權(quán)房的價格低于經(jīng)濟適用房,即使補交部分稅費或土地出讓金,也可歸屬于保障性住房之列,在一定程度上彌補了政府職能的缺位。

  正是由于上述原因,應(yīng)該給小產(chǎn)權(quán)房一條出路,而不是一拆了之。令人欣慰的是,政府給出了理性的表態(tài)。7月12日,國家土地副總督察甘藏春在回應(yīng)小產(chǎn)權(quán)房問題時表示,國家非常重視小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象,在對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試驗、試點進行總結(jié)后,將選擇合適的時機通過立法來解決。這說明先立法再通過補交部分稅費或土地出讓金,很可能成為解決小產(chǎn)權(quán)房的最終選擇,這自然也是多贏的選擇。(時寒冰)


 
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