五年的WTO過渡期終于結(jié)束，中國對外開放又邁上新臺階。那么，一直引人關(guān)注的關(guān)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)限制政策，是否又有新的發(fā)展？值此年終之際，再來回顧和分析一下今年7月份出臺的“171號文”的影響，頗有一番意義。
在宏觀調(diào)控一波緊似一波和外資加快進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的背景下，今年7月24日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》終于出臺。當(dāng)初筆者曾有如下評論：政策看似來勢洶洶，實(shí)則是有硬性限制的一面，同時也有溫柔提醒的一面。正所謂“有保有壓”，“保”的是優(yōu)質(zhì)的外資，比如大部分進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的外資；“壓”的是所謂的熱錢，以炒房和套匯為目的外資。
如今四個多月已過去，情形又如何？國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20592億元，同比增長29.2%。其中，利用外資288億元，增長39.2%。單看這一數(shù)據(jù)，外資進(jìn)入速度仍在高位。不妨再深入分析比較一下“171號文”出臺前后的差別。上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資折合人民幣167億元，同比增長32.5%；而三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，利用外資金額上升到了259億元，同比增長更是達(dá)到46.6%。由此可見，政策出臺之后，進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的外資有變本加厲的趨勢。
今年11月，作為世界最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一，美國漢斯以資本金超過投資額50%的代價入主上海新江灣城C5地塊，也是歐美公司首次以房地產(chǎn)開發(fā)公司身份介入上海房地產(chǎn)業(yè)地塊項(xiàng)目。同樣在11月，德意志銀行高調(diào)宣稱，聯(lián)手澳門及珠海企業(yè)，投資2.25億美元在珠海發(fā)展一名為“中珠上城”的大型住宅項(xiàng)目，正式進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場。僅枚舉兩例即可管中窺豹，目前歐美投行和地產(chǎn)公司已不再觀望和試探，而是堅(jiān)定地加入香港、新加坡等地產(chǎn)先行者的隊(duì)伍中，爭先恐后在內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域扎堆。宏觀調(diào)控之下，一方面是內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈的萎縮甚至是退出，另一方面卻是外資地產(chǎn)商“跑馬圈地”，對照鮮明。
再來分析一下境外基金的收購路線圖。7月之前，境外基金在中國，尤其是京滬兩地掀起了一股整棟收購的熱潮，除了之前青睞的商辦物業(yè)外，高端住宅也成為他們眼中的“香餑餑”。應(yīng)該說，7月之后的一段時間，鑒于對“限外政策”的捉摸不定，境外基金的收購步伐急速慢了下來。但短暫的觀望過后，境外基金仍繼續(xù)前行。比如：10月，新加坡騰飛集團(tuán)收購位于上海的海洋大廈；11月，美國凱雷集團(tuán)拿下上海中房森林別墅項(xiàng)目中的110套別墅。凱雷集團(tuán)曾在著名的“徐工收購案”中鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，其實(shí)它早已在國內(nèi)的企業(yè)并購、風(fēng)險投資領(lǐng)域頻頻出手，此番首次涉足房地產(chǎn)頗耐人尋味。
上述分析表明，進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的外資步伐在加快，熱衷整棟收購的境外基金似乎有卷土重來之勢。而境外個人購房則陷入迷途，主要是因?yàn)楦鞯剡t遲沒有出臺相關(guān)細(xì)則，而這一領(lǐng)域恰恰也是“171號文”嚴(yán)加打壓“熱錢”的對象。另據(jù)渣打銀行的研究數(shù)據(jù)，2006年上半年撤離中國的“熱錢”達(dá)240億美元，估計(jì)2006年第三季度的“熱錢”流入為負(fù)值。由此看來，外資流入房地產(chǎn)的形態(tài)發(fā)生了變化，可以說正朝著“171號文”設(shè)定的方向轉(zhuǎn)型。
最后，還須明確一個問題，那就是外資為什么繼續(xù)涌入？雖然國家對進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資尤其是“熱錢”進(jìn)行了限制，但我們必須看到，吸引外資進(jìn)入中國的外部大環(huán)境并未有任何改變。主要表現(xiàn)為四個因素：即全球范圍內(nèi)的資本流動性過剩、中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(今年GDP增幅仍高達(dá)10%以上)、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景看好、人民幣的持續(xù)升值(最近一段時間人民幣升值明顯加速)。對外資中的優(yōu)質(zhì)部分(主要是開發(fā)資金)，上述諸多利好完全壓過“171號文件”造成的些許利空，可以預(yù)見，部分大型優(yōu)質(zhì)的境外房地產(chǎn)基金仍會持續(xù)進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域和收購領(lǐng)域，而部分熱錢將不得不退出市場。
（來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 作者：楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員）
