最近,昆明市二手房交易“強制公證”引發(fā)爭議。批評意見認(rèn)為,強制公證剝奪了二手房交易者的選擇權(quán)。(新華社3月25日電)
雖然昆明市房管局否認(rèn)存在強制公證,但近三年昆明二手房交易量每年為3萬至4萬套,而每年不公證進行產(chǎn)權(quán)過戶的不到十起,進行公證的二手房交易者大多憤懣不平,從中可以看出,的確存在強制公證現(xiàn)象。
公證有兩種,一種是自愿公證,雙方為避免交易風(fēng)險自愿申請公證;還有一種是法定的必須公證的項目,如福利彩票和拍賣等。二手房交易屬于自愿公證的領(lǐng)域,昆明市房管局強迫公證的做法,違背了有關(guān)法律以及自由契約的原則。
昆明市房管局用公證的方法,代替房管局對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進行審查的責(zé)任,存在的問題大致有三:
一是房管局雖然可以減少行政成本,不用增加員工與運營成本審查合同真實性,但這也是變相逃避職責(zé)履行;二是以行政權(quán)力強迫交易者公證,增加了交易費用,表面上是公證部門獲取了大筆業(yè)務(wù),但房管局在利益分配中的角色耐人尋味。而不動產(chǎn)公證由于標(biāo)的物價格較高,公證費用相應(yīng)也比較高。以昆明為例,一年3萬起的二手房公證費用可達3000萬元;三是二手房交易一旦出現(xiàn)虛假交易等糾份,依照法律房管局本應(yīng)承擔(dān)核查不嚴(yán)之責(zé),通過強制公證,責(zé)任直接由公證部門承擔(dān)。雖然強制公證減少了房管部門的責(zé)任,但交易者與法律之間失去了一道防火墻。
自愿公證不具有強迫執(zhí)行的法律效力,屬于私法領(lǐng)域,我國與大多數(shù)國家一樣,實行私權(quán)自治。以二手房交易公證為例,不同的交易者有不同的風(fēng)險偏好,有的人怕日后產(chǎn)生糾紛,寧可增加交易成本事先公證,以杜絕日后風(fēng)險;有的交易者信任此項交易,或者對風(fēng)險的防范意識并不嚴(yán)格,覺得不必通過公證增加支出,因此不愿公證。交易者會權(quán)衡交易成本與市場風(fēng)險,做出對自身利益最有利的選擇,沒有人比交易者更關(guān)心自身利益,選擇更為理性。實際上,多年來我國一直奉行不動產(chǎn)物權(quán)變動以自愿公證為原則,全國各地不動產(chǎn)物權(quán)變動并沒有因此出現(xiàn)混亂,在一定程度上印證了沒有必要搞不動產(chǎn)物權(quán)變動強制公證。
違背有關(guān)法律精神和自由契約原則的強制公證,為什么在昆明市房管局實行?這說明有關(guān)部門的違法監(jiān)督措施過于軟弱,沒有制約行政部門的武器,消費者維權(quán)代價高昂,導(dǎo)致維權(quán)意愿薄弱。
相比而言,房管局處于強勢地位,在二手房交易市場,如果交易者不遵從房管部門的程序,不進行公證就無法過戶,交易只能以失敗告終。另一種可能是消費者花極大的時間與金錢代價,從成本上來看與公證相差無幾。如果走法律程序,交易者要做好成為維權(quán)祥林嫂的準(zhǔn)備,并且,法院還不一定會受理。
要提醒房管局的是,即便強制公證,他們也無法推卸相關(guān)的法律責(zé)任。根據(jù)國家法律規(guī)定,房屋買賣必須要經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門即房管局辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。而房管局在辦理二手房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時,應(yīng)當(dāng)審查轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的物、轉(zhuǎn)讓的真實性和合法性,這是法律賦予房管局的權(quán)力,也是房管局的義務(wù)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物與真實性發(fā)生問題,房管局責(zé)無可綰。(葉檀)