【爛尾樓樣本】

　　冒險拿下誠邦別墅 卓越置業(yè)半年進賬1.74億

　　全盤收購完成后僅僅半年多，項目總銷售額已經(jīng)超過6億元，遠遠超過1億元收購資金和向原項目股東授出的2.9億元零利率委托貸款。卓越圣安德魯斯的超高收益或許可以說明上海爛尾樓賣斷貨的原因。

　　半年進賬1.74億

　　去年9月，卓越置業(yè)向上海多家媒體宣布，收購了上海德天置業(yè)有限公司100%的股權。德天置業(yè)擁有上海青浦趙巷一個名為 “誠邦別墅”(推廣名為 “圣安德魯斯莊園”)的別墅項目，已被卓越地產(chǎn)以整體收購的方式納入名下。

　　一個多月后，卓越置業(yè)在上市招股說明書中透露了上述收購的代價。該項目可售的一二期總建筑面積共54802平方米，以項目上半年的平均售價30545元/平方米計算，預計收益將遠遠超過所投入的資金額。

　　中國房地產(chǎn)信息集團昨日向 《每日經(jīng)濟新聞》提供的信息顯示，截至今年2月，該項目4個月的銷售總金額已超過1.74億元。

　　記者曾于去年11月造訪過該別墅項目的現(xiàn)場，圣安德魯斯莊園項目當時已完全竣工。這意味著卓越置業(yè)在收購完成后對工程施工領域的投入可能并不多。目前，圣安德魯斯莊園尚有11373平方米的建筑面積未銷售，以項目目前33865元/平方米的成交均價計算，項目二期全部售完時，卓越置業(yè)至少可再獲利3.8億。

　　除已建成物業(yè)外，圣安德魯斯莊園還有待續(xù)建的一期項目用地。卓越置業(yè)去年10月發(fā)布的招股說明書顯示，一期項目用地的總建筑面積為30486平方米，其中估計可銷售總建筑面積為24327平方米。按33865元/平方米的成交均價計算，一期項目最少可取得8.2億元的銷售額。

　　低價背后的高風險

　　天下沒有白吃的午餐。卓越置業(yè)以如此低價獲取如此高收益項目背后，是公司可能面臨的巨大風險。

　　《每日經(jīng)濟新聞》曾在去年率先披露，卓越置業(yè)在招股說明書公布的圣安德魯斯莊園一期面積和青浦區(qū)建設和交通委員會公布的不同。

　　根據(jù)當時的招股說明書，“一期總建筑面積30486平方米，其中估計可銷售總建筑面積為24327平方米”；而按照2005年上海市青浦區(qū)建設和交通委員會的批復，所述的建筑面積是 “一期開發(fā)商品房建筑面積18934平方米，其中24幢別墅建筑面積18441平方米，公建配套面積493平方米”。

　　招股說明書還披露，“由于發(fā)展項目在未經(jīng)土地管理機構同意情況下停工超過兩年，根據(jù)土地出讓合同，我們的土地使用權或被沒收歸政府所有�！�

　　此外，項目還受到經(jīng)濟糾紛案件的拖累。項目公司上海德天置業(yè)有限公司因為違反與上海策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2006年11月簽訂的協(xié)議，被后者起訴支付清償損失150萬元、代理費2120萬元和其他損失2180萬元，目前訴訟已經(jīng)進入至二審階段，上海誠邦別墅二期的五個住宅單位共3801平方米已被申請財產(chǎn)保全。

　　事實上，“爛尾樓”項目多數(shù)都存在著一定的風險。SOHO中國去年8月收購東海廣場不久，也有媒體稱，東海廣場在轉讓給SOHO中國前曾進行過多次交易，漏交各種稅費約6億元。

　　中原地產(chǎn)分析師季峰說，各種不明債務和需要清算的巨額土地增值稅，正是“爛尾樓”項目的巨大風險所在，但這也是項目原業(yè)主愿意低價出售的原因。