上個月，上家和下家都找到了。上家陳老先生，想出售江寧一套新房；下家姓季，是個剛工作的小伙子，想購買張先生的舊房。張先生分別與兩人達(dá)成協(xié)議——以75萬的價格將舊房賣給小季，再以150萬的價格買進(jìn)老陳的新房。小季向張先生支付了2萬元定金，張先生向老陳支付了5萬元定金。

　　老陳的房子還有貸款沒還清，房產(chǎn)證也未辦好，他希望張先生幫他還清貸款，以便于辦理產(chǎn)權(quán)證，解除抵押，然后再進(jìn)行二手房交易。張先生同意，因?yàn)楸M管手續(xù)很繁瑣，但老陳出的總價還算公道。還貸的錢從哪來呢？他的打算是，申請一部分貸款，再加上小季支付的舊房房款，基本就能應(yīng)付了。為了不耽誤事兒，張先生與小季約定4月15日之前簽約付款，與老陳約定4月20日之前辦妥銀行貸款的所有手續(xù)。

　　計(jì)劃銜接得很好，實(shí)施卻遇到了問題。最近的房產(chǎn)新政，顯然震撼到了小季，他聯(lián)系張先生，表示愿意放棄定金，不買房了。雪上加霜的是，張先生接到銀行通知：因房貸收緊，貸款暫時無法下發(fā)。張先生急壞了，兩頭都落空，哪有錢幫老陳還貸啊，違約是肯定的了！

　　[律師觀點(diǎn)]

　　連環(huán)交易更要避風(fēng)險

　　江蘇金長城律師事務(wù)所的王健律師接受采訪時表示，“賣舊買新”的市民處于兩筆房產(chǎn)交易的“夾心層”，因此更容易遭遇風(fēng)險，一般來說，他們最害怕的意外狀態(tài)就是下家毀約。那么如何規(guī)避這種風(fēng)險呢？王律師認(rèn)為，跟下家簽約時必須把“一些話”說清楚，如“我賣房是為了籌錢買新房，你必須按照合同約定及時支付房款，如果你違約，給我造成損失，是要承擔(dān)責(zé)任的”，當(dāng)然，口頭說是沒用的，必須用規(guī)范的語言寫進(jìn)合同，如此一來，連環(huán)交易就有保障了。可張先生跟小季之間并沒有這樣的約定�，F(xiàn)在小季違約，他只能選擇兩種“處罰”方式，一是不予返還定金，二是要求小季承擔(dān)他的“實(shí)際損失”。王律師認(rèn)為，張先生因小季違約，無法履行與上家的買賣合同，從而向上家支付違約金，實(shí)際上發(fā)生了損失，應(yīng)當(dāng)可以向小季追償。但實(shí)踐中，法院認(rèn)定的“實(shí)際損失”一般只包括利息損失、漲價差額等等，因此，張先生的維權(quán)還是存在風(fēng)險的。

　　【案例D】

　　銀行放貸遲了，害我賠錢！

　　原音再現(xiàn)

　　“我也不想違約啊，可是銀行就是放不出貸款，這不是害我嗎？”

　　小戴在北京西路有套房屋。今年1月，小徐以130萬元的總價買下該房。雙方約定，小徐簽約時支付60萬元首付款，2010年2月10日前辦妥銀行貸款的所有手續(xù)，2月20日前用貸款支付剩余房款，逾期一日需支付總房價款萬分之五的滯納金。

　　合同簽署后，小徐按期支付了首付款，并于2月10日辦理了交易及抵押登記，也將相關(guān)收件收據(jù)交給了銀行。可是銀行遲遲沒有放款，以至于他沒能在約定期限內(nèi)將剩余房款支付給小戴。銀行方面表示，因政策調(diào)整，放貸額度受限，要等3月份才能發(fā)放貸款。

　　現(xiàn)在，小徐已經(jīng)拿到貸款，將房款付清，但小戴要求他支付逾期付款的違約金。小徐感覺很冤枉，因?yàn)樗�也不知道銀行的政策會有變化。

　　為了解決糾紛，小徐聘請了江蘇崔武律師事務(wù)所的王平律師。王平律師認(rèn)為，合同約定小徐須在2月10日前辦妥貸款審批的所有手續(xù)，小徐已經(jīng)辦妥，銀行也已經(jīng)批準(zhǔn)其貸款申請，可以說，小徐已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)，政府出臺政策導(dǎo)致銀行逾期放貸，屬于情勢變更，小徐是可以免責(zé)的。但也應(yīng)當(dāng)看到，小戴在賣房的同時也買了一套房，小徐逾期付款，導(dǎo)致小戴沒法及時付款，產(chǎn)生了違約金，造成了損失。最終在律師的調(diào)解下，小徐同意支付小戴3000元違約金。

　　[律師觀點(diǎn)]

　　付款日期要留余地

　　據(jù)王平律師介紹，今年起，因?yàn)橘J款逾期引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛明顯開始增多。一般來說，銀行即使批準(zhǔn)了貸款申請，也不會明確承諾何時發(fā)放貸款，所以申請人得到的放貸日期只是一個大概的日期，發(fā)生變化的可能性很大。王平律師建議市民簽署房屋買賣合同時，盡量在約定付款日期上留有余地。

　　江蘇金長城律師事務(wù)所的王健建議借鑒開發(fā)商賣房時的做法�！伴_發(fā)商賣房時，會在合同中明確約定幾月幾日去辦理貸款，如果因故辦不了貸款，或者貸款不能及時到位，將根據(jù)合同規(guī)定的辦法處理，比如買房人一次性籌款，或分期籌款。二手房買賣完全可以借鑒這一做法，比如上面的案例中，小戴可以提出在合同中約定，如果2月20日貸款不到位，小徐需一次性付清余款。這樣就可避免糾紛。”(記者 陳珊珊)