【爛尾樓樣本】

　　最快上市“爛尾樓”：30天內(nèi)銷售回款8億元

　　相比卓越置業(yè)在上海購買的圣安德魯斯莊園項目——北京的海天中心資金回籠速度顯然更快。僅僅在收購?fù)瓿傻?2月底，北京光耀東方就將它改名為光耀東方廣場，并以2萬多元一平方米的銷售均價對外銷售，在不到30天的時間里就收回了8億多元的預(yù)售款。該項目也成為北京最快上市銷售的“爛尾樓”。

　　30天收回8億元

　　海天中心位于北京西長安街旁的羊坊店路，規(guī)劃建筑面積達20萬平方米，于上世紀90年代末開始興建，按照當(dāng)初的規(guī)劃應(yīng)該在2001年底建成營業(yè)，但是由于種種原因，該項目一直處于“爛尾”狀態(tài)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，海天中心早在2004年就有一批辦公房源獲得過預(yù)售許可證，但總共28000平方米的辦公樓A座，卻僅僅以3000元/平方米的價格完成銷售。S座和N座雖然在2005年也取得了預(yù)售許可，但在2007年6月卻被法院查封。

　　去年12月，來自山東的光耀東方投資管理有限公司宣布以20億元的價格收購該項目。

　　在當(dāng)時，人們并不看好這個“爛尾”了多年的項目。據(jù)高力國際統(tǒng)計，由于經(jīng)濟危機和高市場存量的影響，北京個別商場在過去6個月中出租率一直低于50%，同時一些商家也正在縮減開店規(guī)模。華潤創(chuàng)業(yè)將原來的新開店計劃由300家減至200家；日本最大的體育商品零售商美津濃計劃關(guān)閉在中國內(nèi)地的200家店鋪。

　　但讓人沒有想到的是，光耀東方廣場在去年12月26日開盤，一天之內(nèi)559套房源就售罄。在購房人的強烈要求下，開發(fā)商又陸續(xù)加推120套房源也被搶購一空。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，海天中心的成交價達到23679元/平方米，已銷售面積超過36000平方米，總成交金額超過8億元。

　　根據(jù)資料，海天中心的總建筑面積為20萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米。如果不計算前期及接手后的改造費用，按目前的銷售價格，表面上光耀東方投資管理有限公司獲取的投資收益將達到總投資的一倍及以上。

　　“變廢為寶”的生意經(jīng)

　　爛尾樓變廢為寶的關(guān)鍵除了大環(huán)境外，就是操作環(huán)節(jié)。

　　海天中心被改建后，成為一個包括酒店、公寓、寫字樓和商場的高端城市綜合體。其中12月26日開始銷售的是15層酒店式公寓，戶型面積為40~85平方米。目前，北京四環(huán)以內(nèi)的住宅價格已超過4萬元一平方米，而上述產(chǎn)品2萬多元的定價顯然具有相當(dāng)?shù)母偁幜Α?/p>

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，從光耀東方正式接觸項目的第一天開始到簽約僅用了10天的時間。在簽約完成后的100天內(nèi)，就完成了對項目的形象包裝和出售。

　　“我們在收購一個爛尾樓項目前，會有多個運營團隊先期對項目進行研究，有專門的團隊研究項目的商業(yè)運營管理，也有法律團隊研究項目的債務(wù)、產(chǎn)權(quán)等情況�！北本┕庖珫|方投資管理有限公司董事長李貴斌說，在對一個爛尾樓收購前，他們會派出多個團隊，研究爛尾樓的收購價值和市場前景，以及相關(guān)的法律、債務(wù)等危險，并以此評估項目的投資價值，確定是否可以投資。李貴斌介紹，海天中心項目僅債權(quán)人就達到70多個，另有38個負債方，產(chǎn)權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜。

　　即便是現(xiàn)在，北京市場的爛尾樓項目仍然有可選擇的余地。李貴斌透露，公司目前正在洽談北京地區(qū)的兩個爛尾樓。他表示，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)的購買力增長是有限的，商業(yè)地產(chǎn)是供大于求�！耙驗檫@樣的原因，關(guān)停和爛尾的商場項目將會越來越多，我們的機會也就越來越多”。(記者 楊羚強 ）